編者按

1992年，理想照耀現(xiàn)實(shí)，無(wú)論廟堂之上，還是江湖之遠(yuǎn)，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)，對(duì)于中國(guó)企業(yè)家，都是一個(gè)龍門(mén)陡開(kāi)、充滿(mǎn)希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

30年篳路藍(lán)縷櫛風(fēng)沐雨，中國(guó)房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個(gè)個(gè)。

這一年，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)應(yīng)運(yùn)誕生，30年來(lái)看盡中國(guó)人居、中國(guó)城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見(jiàn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無(wú)到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報(bào)道行業(yè)的光榮與夢(mèng)想，我們一路同行走入脫貧攻堅(jiān)、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場(chǎng)，看見(jiàn)企業(yè)向善而生公益至上的行動(dòng)與擔(dān)當(dāng)。

站在未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)推出《向未來(lái)·再出發(fā)——人居改變中國(guó)30年大歷史》大型新聞主題報(bào)道，全面深刻地記錄和復(fù)活中國(guó)人居事業(yè)30年行進(jìn)這段光榮與夢(mèng)想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來(lái)，再次出發(fā)。

在中國(guó)改革開(kāi)放歷史上，1992年是一個(gè)具有劃時(shí)代意義的年份。經(jīng)濟(jì)學(xué)家華而誠(chéng)曾說(shuō)：“如果說(shuō)此前中國(guó)一直在隧道中探索，1992年應(yīng)該說(shuō)人們終于看到了隧道口的光亮�！�

這一年，鄧小平巡視南方發(fā)表重要講話(huà)，堅(jiān)定了我國(guó)改革開(kāi)放的信心；這一年，黨的十四大勝利召開(kāi)，確定了經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)；這一年，北京、上海、天津三大直轄市房改方案相繼實(shí)施，帶動(dòng)全國(guó)房改工作全面起步；這一年，一大批企業(yè)家下海經(jīng)商融入房地產(chǎn)市場(chǎng)洪流，成為房地產(chǎn)發(fā)展的“拓荒者”；也是這一年，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)正式創(chuàng)刊，以行業(yè)媒體的責(zé)任見(jiàn)證并記錄著行業(yè)發(fā)展歷程。

在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)創(chuàng)刊30周年之際，記者采訪了房地產(chǎn)行業(yè)改革和發(fā)展的重要參與者——中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)苗樂(lè)如。從北京市房改辦方案處處長(zhǎng)、房改辦總經(jīng)濟(jì)師到房改辦主任，苗樂(lè)如全程深度參與了當(dāng)年北京市房改工作，這一段經(jīng)歷也為他今后的工作積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，成為他一生的精神財(cái)富。由北京市政府到中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)工作，對(duì)于苗樂(lè)如來(lái)說(shuō)則是一次全面開(kāi)闊視野的轉(zhuǎn)型，這段經(jīng)歷讓他有更多的機(jī)會(huì)接觸市場(chǎng)、接觸企業(yè)，把握行業(yè)發(fā)展脈搏，并由此完成了從政府官員到行業(yè)專(zhuān)家學(xué)者的轉(zhuǎn)型。

采訪中，回憶起30年前那段改革歲月，他如數(shù)家珍；談到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大推動(dòng)，他深感自豪；談到房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，他則是充滿(mǎn)樂(lè)觀。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：1992年是中國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程的歷史大年，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從這一年開(kāi)始走上繁榮發(fā)展之路，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)也是在這一年正式創(chuàng)刊。作為中國(guó)改革開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的見(jiàn)證者、參與者，1992年對(duì)您來(lái)說(shuō)有著怎樣的意義？

苗樂(lè)如：首先祝賀中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)創(chuàng)刊30周年。正如你所說(shuō)，1992年是中國(guó)改革開(kāi)放的歷史大年，這一年年初鄧小平同志巡視南方，堅(jiān)定了我國(guó)改革開(kāi)放的方向和信心；10月召開(kāi)的黨的“十四大”提出建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，標(biāo)志我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)入新階段；次年11月十四屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》。改革的春風(fēng)開(kāi)啟了我國(guó)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮，壓抑已久的中國(guó)經(jīng)濟(jì)如雨后春筍迅速崛起。

