中房網(wǎng)訊（東東 上海報道） “全球經(jīng)濟滯脹已不可避免，即將進入一年半左右的滯脹期”，奧陸資本首席投資官蔡金強5月26日在2020中國房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會上如是表示。

這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心連續(xù)第13年開展這項活動。在會上演講時，這位前花旗銀行亞太地產(chǎn)研究部主管、業(yè)內最有影響力的分析師之一，對目前的全球經(jīng)濟形勢進行了深入分析。

蔡金強表示，新冠疫情堪比沒有硝煙的戰(zhàn)爭，并已經(jīng)演化為全球沖擊，各國進入封鎖狀態(tài)，這對全球經(jīng)濟造成了極大壓力。從4月平均值看，封鎖導致全球GDP當月?lián)p失18%左右。為對沖經(jīng)濟下行和流動性壓力，各國推出天量財政刺激和貨幣政策，過去“赤字率不超過3%，負債率不超過60%”，也即所謂的的“國際安全線”標準蕩然無存，到年底主要國家的赤字率年底預計升至17-20%，負債率將達120%。目前，全球負利率債券的規(guī)模為11.7萬億美元，占全球整體債券規(guī)模的20.1%。從歷史的角度來看，當前各國財政赤字預計飆升、央行印鈔的行為，已經(jīng)逐漸接近戰(zhàn)爭時期。

因此，在全球大放水疊加經(jīng)濟逆全球化背景下，蔡金強相信通脹即將卷土重來。特別是沒有新興市場國家通過全球化分工吸收流動性，將顯著提高成本，進一步推升通脹。他預計，全球通脹壓力將在3季度顯現(xiàn)，全球經(jīng)濟衰退，即將進入大概18個月的滯脹，之后進入痛苦的通縮。其中，中國的情況會好一點，但在經(jīng)濟增長壓力和全球放水背景下，中國恐怕最終也難以獨善其身。

“滯脹之后將面臨更大的危機”，蔡金強稱，過去四十年主導支撐全球經(jīng)濟繁榮的“自由主義，經(jīng)濟全球化和社會福利主義”將結束，新的格局正在形成，宏觀經(jīng)濟平衡和社會利益分配格局將發(fā)生重大調整。此外，疫情加速了逆全球化和中美脫鉤的進程，未來社會、政治、經(jīng)濟都面臨極大不確定性。而應對的方法，就資產(chǎn)配置而言，就是“擁抱核心資產(chǎn)，不要輕易交出籌碼”，蔡金強如是強調。

以下為文字實錄：

各位領導，各位嘉賓大家好，過去幾年都有參加地產(chǎn)界的盛世，今天因為疫情的問題沒有辦法親自到現(xiàn)場，在這里跟大家問好，今天我的題目經(jīng)濟滯脹下的房地產(chǎn)，為什么選擇比較宏觀的東西，這個時候當然銷售也很重要，土地也很重要，當然綜合從上到下的判斷還是非常重要，今天我會從這里著手。新冠疫情事實上我個人覺得是沒有硝煙的戰(zhàn)爭，剛剛周董事長也講了改變各種各樣的東西，人的行為，企業(yè)的行為，經(jīng)濟層面更是這樣，如果看到這個圖，新冠疫情下美國死亡人數(shù)已經(jīng)超越了越戰(zhàn)跟朝鮮戰(zhàn)爭，如果再看一些更加具體一點的話，事實上他對中國，對歐洲，對美國各地經(jīng)濟的影響都非常大，比如說像中國一季度出來經(jīng)濟GDP負增長6.8%6.9%左右，是過去最差的一年，美國更差。這種情況下，剛剛周總也有聊過，前面丁總也有聊過，解除疫情以后，中國整個房地產(chǎn)銷售有點超預期，在這個情況下，大家要何去何從，我覺得一個從上而下的判斷是比較重要的。

