猝不及防的疫情、收緊的金融監(jiān)管、降杠桿、降負(fù)債、抓銷售促回款........這些帶著壓迫感的關(guān)鍵詞構(gòu)成了地產(chǎn)人的2020年。

面對這樣特殊的一年，鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡稱“鴻坤地產(chǎn)”）北京公司總經(jīng)理李衛(wèi)鋒卻并不想用“難易”一詞去簡單描述。

“任何時候做企業(yè)都是不容易的。形勢好的時候，股東和市場期待值更高，業(yè)績指標(biāo)壓力大；形勢不好的時候，壓力更大。房地產(chǎn)行業(yè)這幾年都很難，但經(jīng)歷過2018年和2019年以后，現(xiàn)在的我們更加清醒的認(rèn)識到，企業(yè)應(yīng)該做什么，能做什么，能做多大的事情�！崩钚l(wèi)鋒在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

從2002年7月一舉奪下200萬平方米的西紅門地塊開始，鴻坤地產(chǎn)以“深耕”的姿態(tài)開啟了一段長達(dá)數(shù)十年的地產(chǎn)征程。從拆遷、修路、市政、水電等基礎(chǔ)環(huán)節(jié)到城市運(yùn)營；從建設(shè)商品房、高端住宅到引入幼兒園、打造相關(guān)市政設(shè)施與購物、休閑商業(yè)配套，18年的“深耕”，西紅門從荒涼的“農(nóng)村”，變成如今產(chǎn)城融合的新城，隨著宜家購物中心、CDD創(chuàng)意港開業(yè)，西紅門商圈隨之火熱。西紅門板塊也成為集金融商貿(mào)、購物休閑、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。與此同時，鴻坤也進(jìn)一步明確了企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，即：深耕區(qū)域，如：京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)以及海南城市群；做“創(chuàng)新型城市運(yùn)營商”。

深耕也為鴻坤帶來意想不到的收獲�！拔磥砦覀兛赡軙�下沉到一些城市，為這些城市帶來一些改變，帶來一些進(jìn)步，作出一些貢獻(xiàn)�！�

中國房地產(chǎn)報：2020年是特殊的一年，這一年你有何感想？你對2021年的房地產(chǎn)市場是否有信心？

李衛(wèi)鋒：我對未來是有信心的。房地產(chǎn)行業(yè)仍然扮演著“壓艙石”的角色，是經(jīng)濟(jì)的支撐。雖然近兩年的調(diào)控讓企業(yè)感到壓力，但從更長遠(yuǎn)的角度來看，目前所有的調(diào)控措施，都是為了讓這個行業(yè)更健康、更長遠(yuǎn)的發(fā)展下去。企業(yè)要做的是，在短期的陣痛中，調(diào)整企業(yè)發(fā)展的節(jié)奏，遇到困難突破困難，適應(yīng)環(huán)境才能走得更為穩(wěn)健。

中國的房地產(chǎn)行業(yè)還有著很大的發(fā)展空間。我一直認(rèn)為中國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處初級階段，相比發(fā)達(dá)國家，我們的開發(fā)能力和產(chǎn)品未來還有很大的提升空間。另外，房地產(chǎn)的金融屬性還沒有完全發(fā)揮出來，資本對于房地產(chǎn)還有很高的預(yù)期。同時，城市更新城市升級剛剛開始，我國存在著總規(guī)模達(dá)200萬億平方米的老舊資產(chǎn)在等待改造升級，圍繞這些城市升級提供運(yùn)營服務(wù)，未來企業(yè)會有更多的發(fā)展的新機(jī)遇。

中國房地產(chǎn)報：目前來看運(yùn)營企業(yè)什么是最難的？業(yè)績、降負(fù)債還是管理問題？

李衛(wèi)鋒：相比之下，提高利潤是最難的。負(fù)債可以通過出售項(xiàng)目、地塊來調(diào)整；規(guī)�？梢酝ㄟ^犧牲利潤，加速推盤來實(shí)現(xiàn)。但利潤卻無法通過單一指標(biāo)來調(diào)整，它是一個綜合因素的體現(xiàn)。一個企業(yè)的利潤不僅取決于企業(yè)的能力和管理體系，也取決于市場行情。比如，一些企業(yè)在市場好的時候拿過價格較高的地，但突然遭遇限購、限價政策等情況，影響到利潤，這些都是不可預(yù)測的因素。

