青山一道同云雨，明月何曾是兩鄉(xiāng)。

2020年開年，疫情的“黑天鵝”橫空出現(xiàn)，讓全國(guó)各行各業(yè)遭受不同程度的影響。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，注定是坎坷波折的一年。

疫情帶來(lái)了空前的考驗(yàn)，多市“封城”，不少城市的售樓處關(guān)閉、工地停工，房企基本遭遇現(xiàn)金流流入的“斷流”�？硕�瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期之后一周88個(gè)城市成交面積相比去年節(jié)后一周暴跌95%，同比跌幅由春節(jié)假期的30%擴(kuò)大65個(gè)百分點(diǎn)，其中有29個(gè)城市與去年同期相比，暴跌100%，屬于零成交狀態(tài)。1月份，百?gòu)?qiáng)房企銷售金額5571.3億元，同比下滑12.7%。

不可預(yù)見特殊形勢(shì)下，房企積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，線上營(yíng)銷全面鋪開，截至目前全口徑TOP200房企中已有143家重啟或新推出線上售樓處，“無(wú)理由退房”“差價(jià)補(bǔ)償”等也成為房企促成交的手段。恒大更是打響了房企降價(jià)的重要“第一槍”，以7.5折的驚人優(yōu)惠刷爆全網(wǎng)。

一邊是房企告急，另一邊是地方財(cái)政“余糧”將要見底。2月12日起接連5天，西安、上海、無(wú)錫等十余個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)階段性紓困新政，希望能企穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

值此全國(guó)戰(zhàn)“疫”關(guān)鍵時(shí)刻，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)特邀陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌就新冠疫情“黑天鵝”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)影響進(jìn)行深入解析，這位“地產(chǎn)老中醫(yī)”拋出了自己的抗疫良方，他說(shuō)要保持好一金流，未來(lái)會(huì)有好的發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)，吳建斌將要出版《心若靜，風(fēng)奈何》，這是一本他35年修心養(yǎng)性的隨筆，他期待大家喜歡。

上半年銷售很糟糕

下半年壓力很大

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你認(rèn)為此次疫情對(duì)整個(gè)行業(yè)有什么影響？包括影響程度、周期、人群？

吳建斌：這次疫情來(lái)的比較突然，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響也比較大。我們基本判斷是2月份房企銷售額會(huì)很糟糕，3月份也不會(huì)變好。如果疫情在3月份結(jié)束不了，對(duì)房企二季度銷售的影響也會(huì)比較大，本身房地產(chǎn)銷售就存在慣性和滯后的問題。房企今年整體銷售規(guī)模與去年同期相比，相信會(huì)減少兩到三成。

對(duì)住宅市場(chǎng)影響最大的是銷售。一般企業(yè)的預(yù)算安排都是時(shí)間過(guò)半，任務(wù)過(guò)半，上半年應(yīng)該完成全年目標(biāo)的50%。但現(xiàn)在看來(lái)，上半年完成全年目標(biāo)的20%——30%已經(jīng)很不錯(cuò)了，下半年要完成銷售目標(biāo)的70%——80%，意味著下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，房企的銷售壓力及資金回籠壓力會(huì)很大。

另外，疫情對(duì)房企2——6月份這段時(shí)間的現(xiàn)金流影響太大，所有企業(yè)都應(yīng)該在這個(gè)時(shí)間段把管好現(xiàn)金流擺在第一要?jiǎng)?wù)。當(dāng)下，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和投資現(xiàn)金流基本停滯，只剩下融資現(xiàn)金流，房企的重兵也都應(yīng)放在了融資環(huán)節(jié)上。如果哪家房企現(xiàn)金流管的不好，可能會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于疫情后2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)有什么判斷？

吳建斌：長(zhǎng)期來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)向好的趨勢(shì)不會(huì)變，但是在大的周期里，今年是比較難的一年，主要受疫情“黑天鵝”事件的影響。