作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要組成部分和人民群眾生活的基礎(chǔ)的住房問(wèn)題，自1988年2月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)《國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于在全國(guó)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案》以來(lái)，經(jīng)艱難探索，上海市住房制度改革方案于1992年5月1日實(shí)行；《北京市住房制度改革實(shí)施方案》及7個(gè)配套辦法，經(jīng)國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組批復(fù)于同年7月1日全面實(shí)施；《天津市房改方案》也在這一年正式實(shí)施。

我當(dāng)時(shí)任職北京市房改辦總經(jīng)濟(jì)師，后任職副主任、主任，作為協(xié)助主要領(lǐng)導(dǎo)起草制定、組織實(shí)施房改工作的主要成員之一，這段工作也是我一生中值得自豪的經(jīng)歷。主要有三點(diǎn)體會(huì)：

一是北京的房改方案制定、實(shí)施及此后不斷深化完善，推動(dòng)了北京市包括中央在京單位職工住房問(wèn)題的解決。新住房制度的建立，有力推動(dòng)了北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。二是正如有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)所講，實(shí)踐證明，京津滬三大直轄市房改的示范帶頭作用，有力帶動(dòng)了全國(guó)房改的全面起步。三是房改工作牽涉面廣，既有老百姓利益訴求，也有眾多政府部門(mén)權(quán)限和利益的協(xié)調(diào)，還涉及新中國(guó)成立以來(lái)一些重大理論問(wèn)題。通過(guò)參與房改工作，全面提高了自己認(rèn)識(shí)問(wèn)題、調(diào)查研究、理論學(xué)習(xí)水平和組織開(kāi)展工作的能力，可以說(shuō)受益一生。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這30年是我國(guó)住房制度改革不斷深化的30年，您對(duì)住房制度改革相關(guān)工作中感受最深的是什么？

苗樂(lè)如：感受最深的有兩個(gè)方面：一是堅(jiān)持以人民為中心，以解決城鎮(zhèn)居民有房住為己任；二是堅(jiān)持以鄧小平同志講話(huà)引領(lǐng)改革，尊重規(guī)律、重視實(shí)踐、穩(wěn)步推進(jìn)。

大家知道，房改的初衷就是讓城鎮(zhèn)居民有房住。1978年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積只有6.7平方米，當(dāng)時(shí)遍地茅草屋，到處棚戶(hù)房，三代同堂一間房的情況比比皆是。住房嚴(yán)重短缺，讓廣大老百姓缺乏基本的尊嚴(yán)，住房成為當(dāng)時(shí)十分突出的社會(huì)問(wèn)題。為此1978年和1980年鄧小平同志兩次談話(huà)指明了房改的目的和基本思路，奠定了房改的理論基礎(chǔ)。為推動(dòng)房改，國(guó)務(wù)院專(zhuān)門(mén)成立“房改領(lǐng)導(dǎo)小組”，先后3次召開(kāi)全國(guó)城鎮(zhèn)住房改革會(huì)議，2次工作會(huì)議。

在北京市委市政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，北京市住房制度改革按照國(guó)家部署、目標(biāo)要求、政策原則，結(jié)合北京實(shí)際，選擇了優(yōu)惠售房起步、試點(diǎn)、擴(kuò)大試點(diǎn)、全面推行、深化完善之路，成功實(shí)現(xiàn)了預(yù)期目標(biāo)。

北京的住房制度改革堅(jiān)持以解決職工群眾住房問(wèn)題為目標(biāo)，以發(fā)揮國(guó)家、單位、個(gè)人三方面積極性為動(dòng)力，改職工等單位分配住房為職工按個(gè)人負(fù)擔(dān)價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房為出發(fā)點(diǎn)，合理規(guī)避了“提租補(bǔ)貼”模式下中央地方財(cái)政體制以及有錢(qián)單位和無(wú)錢(qián)單位、有房單位和無(wú)房單位之間，因籌發(fā)補(bǔ)貼而調(diào)撥資金運(yùn)行的障礙，取得了房改的突破。同時(shí)緊密結(jié)合解決住房困難和危舊房改造、推進(jìn)康居安居工程，分試點(diǎn)、擴(kuò)大試點(diǎn)、全面推行、深化完善四個(gè)階段穩(wěn)步推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房改工作的順利實(shí)施。