中國房地產(chǎn)報：為應(yīng)對市場新變化，在組織架構(gòu)上有什么具體調(diào)整？在新業(yè)務(wù)與區(qū)域布局方面會有什么新的計劃與舉措？

李衛(wèi)鋒：2020的疫情對城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場都有一定影響，萬科曾提出中國開始呈現(xiàn)出多中心、多層級、多節(jié)點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)型城市群結(jié)構(gòu)的理論。我認(rèn)為，未來企業(yè)布局的中心不一定集中北京、上海，人口較多的地級市、縣級市、甚至鎮(zhèn)，都有可能成為一個中心。

鴻坤曾在2012年制定了“大七環(huán)戰(zhàn)略”，持續(xù)布局天津、承德、薊州、廊坊、懷來、張家口、涿州等城市。2017年，在深耕京津冀的同時積極布局長三角、珠三角。分別進(jìn)入北京、上海、天津、河北、江蘇、安徽、廣東、海南等城市和區(qū)域。

2020年3月中旬，我們進(jìn)入唐山等地，在這些下沉的市場中，我們?nèi)〉昧溯^好的成績。2019年，廊坊開發(fā)區(qū)項(xiàng)目，我們在最難的時期全年銷售25億元，回款22億元，奪得廊坊2019年銷冠。唐山項(xiàng)目2020年首進(jìn)之后，以半年銷售11億元奪得唐山銷冠。未來我們會圍繞大本營，繼續(xù)走下沉的路線，形成多中心的戰(zhàn)略布局。

2021年，我們的重要工作方向有三點(diǎn)：一、集團(tuán)總部和城市公司總部的下沉；二、搭建更高效的平臺機(jī)制和工作機(jī)制，提高各城市之間的協(xié)同工作效率；三、可能會調(diào)整一些戰(zhàn)略區(qū)域。

在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)方面，未來我們可能會加大代建業(yè)務(wù)的比例。鴻坤2015年開始有做商業(yè)代建的想法，2019年開始規(guī)模化落地。做這項(xiàng)業(yè)務(wù)出于兩點(diǎn)考慮：一、提升企業(yè)自身的市場競爭力；二、擴(kuò)大品牌影響力，加速規(guī)模提升。

中國房地產(chǎn)報：“三道紅線”對企業(yè)有何影響？

李衛(wèi)鋒：“三道紅線”對我們的影響并不大，民營企業(yè)本身杠桿可發(fā)揮的空間就小。2019年，融資收緊時，民營企業(yè)最早體會到寒意，大多提前集中還款，積極調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，所以2020年反而沒有壓力。從財務(wù)指標(biāo)來看，截至目前，鴻坤資產(chǎn)負(fù)債率和凈資產(chǎn)負(fù)債率都在紅線以下。

中國房地產(chǎn)報：鴻坤對規(guī)模增長的規(guī)劃是怎樣的？2021年是否會加大拿地力度？

李衛(wèi)鋒：2021年對于鴻坤來說，是甩掉重負(fù)加油干的一年。經(jīng)歷過2019年和2020年，在解決掉一些困難后，未來我們會在規(guī)模增長上持續(xù)發(fā)力。我們計劃是保持每年30%～50%的增長。所以，2021年的拿地力度也會超過2020年，我們北京公司計劃拿地100億元，圍繞我們重點(diǎn)布局區(qū)域華北、華東、華南，以及長三角、珠三角的一些城市，未來我們會圍繞這些區(qū)域打造多中心協(xié)同，在這些城市，進(jìn)一步深耕。我們要做的不僅是建一座房子，我們更希望能為城市帶來全新的改變。