春節(jié)之前還沒有發(fā)生疫情的時(shí)候，我判斷房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)一直處于高位橫盤狀態(tài)，這個(gè)橫盤可能會(huì)持續(xù)十幾年時(shí)間，也就是說(shuō)在去年16萬(wàn)億元銷售額的上下波動(dòng)十幾年。但是，房地產(chǎn)未來(lái)普漲的趨勢(shì)是不會(huì)變的，有機(jī)會(huì)在三五年內(nèi)達(dá)到20萬(wàn)億元的市場(chǎng)規(guī)模。

這次疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響也很大。商業(yè)是重資產(chǎn)，過(guò)去正常情況下，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)就在3%——5%。疫情之后，大家真的要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，未來(lái)商業(yè)投資如何選擇，怎么走，都是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。還有寫字樓受到的沖擊也不小，很多城市的寫字樓本來(lái)就供過(guò)于求，疫情中大家都采取網(wǎng)上辦公，也挺好的，如果這成為一種趨勢(shì)，對(duì)寫字樓影響是巨大的。

但是這次疫情對(duì)物業(yè)管理的影響是正向的。疫情期間，物業(yè)公司發(fā)揮了很大的作用，提供了很多細(xì)致的服務(wù)，這是好事兒。從另外角度講，物業(yè)公司管理得好，創(chuàng)造價(jià)值的機(jī)會(huì)是很多的。為什么從去年開始，物業(yè)管理公司股票一直漲的不錯(cuò)，其實(shí)也是看好物業(yè)管理公司的未來(lái)價(jià)值。

陽(yáng)光城仍然會(huì)新增土儲(chǔ)

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這次疫情對(duì)于公司發(fā)展帶了什么樣的沖擊？有什么改變的計(jì)劃嗎？如是否會(huì)推遲拿地以及融資計(jì)劃等？

吳建斌：2月和3月，陽(yáng)光城主要做的就是安全運(yùn)行，加快現(xiàn)金回收。比如加快回收原有的應(yīng)收款，消化庫(kù)存等。

至于買地，我們現(xiàn)在處于觀望階段，二三月估計(jì)一塊地也不買，但要看清市場(chǎng)發(fā)生什么樣的變化。過(guò)了觀望期，土地還是要大舉投資的，原來(lái)計(jì)劃今年預(yù)增的土地儲(chǔ)備貨值的計(jì)劃目標(biāo)沒有變。陽(yáng)光城在全國(guó)布局100個(gè)城市，衡量的投資標(biāo)準(zhǔn)就是要求項(xiàng)目測(cè)算的凈利潤(rùn)率不能低于10%，現(xiàn)金流回正時(shí)間不超過(guò)12個(gè)月。所以，選不選哪個(gè)項(xiàng)目或選擇哪個(gè)城市投資，取決于投模的測(cè)算結(jié)果而定。

疫情期間，我們還有一項(xiàng)工作就是跟銀行做好溝通，這是房企融資最主要的渠道，陽(yáng)光城合作的金融機(jī)構(gòu)也需要了解陽(yáng)光城受疫情的影響和應(yīng)對(duì)，所以溝通是必要的。

另外，也期待再融資市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)放開，如果定增放開，股本金才能增加，負(fù)債率就可以降低，企業(yè)才會(huì)更健康。從2016年——2019年，定增停了三年，如果定增推動(dòng)成功，陽(yáng)光城會(huì)更穩(wěn)健。

疫情之后不會(huì)出臺(tái)更寬松政策

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：參考2003年“非典”疫情，這次是否會(huì)后續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)利好政策？

吳建斌：長(zhǎng)期來(lái)講，政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)還是打壓的，后續(xù)也不會(huì)出臺(tái)更寬松的政策。短期只是針對(duì)房企遇到的困難，大約有十幾個(gè)城市出臺(tái)了一些紓困政策。我們還是期待全國(guó)因城施策，有更多的城市盡快推出一些對(duì)房企支持的政策。否則有些房企挺不過(guò)去的，出現(xiàn)很大流動(dòng)性危機(jī)的話，影響面也會(huì)非常大。

