基建REITs政策重磅出臺，積累了百萬億量級的存量基建迎來全新投資風(fēng)口。

4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點工作。根據(jù)通知，基礎(chǔ)設(shè)施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環(huán)境保護、信息網(wǎng)絡(luò)、園區(qū)開發(fā)等七大領(lǐng)域。

這些基建類REITs收益空間如何？優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南等重點區(qū)域有何考量？對這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展會帶來哪些影響？產(chǎn)品推出后能否受到投資者認(rèn)可？商業(yè)地產(chǎn)真正的REITs何時到來？針對這些問題，5月1日，中國房地產(chǎn)報記者對中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人、高級董事總經(jīng)理程驍遠(yuǎn)進行了專訪。

程驍遠(yuǎn)認(rèn)為，任何一個產(chǎn)品的推出監(jiān)管當(dāng)局最關(guān)心兩點：一是給社會帶來正面效應(yīng)，二是產(chǎn)品安全性。通過基建領(lǐng)域試點讓其中符合條件的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能夠發(fā)行REITs，相信之后會推廣到寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)然這需要時間。此外隨著基建更加完善，更多土地可以得到釋放，這對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展也能起到相應(yīng)提振作用。

REITs推出正當(dāng)時

中國房地產(chǎn)報：為何率先在基建領(lǐng)域開展公募REITs試點？這一步在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域意味著什么？

程驍遠(yuǎn)：任何一個產(chǎn)品推出市場監(jiān)管當(dāng)局最關(guān)心其能夠發(fā)揮正面積極作用，以及產(chǎn)品安全性。從發(fā)揮作用角度看，新冠疫情影響下中央會提出更多刺激經(jīng)濟舉措，加大基建投資必不可少。過去一段時間，基建由地方政府承擔(dān)建設(shè)時往往需要大量資金支持。按照以往發(fā)展模式更多依賴土地收入，這與房住不炒會產(chǎn)生矛盾，因為若地方政府太過依賴土地收入，必然對房價產(chǎn)生一定影響，長期對經(jīng)濟穩(wěn)定性會帶來一定隱憂。將一些基建類資產(chǎn)進行金融資產(chǎn)證券化處理有利于紓解地方政府對土地、住宅過度依賴。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點。且原始投資人都是較具財政實力、資本較充足的機構(gòu)，或與地方政府有關(guān)，或是大的國企，或大型的行業(yè)領(lǐng)先民企，未來收益較穩(wěn)定。

從世界經(jīng)濟體包括中國香港來看，其推出REITs的時機往往與自身經(jīng)濟周期有著密不可分的關(guān)聯(lián)，香港也是在經(jīng)濟低迷之際出臺REITs的法律法規(guī)。新冠疫情影響下，我國面臨的挑戰(zhàn)很多，對經(jīng)濟的影響有相當(dāng)大不確定性，這個時候推出REITs是非常明智的。

對標(biāo)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

中國房地產(chǎn)報：基礎(chǔ)設(shè)施REITs聚焦優(yōu)質(zhì)項目,并設(shè)定一些要求，如項目權(quán)屬清晰，具有持續(xù)穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，具有持續(xù)經(jīng)營能力及較好增長潛力等。如何理解優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)概念？

程驍遠(yuǎn)：REITs的發(fā)行需要依托政策配套，但更重要的是要有優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，對于商業(yè)地產(chǎn)而言優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是非常重要的底層資產(chǎn)，其收益穩(wěn)定、未來發(fā)展空間很大；尤其在一線城市或經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)的城市，物業(yè)需求量、物業(yè)本身的品質(zhì)、良好的管理人，能夠?qū)�資產(chǎn)帶來比較穩(wěn)定的未來收益預(yù)期。很多人并不是很理解一條公路、一個電廠是什么樣的資產(chǎn)，但若告訴他們，在某地區(qū)的一個什么樣的辦公樓或商場，投資者就會有非常直觀的感受。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的定義是比較苛刻的，要具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流，并具備一定抗風(fēng)險能力。預(yù)計未來優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應(yīng)求，可能會形成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒。因為有了REITs通道后，獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)又轉(zhuǎn)讓的可能性不是很大，投資者會更多考慮長期持有這些資產(chǎn)，通過REITs進行資金回收，從而舒緩其自身資金壓力。當(dāng)然，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不一定僅限于商業(yè)物業(yè)，通過良好經(jīng)營實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流且具備增長潛力的資產(chǎn)都屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

隨著REITs的到來，大家會更重視和愿意持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時，也會促使更多企業(yè)開發(fā)和打造優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過資產(chǎn)改造和運營管理提升，將產(chǎn)品升級為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

中國房地產(chǎn)報：此次基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點還設(shè)定了可供分配利潤90%應(yīng)分紅要求，像倉儲物流、園區(qū)開發(fā)這些基建項目的收益和風(fēng)險怎么樣？

程驍遠(yuǎn)：中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市場空間很大，有些項目經(jīng)營比較好，但有些項目還處于初級階段。比如產(chǎn)業(yè)園很多，但經(jīng)營較好的園區(qū)并不多，新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)還需要一定時間培育。但對投資人而言，REITs試點給其帶來相當(dāng)大正面鼓舞，若干年后只要其通過努力經(jīng)營培育成現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，未來退出通道會非常暢順，有利于吸引更多資金進入這個行業(yè)。

