在政策暖風(fēng)頻吹的當(dāng)下，預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路增長(zhǎng)至今年年底，貝殼找房高級(jí)副總裁、貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰表示。

6月30日，在由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)城市與區(qū)域治理研究院舉辦的“2022中國(guó)城市高質(zhì)量發(fā)展智庫(kù)論壇”上，貝殼找房高級(jí)副總裁、貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰在此次論壇上做了主題演講。

李文杰在論壇上談到，今年4~5月份，包括央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門，政治局會(huì)議以及國(guó)常會(huì)，都紛紛出臺(tái)了各項(xiàng)政策，政策風(fēng)向從強(qiáng)力去杠桿到促進(jìn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。

自新冠疫情暴發(fā)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)底部徘徊。李文杰認(rèn)為，今年上半年，從中央到地方的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策已帶動(dòng)居民信貸信心和新房、二手房市場(chǎng)的恢復(fù)。

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的看法上，李文杰保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。他表示，在守住房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)不能夠影響到整體經(jīng)濟(jì)的底線時(shí)，還不能逾越“房住不炒”的上線。

政策帶動(dòng)市場(chǎng)走向復(fù)蘇

在回顧中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷個(gè)發(fā)展階段后，李文杰談到，當(dāng)前金融信貸政策進(jìn)一步的寬松，使得居民信貸信心出現(xiàn)恢復(fù)。

他表示，“首先，貨幣中M2同比的增速加大，重回兩位數(shù)；其次，到今年4月底，主流的首套房貸利率已經(jīng)降到了4.42%，達(dá)到了2019年以來(lái)的新低；第三，當(dāng)前的放款周期已經(jīng)縮短到了23天，這是政府在政策方面給出的非常積極的信號(hào)�！�

在信貸層面上，信貸需求信心正在恢復(fù)，居民新增貸款中長(zhǎng)期貸款的當(dāng)月值，在5月份已經(jīng)開(kāi)始正增長(zhǎng)�！斑@意味著居民愿意去貸款購(gòu)房，居民貸款需求的信心，已經(jīng)出現(xiàn)了比較正面的恢復(fù)，”李文杰稱。

李文杰認(rèn)為，當(dāng)前，新房的銷售及開(kāi)工都出現(xiàn)了明顯改善。特別是在4月份以后，新房的銷售面積5月環(huán)比已經(jīng)增長(zhǎng)了26%；銷售額5月環(huán)比增長(zhǎng)了30%；開(kāi)發(fā)投資5月環(huán)比增長(zhǎng)了14%；新開(kāi)工面積5月環(huán)比增長(zhǎng)了20%。“我們看到5月份單月全國(guó)商品房銷售及開(kāi)工環(huán)比，出現(xiàn)了明顯的改善，這意味著，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)工建設(shè)上活力不斷增加，對(duì)市場(chǎng)的信心也是不斷增加的。”

除了新房，李文杰認(rèn)為，二手房市場(chǎng)目前已處在底部回升，觸底反彈的階段，二手房的至暗時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。

今年二季度，京滬市場(chǎng)分別前后受到疫情影響。在最嚴(yán)重的時(shí)候，市場(chǎng)接近靜默，成交量在底部徘徊。根據(jù)李文杰提供的數(shù)據(jù)，今年6月份及下半年，市場(chǎng)已進(jìn)入量增價(jià)穩(wěn)的階段，減去京滬市場(chǎng)的成交量，50城的二手房成交量環(huán)比，5月份依然比4月份出現(xiàn)了14%的上漲。

“可以想象如果京滬疫情解禁，疫情的影響因素消除之后，6月份其實(shí)比5月份增長(zhǎng)的幅度可能會(huì)更大，所以二手房市場(chǎng)成交面上已是觸底反彈，已經(jīng)出現(xiàn)了非常大的增長(zhǎng)，同時(shí)最差的，最至暗的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去�！崩钗慕鼙硎尽�

李文杰還強(qiáng)調(diào)，從全國(guó)各區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角是復(fù)蘇節(jié)奏最快的，長(zhǎng)三角區(qū)域中南通、蘇州等城市，5月比4月的環(huán)比都出現(xiàn)了非常大的增長(zhǎng)；其次是京津冀，京津冀中像廊坊、石家莊等城市，也出現(xiàn)了非常大的增長(zhǎng)；最后是粵港澳大灣區(qū)，此前，該地區(qū)受調(diào)控影響較大，但這輪市場(chǎng)復(fù)蘇中也出現(xiàn)了增長(zhǎng)。雖然增長(zhǎng)勢(shì)頭相對(duì)弱，但是總體還是處在增長(zhǎng)趨勢(shì)中的。

市場(chǎng)將反彈至年底

當(dāng)前，市場(chǎng)進(jìn)入到了增長(zhǎng)周期，6月份起，新房已開(kāi)始進(jìn)入到了增長(zhǎng)區(qū)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入到了一個(gè)新的周期。

在這個(gè)周期之內(nèi)，下半年的市場(chǎng)加速修復(fù)。李文杰認(rèn)為，“雖然整個(gè)市場(chǎng)會(huì)一直觸底反彈到年底，但預(yù)計(jì)今年全年的新房銷售額，依然去年要下降估計(jì)15%，也就是大概有13.8萬(wàn)億元；二手房下降預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到20%，會(huì)達(dá)到5.6萬(wàn)億元�！�

這意味著最差的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)會(huì)一路增長(zhǎng)到年底。李文杰認(rèn)為，即便是這樣，由于前期的一季度到二季度整個(gè)銷售相對(duì)比較偏低，整體今年銷售比去年還是要低的。

總體而言，市場(chǎng)低于往年，政策放松，更多的需求進(jìn)入到市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，預(yù)期收入趨于積極，金融寬松，信貸信心正在恢復(fù)，預(yù)期恢復(fù)，預(yù)示著市場(chǎng)繼續(xù)復(fù)蘇。雖然市場(chǎng)整體的修復(fù)處于相對(duì)來(lái)講爬坡的周期，但是市場(chǎng)依然在調(diào)結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商要繼續(xù)去杠桿。

談到目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策走向，李文杰認(rèn)為，政府已經(jīng)表態(tài)，2022年仍是穩(wěn)字當(dāng)頭， 2022年的經(jīng)濟(jì)依然要穩(wěn)定保增長(zhǎng)。

于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，2021年統(tǒng)計(jì)的23個(gè)省份的土地收入同比下滑是比較嚴(yán)重的。當(dāng)前，考慮到地方政府財(cái)政壓力比較大，依然還需要土地出讓的收入。李文杰表示，要確保整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在國(guó)家大政方針下不低于5%~5.5%的范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)最主要的是不能給整個(gè)GDP帶來(lái)拖累。

李文杰最后強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)的復(fù)蘇是有上下線的。上線是“房住不炒”，不能炒房；底線則是守住房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)不能夠影響到整體經(jīng)濟(jì)。

“從這個(gè)角度看，對(duì)今年市場(chǎng)還是非常樂(lè)觀的，雖然這種樂(lè)觀可能和往年全面的增長(zhǎng)不一樣，但我們依然看到在消費(fèi)面上，居民是有興趣，有能力買房的，加上開(kāi)發(fā)商積極的復(fù)蘇，同時(shí)政策面的支持，預(yù)計(jì)今年下半年，市場(chǎng)將處于復(fù)蘇爬坡的階段�！崩钗慕苷f(shuō)。