文/戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東

自2019年年初以來，中國迅速加快了金融市場開放的步伐，國務(wù)院上周發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的意見，全面取消在華外資銀行、證券公司、基金管理公司等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍限制，減少外國投資者投資設(shè)立銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和開展相關(guān)業(yè)務(wù)的數(shù)量型準(zhǔn)入條件等。同時(shí)，金穩(wěn)委，銀監(jiān)會(huì)從取消外資股比限制、放寬市場準(zhǔn)入條件等方面提出多條銀行和保險(xiǎn)業(yè)的開發(fā)新政。此外，在支付清算領(lǐng)域，多個(gè)境外支付清算公司也正雄心勃勃計(jì)劃進(jìn)軍中國。中國政府對(duì)于金融行業(yè)的開放無疑引起了外資金融機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。

對(duì)此，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示：“隨著中國金融市場的逐漸開放，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)越來越多的進(jìn)入到中國市場，這無疑將會(huì)給中國的寫字樓市場帶來利好。以北京為例，作為中國的金融政策制定和監(jiān)管中心，北京歷來吸引眾多金融機(jī)構(gòu)將總部設(shè)立與此。金融業(yè)一直以來是北京寫字樓市場成交的主力。”

金融市場對(duì)外開放再提速

從市場數(shù)據(jù)看，截止到今年6月份，在境外機(jī)構(gòu)持有的境內(nèi)人民幣資產(chǎn)中，股票總額為16473億元，占中國股票市場的3.07%，外資持有我國境內(nèi)人民幣債權(quán)市值近占總市值的2.2%，在保險(xiǎn)行業(yè)，人保和財(cái)保中，2018年外資占比也僅為6.19%。由于歷史以來中國對(duì)于境外資金進(jìn)入中國表現(xiàn)得非常謹(jǐn)慎，導(dǎo)致金融市場活力不足，發(fā)展緩慢。在全球化大背景下，中國的資金需要全球流通的需求變得越來越迫切，中國需要用金融的深度開放來完成對(duì)全球資源的有效配置從而實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步騰飛。

對(duì)境外投資者而言，中國的金融市場具有巨大的吸引力，中國金融業(yè)增加值從2009年的2.18萬億上升到2018年的6.91萬億，上漲了217%，并且過去十年的平均增速為7.2%。中國的保費(fèi)收入從2009年的1.11萬億元上升到2018年的3.41萬億，上漲了207%。目前中國股市上市公司市值同GDP的比例僅為46.4%，而美國是148.5%，新加坡是188.7%，巴菲特認(rèn)為這個(gè)比值在70-80%是投資的最佳區(qū)間，這說明中國股票市場是被低估了，這也給境外投資者一個(gè)抄底的機(jī)會(huì)。2015-2017年，金融業(yè)成交一直領(lǐng)跑北京寫字樓市場，占比分別為32%、40%和34%。雖然從2018年下半年開始，由于國家開始了對(duì)P2P類企業(yè)的嚴(yán)格監(jiān)管導(dǎo)致北京寫字樓市場金融企業(yè)的租賃成交開始萎縮，但2019年三季度金融類租賃成交占比仍達(dá)19.0%。

作為北京寫字樓市場金融企業(yè)的最大聚集區(qū)，金融街聚集了大量內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)。由于金融街企業(yè)租戶的穩(wěn)定性極高，五年來區(qū)域內(nèi)空置率始終保持在5%以下，2015-2019年前三季度，新租和搬遷至金融街商圈的金融企業(yè)租賃面積占金融企業(yè)總簽約面積的12.7%，而中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)得益于核心區(qū)域優(yōu)越的地理位置和相對(duì)充裕的可租賃面積，同樣成為金融企業(yè)的青睞之地。2015年-2019年前三季度金融企業(yè)新租和搬遷至中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)商圈的租賃面積分別占金融企業(yè)總簽約面積的38.6%和9.7%。同時(shí)，受近幾年北京城市更新的快速發(fā)展，一些位于非核心商圈但地理位置相對(duì)優(yōu)越的城市更新項(xiàng)目也同樣受到了金融企業(yè)的青睞，租賃面積分別占金融企業(yè)總簽約面積的10.7%。

值得一提的是，北京的金融企業(yè)成交仍主要以內(nèi)資機(jī)構(gòu)為主，2015年-2019年前三季度，外資金融企業(yè)新租和搬遷的成交面積僅占金融企業(yè)總簽約面積的7.7%。其中，以大量外資機(jī)構(gòu)和金融行業(yè)聚集的中央商務(wù)區(qū)更加吸引外資金融企業(yè)的關(guān)注。2015年-2019年前三季度，新租和搬遷至中央商務(wù)區(qū)的外資金融企業(yè)租賃面積占外資金融企業(yè)總簽約面積的44.2%。受全球經(jīng)濟(jì)不景氣影響，望京-酒仙橋和亦莊等非核心區(qū)域得益于較低的市場租金和充足的可租賃面積也受到了有大面積需求的外資金融企業(yè)的青睞。

利在長遠(yuǎn) 寫字樓市場逐步回暖

長遠(yuǎn)來看，金融開放將會(huì)是循序漸進(jìn)的過程，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)給寫字樓帶來明顯的變化。但從更長期的發(fā)展來看，未來3-5年，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)逐漸滲透到中國的主要城市，他們對(duì)寫字樓的地段和品質(zhì)要求較高，且承租能力較強(qiáng)，因此會(huì)帶動(dòng)城市寫字樓市場的需求。在北京，雖然金融街仍是外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京的首選之地，但由于可租賃面積有限，外資企業(yè)較為集中的中央商務(wù)區(qū)、望京區(qū)域以及對(duì)接金融街外溢需求的麗澤商務(wù)區(qū)等區(qū)域?qū)⒊蔀橥赓Y金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京的首選。