2018年和2019年，中央政治局對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做過(guò)重要的決定，最核心的兩條：一是房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的；二是認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)占用國(guó)家太多的資源，不希望更多的資源再進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。相信這個(gè)大政方針是不會(huì)變的。新冠疫情最嚴(yán)重影響兩三個(gè)月，再長(zhǎng)四五個(gè)月，這對(duì)于中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體來(lái)說(shuō)不是什么大不了的事件。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整，你有哪些建議？

吳建斌：建議就兩點(diǎn)，一是房地產(chǎn)調(diào)控政策在過(guò)去幾年已經(jīng)發(fā)揮了重要的作用，但現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較難，在政策上建議進(jìn)一步加強(qiáng)引導(dǎo)，讓市場(chǎng)激活，恢復(fù)市場(chǎng)正常的買賣，行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)，這樣對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)也有很大的助力。個(gè)別城市的“限購(gòu)”可以繼續(xù)保留，讓當(dāng)?shù)氐睦习傩崭鶕?jù)自己的能力去買房，這是必要的。

二是，過(guò)去兩年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的嚴(yán)控的融資政策建議適當(dāng)放開，譬如資管平臺(tái)取消了，基金管理取消了，信托前融取消了，我覺得這個(gè)政策過(guò)于嚴(yán)厲了，應(yīng)該讓金融機(jī)構(gòu)跟企業(yè)保持正常的市場(chǎng)運(yùn)行行為。大家各取所需，才能實(shí)現(xiàn)多贏。

保持鎮(zhèn)定，樂觀對(duì)待

房地產(chǎn)依然向好

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這次疫情帶給你個(gè)人的最大沖擊是什么？有什么感觸？

吳建斌：個(gè)人感觸還是蠻大的。我建議國(guó)家對(duì)食用“野味“立法，而且執(zhí)行上要嚴(yán)厲，用法律將“野味”帶離餐桌。野味是動(dòng)物，也是有生命的，不能再殺害野生動(dòng)物了。

我也提倡大家講究公共衛(wèi)生，做到分餐制。另外要鍛煉身體，提高免疫力。西醫(yī)講免疫力，中醫(yī)講陰陽(yáng)平衡，必須要加強(qiáng)鍛煉，養(yǎng)成良好的習(xí)慣。

最后一點(diǎn)，我覺得因這次疫情倒逼所有生活所需都可通過(guò)網(wǎng)購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)，將來(lái)這樣的消費(fèi)行為就是一個(gè)趨勢(shì)，我們要努力去適應(yīng)這樣的變化。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在疫情面前有什么樣的心里話，要我們傳遞給行業(yè)，一起為武漢加油？

吳建斌：一是，所有人要保持鎮(zhèn)定。這次疫情來(lái)得太突然，全國(guó)人民都慌了、亂了，謠言四起，但保持鎮(zhèn)定很重要。疫情已經(jīng)得到國(guó)家重視，很快就會(huì)控制好。

二是，每個(gè)人要把自己管好，做好自己。企業(yè)也一樣，做好自己，不要給社會(huì)添亂。

三是，不要悲觀，疫情很快就會(huì)過(guò)去的，會(huì)像2003年“非典”一樣，很快被人們遺忘。疫情過(guò)后，我們要樂觀地對(duì)待生活，一切都會(huì)回到正軌。

四是，中國(guó)加油，武漢加油，希望盡快戰(zhàn)勝這次疫情。

最后，我想對(duì)同行說(shuō)，在疫情沒有結(jié)束期間，一定要管好公司的現(xiàn)金流。疫情結(jié)束之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)蓬勃發(fā)展。對(duì)行業(yè)不要悲觀，只有堅(jiān)持住，就會(huì)迎來(lái)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。