由福利分房到住房商品化，房?jī)r(jià)如何確定及居民家庭的承受能力如何認(rèn)識(shí)，自然成為改革的關(guān)鍵點(diǎn)。為此我們先后開(kāi)展了與我國(guó)生產(chǎn)力發(fā)展水平相近的13個(gè)低收入國(guó)家居民家庭住房消費(fèi)支出比例調(diào)查，按照恩格爾系數(shù)分成若干檔次分別得出不同類(lèi)型國(guó)家住房消費(fèi)支出情況，及新加坡、美日英各國(guó)普遍住宅售價(jià)與家庭年收入比值，依據(jù)上述研究并吸納世界銀行房?jī)r(jià)家庭收入比最高不超過(guò)9倍的意見(jiàn)，我們確定房改售房?jī)r(jià)格個(gè)人負(fù)擔(dān)部分按家庭收入的5倍，依此衡量一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，具有一定客觀性。但東京、首爾、紐約等國(guó)際大都市及國(guó)內(nèi)一些城市包括北京，由于高收入者拉高房?jī)r(jià)等因素，房?jī)r(jià)收入比可達(dá)20~30倍甚至更高。在這類(lèi)城市中，按5~6倍掌握房?jī)r(jià)水平，保證居民有意愿購(gòu)買(mǎi)并買(mǎi)得起應(yīng)體現(xiàn)在保障性住房方面，而不能簡(jiǎn)單地作為商品房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：總結(jié)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這30年改革發(fā)展，您認(rèn)為有哪些成敗得失？

苗樂(lè)如：“十四五”規(guī)劃綱要明確指出，全面建成小康社會(huì)取得偉大歷史性成就，人民生活水平顯著提高。至2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39.8平方米，農(nóng)村人均住房建筑面積48.9平方米。城鎮(zhèn)化住房制度確立了市場(chǎng)機(jī)制配置資源和多層次保障的基礎(chǔ)地位，實(shí)現(xiàn)了住房供應(yīng)和配置的根本性轉(zhuǎn)變，為城鎮(zhèn)住房建設(shè)發(fā)展注入巨大活力，促進(jìn)了房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和實(shí)現(xiàn)人民美好生活愿望做出了重大貢獻(xiàn)。

按照辯證唯物主義和歷史唯物主義觀點(diǎn)，任何一個(gè)方案、一項(xiàng)政策、一項(xiàng)改革，都是在一定的時(shí)代環(huán)境下提出的，在發(fā)展長(zhǎng)河中都會(huì)有一定的歷史局限性，當(dāng)年的房改方案及之后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制建立健全、房地產(chǎn)稅等相關(guān)制度法律法規(guī)的建立，至今存在很多遺憾，暴露了不少問(wèn)題和不足，主要表現(xiàn)在兩方面：

首先是房地產(chǎn)發(fā)展不平衡、不充分。一是城市、地區(qū)之間市場(chǎng)分化，城市住房仍然面臨一些突出問(wèn)題，如機(jī)構(gòu)出租和長(zhǎng)租房滿(mǎn)足不了需求，住房保障體系有待健全；二是新舊住區(qū)和城鄉(xiāng)居民住房質(zhì)量差距大，住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)低，施工技術(shù)落后，BIM等數(shù)字技術(shù)、裝配式建筑等推廣應(yīng)用剛剛起步；三是房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債高杠桿高周轉(zhuǎn)運(yùn)行模式和部分購(gòu)房家庭杠桿率過(guò)高，一些地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)狀況需徹底轉(zhuǎn)變。四是房地產(chǎn)中介服務(wù)不規(guī)范，綠色智慧住區(qū)建設(shè)任重道遠(yuǎn)。

其次是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，包括房地產(chǎn)稅及土地、金融等法律法規(guī)和相應(yīng)制度尚待完善。2018年住建部原副部長(zhǎng)劉志峰曾經(jīng)談到四方面傾向，即過(guò)度市場(chǎng)化、過(guò)度行政化、過(guò)度工具化、政策碎片化，這些問(wèn)題這幾年有很大改進(jìn)，如鼓勵(lì)發(fā)展保障性住房等，但仍需要完善。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式交替的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，您認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的出路在哪里？