我們綜合的判斷大概在三季度，比如說八九月份就開始整個世界的經(jīng)濟進入一個滯脹的環(huán)境，最近這一兩個月出來的數(shù)據(jù)，還有一點點像通縮的感覺，可是很快應該會轉入滯脹的情況，為什么這個東西這么重要？因為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，往后兩三年的綜合判斷是通縮是大通脹還是滯脹，很大程度上對咱們的投資行為，對咱們的策略，甚至對于者怎么看房地產(chǎn)股票，看物管股票有很大的影響，我們從這個著手主要的原因是這樣，像剛剛說的我們覺得在這兩三個月因為疫情影響，經(jīng)濟下行會出現(xiàn)很短暫很短暫的通縮，可是很快大概在三季度后半段會出現(xiàn)滯脹的情況，為什么覺得是這樣的一個滯脹的情況而不是通縮呢？因為我們覺得現(xiàn)在整個經(jīng)濟狀況，事實上更加像一個戰(zhàn)勝的時代，雖然這一次是沒有硝煙的戰(zhàn)爭，對手是一個新冠疫情的情況下，可是總體政府展現(xiàn)出來的行為是迫為項的，在戰(zhàn)爭時期政府有無限印錢的權利，因為在戰(zhàn)爭時期沒有人敢阻止政府印錢，這個情況發(fā)現(xiàn)是非常類似的，比如說像新冠疫情出現(xiàn)以后，美聯(lián)儲跟美國政府已經(jīng)前后出臺了大概三到四輪救市方案，有貨幣政策更多是財政政策，前前后后印了大概接近不到三萬億美金，咱們中國人辛辛苦苦幾十年改革開放以后也就三萬出頭，他大筆一揮就出來了，美國利率已經(jīng)到零利率的狀態(tài)，往后事實上世界各國都在印離，PPT可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在美國財政赤字已經(jīng)到13%左右，而政府的公共債務相對GDP的程度已經(jīng)接近120%，實際上用信用本位貨幣來說，已經(jīng)是非常的顛覆性了，原則上來說財政赤字超過3%或者公眾債務相對GDP超過60%嚴格上印錢的速度，原則上要縮小或者其他一些行為，可是現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)各國政府已經(jīng)破罐子破摔，所以我說現(xiàn)在這種情況很像二戰(zhàn)以后或者越戰(zhàn)以后，政府已經(jīng)不管這種情況，美國三四輪救助方案出來，已經(jīng)釋放出將近三萬億美金的資金出來，而且這一次更大的一個不同，這些錢更多的是財政政策，而不是貨幣政策，貨幣政策的話，會讓資產(chǎn)上升的很快，所以你看2008年到2018年股市也好或者歐美的地產(chǎn)都漲的很好，這一次放出來更多是通過財政政策出來，財政政策的影響對CPI對通脹的影響更加立竿見影，所以美國現(xiàn)在放了接近三萬億出來，其他國家事實上也是差不多，歐洲包括中國，包括一些新興經(jīng)濟體也都在放。現(xiàn)在世界上負利率規(guī)模已經(jīng)到14億美金，中間日本跟歐洲的規(guī)模很大，我們判斷明年美國進一步降息負利率，事實上特朗普當選的話，美聯(lián)儲可能由不得他，在明年發(fā)達國家經(jīng)濟體基本上都是負利率，我們判斷后面洪水滔天跟通脹會上來的一個主要原因。

未來在三季度以后，我們覺得全球的經(jīng)濟會進入大概一個18到24個月滯脹的情況，滯脹也就是說GDP低增長，通脹是偏高的，你在這個圖里面大概就能知道今年原則上已經(jīng)進入滯脹，中國的GDP一季度大概負6.8%左右，全年的話可能接近一點幾，有些樂觀的也就說兩個百分點最多，如果CPI通脹的話，一季度到4月份大概是3.3%到3.5%左右，全年的話應該也是在三以上，嚴格上來說，今年應該已經(jīng)進入滯脹的情況，圖的話深藍色的話，在廣意貨幣增長，廣意貨幣到四月份底大概增加是11個百分點，也就是說今年的GDP增長只是微增可是錢的量增加大概十幾個百分點，GPI大概3%左右，今年已經(jīng)開始進入滯脹的情況，這個滯脹我們覺得大概會維持接近兩年，不到兩年，可能是18到24個月，因為在明年我們覺得美聯(lián)儲甚至還會進一步降息令整個美國利率變成負利率，原則上不行，這會影響美元的信用的整體水平，可是現(xiàn)在已經(jīng)是不管這個東西，所以現(xiàn)在的情況很像二戰(zhàn)及今后的一個情況，這個我就說了。

