十三屆全國人大四次會(huì)議將于3月5日在北京開幕。

3月1日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者獨(dú)家獲悉全國人大代表、民建中央對外聯(lián)絡(luò)委員會(huì)主任、中華思源工程扶貧基金會(huì)副理事長兼秘書長李曉林今年兩會(huì)將提交一份建議——《關(guān)于房地產(chǎn)交易市場中“一房數(shù)賣”糾紛的司法建議》。

近年來，受經(jīng)濟(jì)調(diào)整與市場波動(dòng)影響，房地產(chǎn)行業(yè)不少中小開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的窘境，經(jīng)常出現(xiàn)將已售賣給購房者的房產(chǎn)再次抵押給建筑工程商，進(jìn)而房產(chǎn)被建筑工程商再次出售，造成“一房數(shù)賣”的現(xiàn)象，從而引發(fā)社會(huì)性維權(quán)事件，影響惡劣。

對這種“一房數(shù)賣”現(xiàn)象，李曉林提出司法建議：

一是對“一房數(shù)賣”的受害方向刑事方向報(bào)警的受理門坎要適度降低，警方應(yīng)積極介入，綜合研判案由中詐騙故意的因素和線索。

二是受害買房人如先行發(fā)起民事訴訟，民庭應(yīng)對案由中有否涉嫌詐騙故意的事實(shí)依據(jù)的審查把握“關(guān)口前移”，以優(yōu)先向刑事訴訟移送為取向。如在民事審理中有涉及刑事的新事由線索甚至證據(jù)，應(yīng)及時(shí)中止或終止民事審理并向刑事審理移送。

“我和諸多律師界機(jī)構(gòu)和人士，如北京市華倫律師事務(wù)所及張文焱律師征詢意見中一致認(rèn)為，應(yīng)借鑒‘醉駕入刑’的成功經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)對惡意‘一房數(shù)賣’的刑罰力度，既具有公平正義的社會(huì)價(jià)值，也可以產(chǎn)生震懾作用，有利于扭轉(zhuǎn)近年來此類案件高發(fā)頻發(fā)的局面�！崩顣粤直硎�。

以下為建議全文：

在第十三屆全國人大代表大會(huì)第四次會(huì)議上關(guān)于房地產(chǎn)交易市場中“一房數(shù)賣”糾紛的司法建議

隨著我國改革開放以來經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，尤其是住房市場化改革以來，房地產(chǎn)市場交易量增長很快，使廣大人民群眾的居住條件得到了前所未有的改觀。同時(shí)，在龐雜的房屋買賣交易活動(dòng)中，也無可避免地發(fā)生著各種各樣的矛盾和糾紛。為此，國家陸續(xù)出臺(tái)了一系列涉及房屋買賣問題的法律、法規(guī)和司法解釋，從整體上基本確保了房地產(chǎn)交易活動(dòng)的規(guī)范健康發(fā)展。

在房屋交易中，多數(shù)情況下的糾紛屬于民事違約糾紛的范疇，一般都可以通過民事訴訟或行政監(jiān)管機(jī)制予以化解。但是，在紛繁復(fù)雜的房屋買賣交易活動(dòng)中，特別是在房屋價(jià)值較高且上漲趨勢持續(xù)存在的市場環(huán)境下，少數(shù)但并非鮮見的犯罪分子為達(dá)到非法占有占用他人財(cái)產(chǎn)或購房款的目的，以“一房數(shù)賣”為手段實(shí)施詐騙，使一些購房民眾蒙受巨大的財(cái)產(chǎn)損失和精神打擊，使整個(gè)行業(yè)乃至社會(huì)的市場交易秩序受到極其負(fù)面的影響，使人民群眾對改革的獲得感和安全感大打折扣。