苗樂(lè)如：關(guān)于這個(gè)問(wèn)題可以從3個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)：一是借用西澤研究院趙健院長(zhǎng)的意見(jiàn)，“歷史上第一次在經(jīng)濟(jì)下行周期，房地產(chǎn)不僅沒(méi)有扛起穩(wěn)增長(zhǎng)的大任，反而成為經(jīng)濟(jì)的拖累”�！鞍倌晡从兄�大變局”疊加世紀(jì)大疫情，這讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)面臨前所未有的壓力，但也加速了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，這個(gè)過(guò)程已經(jīng)持續(xù)了一年多，現(xiàn)實(shí)給我們帶來(lái)的啟示是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍然離不開(kāi)房地產(chǎn)，但過(guò)去那種模式一定無(wú)法持續(xù)，因此我們不能浪費(fèi)這一次房地產(chǎn)大變局帶來(lái)的各種機(jī)會(huì)，要推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

二是借用萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮的話(huà)，“房地產(chǎn)不能再靠土地金融賺錢(qián)，管理紅利時(shí)代已明確到來(lái)。管理紅利時(shí)代，房地產(chǎn)將回歸實(shí)業(yè)屬性，行業(yè)的回報(bào)水平逐漸向社會(huì)平均水平靠攏。房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)越來(lái)越向制造業(yè)靠攏，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)向服務(wù)業(yè)靠攏，住房將越來(lái)越像耐用消費(fèi)品”，為此我們的出路只有一條，踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)，即使行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，優(yōu)秀企業(yè)通過(guò)努力賺長(zhǎng)錢(qián)、賺慢錢(qián)、賺老實(shí)錢(qián)依然可以活下去，活得好、活得久。機(jī)會(huì)有兩方面，一是來(lái)自客戶(hù)需求變化，二是來(lái)自城市發(fā)展。

三是認(rèn)知行業(yè)短板和新階段長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，積極探索新發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。我認(rèn)為所謂房地產(chǎn)新模式包括房地產(chǎn)融資新模式、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃新模式、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（現(xiàn)售）新模式、房地產(chǎn)城市更新新模式、房地產(chǎn)服務(wù)（綠色、生態(tài)、智慧）、房地產(chǎn)科技（BIM、智能裝配）、土地供應(yīng)新模式等。所謂良性循環(huán)，包括供需之間的良性循環(huán)、購(gòu)租之間的良性循環(huán)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與住房消費(fèi)的良性循環(huán)、產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)、房地產(chǎn)與低碳生態(tài)發(fā)展等。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前房地產(chǎn)業(yè)遇到前所未有的困難，在你看來(lái)房地產(chǎn)目前的困難來(lái)自哪些方面？當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題是什么？

苗樂(lè)如：去年9月央行三季度貨幣政策會(huì)議，提出“兩個(gè)維護(hù)”以來(lái)，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展紓困政策頻出，但當(dāng)前仍在筑底階段，市場(chǎng)恢復(fù)低于預(yù)期。

對(duì)于房地產(chǎn)當(dāng)前存在的問(wèn)題，我比較贊同北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院姚洋院長(zhǎng)對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以在短期內(nèi)出現(xiàn)巨幅下降，原因在于房地產(chǎn)高負(fù)債情況下信貸和資金流動(dòng)性下降。當(dāng)企業(yè)流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題，期房就有可能成為爛尾樓，購(gòu)房者看到期房存在的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房意愿大大下降，造成長(zhǎng)期信貸也不斷下降。

對(duì)此一方面要全面落實(shí)7月28日中央政治局會(huì)議、8月24日、8月31日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，特別是李克強(qiáng)總理8月31日會(huì)議強(qiáng)調(diào)的，“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策”。另外，正如全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民呼吁的，“要多部門(mén)配合協(xié)調(diào)制定出臺(tái)綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)文件，明確未來(lái)的新體制、新模式，給房企和居民一個(gè)可靠預(yù)期”。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您如何看待房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展形勢(shì)？或者對(duì)行業(yè)發(fā)展有怎樣的期待？

苗樂(lè)如：未來(lái)最大的期待就是對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的新階段認(rèn)知和把握更加成熟，在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)“百年之大變局”考驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展后，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中，在滿(mǎn)足人們美好生活的需求中要發(fā)揮更加積極的主力軍作用。