中國的情況會稍微好一些，因為這一次包括兩會期間，政府釋放出來的一個信息就是說咱們的流動性會有所增加，可是政府更多的是放在信用上面，也就是適當?shù)姆艑捔鲃有裕�可是更多的是放在信用的放寬上，也就是大家借錢會方便一些，所以中國這個洪水滔天的情況會比外國稍微好一些，不過像剛剛說的情況也會大概差不多，因為到四月份的時候，中國的廣意貨幣M2同比增速11.1%，全年大概也是11%到12%，這樣情況下配合3.5%左右的增速原則上也是一個滯脹，所以現(xiàn)在大的宏觀判斷，經(jīng)濟會進入滯脹的情況，接下來再加上利全球化和中美脫鉤的情況，我們應該機會很大。在這種情況下會影響整個無論是企業(yè)也好，無論是投資者的資產(chǎn)配置的一些策略，如果是通縮的話，實際上就是什么都不好，除了現(xiàn)金和黃金，可是在滯脹情況下相對來說核心資產(chǎn)并沒有那么差，滯脹下還是有一小部分企業(yè)跑贏的，那個就是擁抱核心資產(chǎn)，何謂核心資產(chǎn)，美國的MA，MT，谷歌等這些股票高，這些股票已經(jīng)接近市值兩成如果接近納斯達克也接近三成多，中國也有類似的情況，所以看到茅臺的股價下不來了，在海外像阿里巴巴，騰訊跟美團這些資產(chǎn)都會發(fā)現(xiàn)股價節(jié)節(jié)高，這就是滯脹經(jīng)濟形勢下靠攏，在線市場一些投資評級的債券也是恢復到海嘯以前的水平，如果在房地產(chǎn)方面，可以看出這一次長三角跟大灣區(qū)非常明顯，比如說在我們老家泉州地產(chǎn)不怎么樣，在深圳，尤其在寶安跟藍山房價節(jié)節(jié)高，杭州，南京都非常好，這也反應滯脹下核心資產(chǎn)價值進一步深化，黃金價值也是這樣，我們對于宏觀的判斷，也就是說未來在三季度之后會出現(xiàn)18到24個月滯脹的經(jīng)濟判斷，而在這種情況下，核心資產(chǎn)的價值是會進一步得到鞏固的，而房地產(chǎn)來說，在核心的區(qū)域跟核心的城市，這一部分的價值事實上在未來的18到24個月甚至還會有進一步的驚喜。

第二部分比較簡略講一下房地產(chǎn)市場的情況，進入三四月疫情解凍之后恢復相對比較好，雖然我作為房地產(chǎn)樂觀主義者，這個反彈比我想象當中中，一到三月份交易金額跌了24個百分點，四月份已經(jīng)持平了，五月份一些優(yōu)秀的企業(yè)傳出了捷報，五月份很有出現(xiàn)單月今年第一次出現(xiàn)銷售金額跟銷售面積的轉贈，五月份六月份我們應該會轉贈，這個對廣大房地產(chǎn)公司尤其上市這些企業(yè)來說肯定也是一個好消息，對在座各位包括我們也是好消息，像剛剛來說核心政策非常明顯，因為時間所限有些不多說，現(xiàn)在比較困擾大家的是土地的市場情況，杭州剛拍了一塊地也是七八十億，現(xiàn)在土地拍價上的很快。今年貨幣整體寬松情況下，這個會繼續(xù)下去的，因為根據(jù)核心區(qū)域核心城市這些資產(chǎn)會縮的很厲害，我們覺得這部分事實上沒有辦法得到一個很好的改善的。

我們覺得在滯脹情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的應對，這部分我稍微說多一點點，事實上很難過度的樂觀或者過度的悲觀，剛剛也有講過，事實上比較難的，因為現(xiàn)在市場整體還是不錯的，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，先要應付未來得這個小兩年的經(jīng)濟滯脹情況下的一個行業(yè)態(tài)勢，在這種情況下，事實上首先是必須確保與市場同在的，因為這個時候如果過度的悲觀或者過度的樂觀都是比較危險的，能做的就是保持正常的周轉，然后在這些核心的城市跟這些區(qū)域去補地，我們覺得四五線和三四線的地一定要小心，因為滯脹完結以后，就是明年年底以后，再往后進入通縮如果補地四五線的話，到時候甩都甩不出去，現(xiàn)在進來地雖然有些城市地很貴，但是確保很快能夠賣出去，目前像榮光地產(chǎn)在深圳拿的地，這種看上去比較貴，但是要周轉現(xiàn)金回籠反而比較樂觀。比如說中駿在廈門拿的地，是五萬六還是五萬八，相反這種地在十一二月份開賣，在小三線或者四五線地，一旦經(jīng)濟滯脹完以后，下一步通縮的話，下一步連甩都甩不出去，這個時候保證補的地能夠保證快速現(xiàn)金回籠的，所以市場通脹情況這是非常重要的一步。