倉儲物流類REITs已非常成熟了，這些物流倉儲地產(chǎn)屬于基礎(chǔ)設(shè)施，但屬性上涵蓋在廣義商業(yè)地產(chǎn)范疇，帶來的回報比傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)還要更高一些，能達(dá)到6%-7%年凈租金回報率。從倉儲物流特性來看，租約比較長，管理相對比較簡單，經(jīng)營開支比較有限，較符合之前所說“現(xiàn)金流穩(wěn)定、支出簡單直接、收益較穩(wěn)定、能預(yù)測的可分配現(xiàn)金流較穩(wěn)定”的特性。這次規(guī)定也可以看到，對回收資金也有一定規(guī)定，希望回收資金繼續(xù)在這個產(chǎn)業(yè)內(nèi)投資，形成良性循環(huán)，某方面來說也是希望資金不要外溢到其他行業(yè)中去。

中國房地產(chǎn)報：預(yù)計這些基建類REITs推出后能受到投資者認(rèn)可嗎？

程驍遠(yuǎn)：預(yù)計受歡迎程度比較理想。有幾個原因：從國際上看，疫情之前歐美國家利率就一直在低位徘徊；疫情之后，全球經(jīng)濟受疫情沖擊，基本接近負(fù)利率邊界。從我國近期資本市場發(fā)債利率看，短期債券利率低于3%，長期債券利率在4%左右，信用好的企業(yè)發(fā)債利率更低。從老百姓資產(chǎn)配置看，未來要投資到一些比較高回報又穩(wěn)定的產(chǎn)品，選擇已經(jīng)比較少了。

不止普通老百姓，很多機構(gòu)投資人也有這樣的需求，包括保險公司、養(yǎng)老金、基金等，未來有很多償付要支付，需要每年有穩(wěn)定現(xiàn)金流。過去很多金融產(chǎn)品帶來比較高的回報，都與住宅地產(chǎn)有關(guān)。現(xiàn)在對住宅地產(chǎn)融資比較嚴(yán)格的情況下這方面機會越來越少，既要滿足投資者對每年現(xiàn)金流的預(yù)期，未來還能享受產(chǎn)品升值空間，同時側(cè)重風(fēng)險防控，REITs能滿足這樣的投資需求。當(dāng)然，還要看產(chǎn)品最終出來后現(xiàn)金分配如何設(shè)定。我認(rèn)為現(xiàn)金分配會比一般的定期產(chǎn)品優(yōu)勝一些，同時還有資本升值空間，會令投資人更認(rèn)可。

基建助力房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展

中國房地產(chǎn)報：下一步基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作將積極支持京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、雄安新區(qū)建設(shè)、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、推進海南全面深化改革開放等國家重大戰(zhàn)略。為何優(yōu)先選擇這些區(qū)域試點REITs？

程驍遠(yuǎn)：這些區(qū)域大部分經(jīng)濟活力比較足、未來發(fā)展前景可期。當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施REITs還處于試點階段，需要滿足兩個條件，一是REITs推出對區(qū)域帶來的正面影響，二是產(chǎn)品安全性。選擇經(jīng)濟發(fā)展較成熟地區(qū)試點基建REITs，帶來的回報、需求量、未來收益、現(xiàn)金流預(yù)測也會比較穩(wěn)定，產(chǎn)品安全性也更能保證。

海南、粵港澳大灣區(qū)以及雄安新區(qū)等均是國家百年、千年大計的重點區(qū)域，本身需要大量資金投入，投資人也需要退出渠道，這些區(qū)域政策上都給了相當(dāng)大支持，投資者也都是一些頭部企業(yè)，其本身在資金實力上優(yōu)勝，在這些區(qū)域進行REITs試點能給區(qū)域發(fā)展帶來大量資金支持，同時產(chǎn)品安全性也會相對穩(wěn)健。

既然是試點肯定希望成功。在這些區(qū)域試點成功后，也有利于進一步拓展到其他行業(yè)、其他城市。

中國房地產(chǎn)報：對這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展會帶來什么影響？

程驍遠(yuǎn)：對房地產(chǎn)市場的影響是正面的。從過往中國房地產(chǎn)市場發(fā)展看，凡是基建設(shè)施發(fā)展比較好的城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展會更加蓬勃，因為在交通不連貫、各方面設(shè)施不充分情況下，房地產(chǎn)發(fā)展不可能一枝獨秀。不管是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅都是為人服務(wù)的，需要人去使用。比如，一個區(qū)域若有高鐵規(guī)劃，附近土地價值就會有比較明顯的提升；基礎(chǔ)設(shè)施配建比較好的城市，周邊各類地產(chǎn)項目價值也會更有競爭力，即地產(chǎn)需要基建來助力其提升價值。開發(fā)商沒辦法獨自將一片區(qū)域做成熱點，但若通過基建配套，是可以做到這個效果的。隨著基建更加完善，更多土地可以釋放給房地產(chǎn)開發(fā)，有助于提高資產(chǎn)品質(zhì)和土地效率，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展也能起到提振作用。預(yù)計這幾個區(qū)域未來房地產(chǎn)的發(fā)展速度會更快。

中國房地產(chǎn)報：隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點推動，對寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)公募REITs的推動有何促進作用？

程驍遠(yuǎn)：中國的REITs市場空間很大，基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)十萬億級別的量，房地產(chǎn)的量就更大了。這么大的量怎么消化？通過一個領(lǐng)域試點，讓其中一些優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品能夠發(fā)行REITs，相信之后會推廣到寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)然這需要時間。每一個新產(chǎn)品的推出政府都需要一段時間進行評估。但只要有需求就會有市場。

這次在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域首推REITs試點，并未將商業(yè)地產(chǎn)摒除在外，其中倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心均屬于廣義商業(yè)地產(chǎn)范疇，都是以實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流為特點，并不違背“房住不炒”。只是說下一個環(huán)節(jié)會不會推廣到傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)上來，商業(yè)地產(chǎn)REITs的推出會不會對房地產(chǎn)調(diào)控帶來影響，我想政府會考慮得更多。但我們相信，商業(yè)地產(chǎn)REITs的推出不遠(yuǎn)了。