2019年12月31日，58同城、安居客發(fā)布的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，12月全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的67個(gè)城市新房均價(jià)16578元/平方米，環(huán)比下跌0.13%；二手房掛牌均價(jià)15394元/平方米，環(huán)比下跌0.10%。不過(guò)值得關(guān)注的是，2019年12月以來(lái)，三四線城市找房熱度持續(xù)上升，一線城市二手房熱門板塊“恒熱”，36.2%的購(gòu)房者和35.4%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為2020年房地產(chǎn)走勢(shì)趨于穩(wěn)定。

在安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波看來(lái)，從2019年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議和全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳遞出的信號(hào)來(lái)看，2020年房地產(chǎn)重點(diǎn)依然體現(xiàn)在落實(shí)房住不炒，保持樓市穩(wěn)定，發(fā)展租賃體系等幾個(gè)方面。2020年樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展，安居宜居的住房目標(biāo)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控總體保持從嚴(yán)，因城施策的方式會(huì)多樣化，房地產(chǎn)金融側(cè)收緊將常態(tài)化。

房?jī)r(jià)將成為調(diào)控松緊的“刻度尺”

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體趨勢(shì)如何？

張波：從2020年的趨勢(shì)來(lái)看，由于調(diào)控政策并不會(huì)采取“一刀切”手段，因城施策依然是調(diào)控政策的前置性條件�？傮w來(lái)看，2020年二手房市場(chǎng)整體波動(dòng)性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量?jī)r(jià)難有大起色，“小陽(yáng)春”依然有望出現(xiàn)在各類城市。一線城市房?jī)r(jià)下行的空間較小，而不少二三線城市房?jī)r(jià)下探的空間依然存大。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2020年延續(xù)因城施策的調(diào)控基調(diào)，將會(huì)給不同城市的房地產(chǎn)帶來(lái)哪些變化？

張波：城市一二手房成交量變化并非當(dāng)前調(diào)控的主要“標(biāo)尺”，房?jī)r(jià)才是判斷調(diào)控未來(lái)松緊度的“刻度尺”。換言之，判斷一個(gè)城市可否放松的標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)下行壓力。因此，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的政策放松難度普遍較大，但更多三四線城市將由前期的房?jī)r(jià)上漲向下行壓力增大轉(zhuǎn)化。另外，三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線城市，在供應(yīng)量持續(xù)但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市放松的概率會(huì)有所提升。值得關(guān)注的是，三四線城市調(diào)控放松的節(jié)奏會(huì)較為平緩，更多放松或在二季度以后逐步在市場(chǎng)體現(xiàn)出來(lái)。

金融政策難言寬松

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2020年房地產(chǎn)金融政策是否會(huì)有所變化？

張波：無(wú)論是從年中中央政治局會(huì)議要求來(lái)看，還是年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的指示來(lái)看，堅(jiān)持房住不炒，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段的目標(biāo)非常明確，2020年不會(huì)放松對(duì)房企融資的定向嚴(yán)監(jiān)管，房地產(chǎn)融資的寬松化很難實(shí)現(xiàn)，房企融資難預(yù)計(jì)依然會(huì)保持延續(xù)。值得關(guān)注的是，2020年房企“借新還舊”的現(xiàn)象的確普遍存在，一方面是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導(dǎo)致房企不得不通過(guò)“借新”的方式來(lái)緩解壓力。另一方面由于融資難度增大，2020年融資成本的高企亦將持續(xù)。

由于部分房企追求前期過(guò)度追求規(guī)模化，導(dǎo)致前期負(fù)債水平過(guò)高，在融資從嚴(yán)的大背景下，這類企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度也在不斷提升。2020年降低負(fù)債水平，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯得較為重要，通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目合作的方式來(lái)減輕負(fù)債或成為市場(chǎng)常態(tài)。

房企間競(jìng)爭(zhēng)不再只圍繞規(guī)模本身

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如果2020年政策面以穩(wěn)為主、金融端繼續(xù)趨嚴(yán)，房企的城市布局戰(zhàn)略是否會(huì)有所轉(zhuǎn)變？

張波：2019年房企拿地總面積下跌預(yù)示著2020年土地市場(chǎng)也難言樂(lè)觀。同時(shí)棚改在2019年提前完成直接表現(xiàn)為三四線以下城市2020年需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，同步拉動(dòng)此類城市的土地降溫不斷呈現(xiàn)。

房企回歸一二線城市的重要原因在于需求側(cè)出現(xiàn)的變化，一方面是棚改結(jié)束，三四線以及下城市未來(lái)購(gòu)房需求總量會(huì)出現(xiàn)較為明顯的下降，過(guò)于激進(jìn)的在三四線城市拿地，會(huì)導(dǎo)致未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不斷提增加；另一方面，從目前二線城市的搶人政策來(lái)看，對(duì)于人才的吸引力遠(yuǎn)大于三四線城市，未來(lái)三四線城市新增居住人口的增長(zhǎng)也會(huì)顯明弱于二線城市，同步導(dǎo)致房企逐步退出三四線城市。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2020年，不同銷售規(guī)模的房企會(huì)有哪些不同的發(fā)展趨勢(shì)，房企間的競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)有哪些新的變化？

張波：2020年商品房銷售規(guī)模開(kāi)始減緩的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會(huì)逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長(zhǎng)繼續(xù)趨緩。而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場(chǎng)等因素影響，淘汰率將不斷提升。

從全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議確定的2020年重點(diǎn)目標(biāo)來(lái)看，著力提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量是重要一項(xiàng)，這也預(yù)示著對(duì)房企開(kāi)發(fā)品質(zhì)的監(jiān)控力度會(huì)同步加大。在2019年不同城市的新建住宅質(zhì)量問(wèn)題不斷引起廣泛關(guān)注的情況下，2020年房企之間的競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)只圍繞于規(guī)模本身，房地產(chǎn)后調(diào)控時(shí)代精準(zhǔn)把脈購(gòu)房者的需求，才是重中之重，產(chǎn)品力將成為房企間競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵砝碼。