文/戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東

自2019年年初以來，中國迅速加快了金融市場(chǎng)開放的步伐，國務(wù)院上周發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的意見，全面取消在華外資銀行、證券公司、基金管理公司等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍限制，減少外國投資者投資設(shè)立銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和開展相關(guān)業(yè)務(wù)的數(shù)量型準(zhǔn)入條件等。同時(shí)，金穩(wěn)委，銀監(jiān)會(huì)從取消外資股比限制、放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入條件等方面提出多條銀行和保險(xiǎn)業(yè)的開發(fā)新政。此外，在支付清算領(lǐng)域，多個(gè)境外支付清算公司也正雄心勃勃計(jì)劃進(jìn)軍中國。中國政府對(duì)于金融行業(yè)的開放無疑引起了外資金融機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。

對(duì)此，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示：“隨著中國金融市場(chǎng)的逐漸開放，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)越來越多的進(jìn)入到中國市場(chǎng)，這無疑將會(huì)給中國的寫字樓市場(chǎng)帶來利好。以北京為例，作為中國的金融政策制定和監(jiān)管中心，北京歷來吸引眾多金融機(jī)構(gòu)將總部設(shè)立與此。金融業(yè)一直以來是北京寫字樓市場(chǎng)成交的主力。”

金融市場(chǎng)對(duì)外開放再提速

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，截止到今年6月份，在境外機(jī)構(gòu)持有的境內(nèi)人民幣資產(chǎn)中，股票總額為16473億元，占中國股票市場(chǎng)的3.07%，外資持有我國境內(nèi)人民幣債權(quán)市值近占總市值的2.2%，在保險(xiǎn)行業(yè)，人保和財(cái)保中，2018年外資占比也僅為6.19%。由于歷史以來中國對(duì)于境外資金進(jìn)入中國表現(xiàn)得非常謹(jǐn)慎，導(dǎo)致金融市場(chǎng)活力不足，發(fā)展緩慢。在全球化大背景下，中國的資金需要全球流通的需求變得越來越迫切，中國需要用金融的深度開放來完成對(duì)全球資源的有效配置從而實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步騰飛。

對(duì)境外投資者而言，中國的金融市場(chǎng)具有巨大的吸引力，中國金融業(yè)增加值從2009年的2.18萬億上升到2018年的6.91萬億，上漲了217%，并且過去十年的平均增速為7.2%。中國的保費(fèi)收入從2009年的1.11萬億元上升到2018年的3.41萬億，上漲了207%。目前中國股市上市公司市值同GDP的比例僅為46.4%，而美國是148.5%，新加坡是188.7%，巴菲特認(rèn)為這個(gè)比值在70-80%是投資的最佳區(qū)間，這說明中國股票市場(chǎng)是被低估了，這也給境外投資者一個(gè)抄底的機(jī)會(huì)。2015-2017年，金融業(yè)成交一直領(lǐng)跑北京寫字樓市場(chǎng)，占比分別為32%、40%和34%。雖然從2018年下半年開始，由于國家開始了對(duì)P2P類企業(yè)的嚴(yán)格監(jiān)管導(dǎo)致北京寫字樓市場(chǎng)金融企業(yè)的租賃成交開始萎縮，但2019年三季度金融類租賃成交占比仍達(dá)19.0%。

作為北京寫字樓市場(chǎng)金融企業(yè)的最大聚集區(qū)，金融街聚集了大量內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)。由于金融街企業(yè)租戶的穩(wěn)定性極高，五年來區(qū)域內(nèi)空置率始終保持在5%以下，2015-2019年前三季度，新租和搬遷至金融街商圈的金融企業(yè)租賃面積占金融企業(yè)總簽約面積的12.7%，而中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)得益于核心區(qū)域優(yōu)越的地理位置和相對(duì)充裕的可租賃面積，同樣成為金融企業(yè)的青睞之地。2015年-2019年前三季度金融企業(yè)新租和搬遷至中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)商圈的租賃面積分別占金融企業(yè)總簽約面積的38.6%和9.7%。同時(shí)，受近幾年北京城市更新的快速發(fā)展，一些位于非核心商圈但地理位置相對(duì)優(yōu)越的城市更新項(xiàng)目也同樣受到了金融企業(yè)的青睞，租賃面積分別占金融企業(yè)總簽約面積的10.7%。

值得一提的是，北京的金融企業(yè)成交仍主要以內(nèi)資機(jī)構(gòu)為主，2015年-2019年前三季度，外資金融企業(yè)新租和搬遷的成交面積僅占金融企業(yè)總簽約面積的7.7%。其中，以大量外資機(jī)構(gòu)和金融行業(yè)聚集的中央商務(wù)區(qū)更加吸引外資金融企業(yè)的關(guān)注。2015年-2019年前三季度，新租和搬遷至中央商務(wù)區(qū)的外資金融企業(yè)租賃面積占外資金融企業(yè)總簽約面積的44.2%。受全球經(jīng)濟(jì)不景氣影響，望京-酒仙橋和亦莊等非核心區(qū)域得益于較低的市場(chǎng)租金和充足的可租賃面積也受到了有大面積需求的外資金融企業(yè)的青睞。

利在長遠(yuǎn) 寫字樓市場(chǎng)逐步回暖

長遠(yuǎn)來看，金融開放將會(huì)是循序漸進(jìn)的過程，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)給寫字樓帶來明顯的變化。但從更長期的發(fā)展來看，未來3-5年，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)逐漸滲透到中國的主要城市，他們對(duì)寫字樓的地段和品質(zhì)要求較高，且承租能力較強(qiáng)，因此會(huì)帶動(dòng)城市寫字樓市場(chǎng)的需求。在北京，雖然金融街仍是外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京的首選之地，但由于可租賃面積有限，外資企業(yè)較為集中的中央商務(wù)區(qū)、望京區(qū)域以及對(duì)接金融街外溢需求的麗澤商務(wù)區(qū)等區(qū)域?qū)⒊蔀橥赓Y金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京的首選。