第二點就是公司的策略，我們覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)雖然在資本市場上不是特別被待見，原則上來說更多趨向大平臺發(fā)展策略，因為剛剛各位講者也講了關于物管的問題，實際上物管也是無心插柳柳成蔭的產(chǎn)物，這個東西等會兒會講，隨著商業(yè)開始準備推出第一下不是房地產(chǎn)可以收益，可是后面肯定也可以，所以房地產(chǎn)公司更多應該作為一個大平臺開發(fā)，在保持本業(yè)非常好的周轉的情況下，開始定義一些其他的平臺的產(chǎn)物出來，物管是一種，商業(yè)是一種，這兩個我們覺得特別明顯，因為物管是一個萬億的市場，而商業(yè)長遠來說以資產(chǎn)證券化下也必定會收益，這個圖講一到四月份房地產(chǎn)公司銷售的，我們覺得全年來說上市地產(chǎn)公司做到增長8%應該還是可以做到的，所以情況也沒有說像像想象中的那么糟，房地產(chǎn)企業(yè)他們一直都是存量基金，所以整個資本市場都挺不待見的，相反像物管這種企業(yè)，現(xiàn)在就特別大行其道，因為整個行業(yè)首先它的賽道是非常好的，是萬億的市場，再看這個你會發(fā)現(xiàn)整個市場占有率，現(xiàn)在就是說前十的物業(yè)公司市場占有率也就只有10出頭，也就等于房地產(chǎn)公司接近十年前的水平，所以現(xiàn)在物管這個行業(yè)反而成為一個香餑餑，我們覺得它還不是一個虛幻的東西，而是它得到了真正的尤其這次疫情以后，得到了社會的認可跟整體規(guī)格的上升，它在這樣大的平臺下再配合科技賦能，這個行業(yè)是非常好的。

剛剛也有很多朋友講過，你會看到物管公司在趕著上市的市值都非常龐大，動輒三四百億七八百億，碧桂園差不多一千億，如果有一天萬科上市的話，肯定接近一千五的水平，龍湖估計七八百億的水平，不管這個行業(yè)成為特別符合新經(jīng)濟，而且在增長在整個行業(yè)態(tài)勢和科技賦能都非常有賣點的一個行業(yè)，至于商業(yè)，這一次疫情嚴格上來說對于大眾商業(yè)影響比較大，因為線上的消費非常的紅火，再加上網(wǎng)紅經(jīng)濟，各種各樣的線上的一些零售的一些興起，線下商場的競爭力有所削弱，但是也有高端奢侈品在海外的回流，因為以前高端奢侈品只占消費10%，剩下60%三十來億都是在海外，現(xiàn)在受疫情影響，大部分海外高端奢侈品的回流，所以這一塊消費非常明顯，我們看恒隆低產(chǎn)或者太谷或者華潤這些在國內有高端商場地產(chǎn)公司，三四月份以來的銷售或者奢侈品的增速是非常好的，你看愛馬仕，看香奈兒這些都非常好，高端商業(yè)這一次有三年五年挺不錯的前景，再加上國內瑞德推行加速，第一步可能先讓一些新基建作為第一輪，可是下一輪商業(yè)地產(chǎn)這一塊還是有機會的，我們覺得未來房地產(chǎn)公司在主業(yè)均衡的情況下，兩翼物管跟商業(yè)這一塊非常有可為的，這是房地產(chǎn)公司作為一個大平臺發(fā)展的一個策略。剩下的這些是房地產(chǎn)的一些情況，就不多說了，我今天大概分享這三部分，疫情下經(jīng)濟未來18到24個月是一個滯脹情況，房地產(chǎn)公司的一些現(xiàn)狀跟一些應對的策略，謝謝各位。