在現(xiàn)行的有關(guān)司法實(shí)踐中，有些既定的法規(guī)和解釋，對“一房數(shù)賣”的定性上紛爭較大。其中，公安機(jī)關(guān)與受害人一方對于“一房數(shù)賣”的賣房人是否構(gòu)成詐騙的判斷和認(rèn)識(shí)上就存在較大的差異。相比之下，對自然人之間的二手房交易中的此類問題比較容易認(rèn)定；而對開發(fā)商在商品房銷售中的此類問題則較為棘手。由于在繁雜的交易程序中信息不對稱，買房人很難及時(shí)、全面、完整地掌握賣房一方的行為及證據(jù)，往往是在“一房數(shù)賣”的事實(shí)甚至后果已經(jīng)成為既成事實(shí)時(shí)才能發(fā)現(xiàn)自己受害。而警方往往簡單刻板地以開發(fā)商是否“跑路”等“要素”作為判斷其是否存在詐騙故意的依據(jù)，導(dǎo)致受害人的刑事報(bào)案很難被警方受理，最終只能通過民事訴訟尋求經(jīng)濟(jì)賠償。然而，進(jìn)入民事訴訟也并不能夠確保受害人得到真正公平的賠償。一方面是惡意賣房人往往將騙取的房款轉(zhuǎn)移、他用、隱藏或揮霍，使賠償無可執(zhí)行；有的案例陷入曠日持久的執(zhí)行困局，造成比較惡劣的社會(huì)影響。另一方面，由于房價(jià)的漲幅較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原合同中規(guī)定的違約賠償數(shù)額，受害人損失巨大，違約方樂得以賠償規(guī)避法律制裁。從客觀結(jié)果上，放縱起碼是減輕了對惡意“一房數(shù)賣”犯罪行為主體必要懲誡，人民群眾十分不滿意。

鑒于以上實(shí)際社情和民意，根據(jù)我國的立法原意和“先刑后民”的一般理念，建議：1.對“一房數(shù)賣”的受害方向刑事方向報(bào)警的受理門坎要適度降低，警方應(yīng)積極介入，綜合研判案由中詐騙故意的因素和線索；2.受害買房人如先行發(fā)起民事訴訟，民庭應(yīng)對案由中有否涉嫌詐騙故意的事實(shí)依據(jù)的審查把握“關(guān)口前移”，以優(yōu)先向刑事訴訟移送為取向。如在民事審理中有涉及刑事的新事由線索甚至證據(jù)，應(yīng)及時(shí)中止或終止民事審理并向刑事審理移送。我和諸多律師界機(jī)構(gòu)和人士，如北京市華倫律師事務(wù)所及張文焱律師征詢意見中一致認(rèn)為，應(yīng)借鑒“醉駕入刑”的成功經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)對惡意“一房數(shù)賣”的刑罰力度，既具有公平正義的社會(huì)價(jià)值，也可以產(chǎn)生震懾作用，有利于扭轉(zhuǎn)近年來此類案件高發(fā)頻發(fā)的局面。這是“一房數(shù)賣”的司法問題的建議之一。

建議的另一個(gè)層面問題：即受害買房人的救助及補(bǔ)償順位問題。由于“一房數(shù)賣”受害人往往至少二人或者更多人，在他們中間客觀上存在著一個(gè)救助補(bǔ)償誰優(yōu)先誰依次的問題。例如：所購買的房屋，誰取得房屋實(shí)物所有權(quán)，誰應(yīng)獲得其他形式的賠償。這個(gè)問題，也是長期困擾買房當(dāng)事人和司法機(jī)關(guān)的現(xiàn)實(shí)問題。

雖然既往的法律法規(guī)和司法解釋已經(jīng)基本成熟或者正在日臻完整，但有些內(nèi)容還是有進(jìn)一步明確內(nèi)涵、進(jìn)一步統(tǒng)一尺度和進(jìn)一步完善的空間。依據(jù)2011年《最高人民法院全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第十六條規(guī)定“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買賣合同成立時(shí)間，應(yīng)綜合考慮合同主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間，合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽定時(shí)間等”。據(jù)此就認(rèn)為這個(gè)問題原本是有權(quán)威性遵循的。但在各地方各級法院的審理過程中，卻出現(xiàn)了相左的理解和操作，使問題的解決產(chǎn)生了一些不必要的干擾技節(jié)，導(dǎo)致訴累。最突出的是，有的法院甚至中院過度強(qiáng)調(diào)是否“網(wǎng)簽”，并以此對抗高法的順位原則。我在征詢法界機(jī)構(gòu)和人士時(shí)都傾向，對“網(wǎng)簽”這一明顯本屬于簽訂購房合同符合法規(guī)和透明度的新生的技術(shù)手段，過高地賦予它在房屋買賣中的法律地位是沒有上位法法律依據(jù)的。作為新科技手段在房屋買賣中發(fā)揮更重要的保障和風(fēng)險(xiǎn)控制作用是可以期待的，但現(xiàn)在就據(jù)此對抗既往的成熟且穩(wěn)定的法定秩序，明顯大弊大于利起碼有些超前。對此，北京市高院早在2014年在《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第13條中就有過明確的意見，“辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對抗合法占有房屋的買受人�！币虼私ㄗh，應(yīng)堅(jiān)持按最高法院和北京市高級人民法院的既定原則，審理既往此類案件既有利于當(dāng)前類似久拖難決歷史問題的從速解決，又可以回應(yīng)廣大人民群眾的關(guān)切！