編者按

1992年，理想照耀現實，無論廟堂之上，還是江湖之遠，對于中國經濟，對于中國房地產，對于中國企業(yè)家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

30年篳路藍縷櫛風沐雨，中國房改、人民安居以及房地產市場主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。

這一年，中國房地產報應運誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產企業(yè)和行業(yè)由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業(yè)的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現場，看見企業(yè)向善而生公益至上的行動與擔當。

站在未來，中國房地產報推出《向未來·再出發(fā)——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復活中國人居事業(yè)30年行進這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發(fā)。

在中國改革開放歷史上，1992年是一個具有劃時代意義的年份。經濟學家華而誠曾說：“如果說此前中國一直在隧道中探索，1992年應該說人們終于看到了隧道口的光亮�！�

這一年，鄧小平巡視南方發(fā)表重要講話，堅定了我國改革開放的信心；這一年，黨的十四大勝利召開，確定了經濟體制改革目標；這一年，北京、上海、天津三大直轄市房改方案相繼實施，帶動全國房改工作全面起步；這一年，一大批企業(yè)家下海經商融入房地產市場洪流，成為房地產發(fā)展的“拓荒者”；也是這一年，中國房地產報正式創(chuàng)刊，以行業(yè)媒體的責任見證并記錄著行業(yè)發(fā)展歷程。

在中國房地產報創(chuàng)刊30周年之際，記者采訪了房地產行業(yè)改革和發(fā)展的重要參與者——中國房地產業(yè)協會原副會長苗樂如。從北京市房改辦方案處處長、房改辦總經濟師到房改辦主任，苗樂如全程深度參與了當年北京市房改工作，這一段經歷也為他今后的工作積累了豐富的經驗，成為他一生的精神財富。由北京市政府到中國房地產業(yè)協會工作，對于苗樂如來說則是一次全面開闊視野的轉型，這段經歷讓他有更多的機會接觸市場、接觸企業(yè)，把握行業(yè)發(fā)展脈搏，并由此完成了從政府官員到行業(yè)專家學者的轉型。

采訪中，回憶起30年前那段改革歲月，他如數家珍；談到房地產業(yè)發(fā)展和對中國經濟的巨大推動，他深感自豪；談到房地產未來發(fā)展趨勢，他則是充滿樂觀。

中國房地產報：1992年是中國改革開放進程的歷史大年，中國的房地產業(yè)從這一年開始走上繁榮發(fā)展之路，中國房地產報也是在這一年正式創(chuàng)刊。作為中國改革開發(fā)和房地產業(yè)發(fā)展的見證者、參與者，1992年對您來說有著怎樣的意義？

苗樂如：首先祝賀中國房地產報創(chuàng)刊30周年。正如你所說，1992年是中國改革開放的歷史大年，這一年年初鄧小平同志巡視南方，堅定了我國改革開放的方向和信心；10月召開的黨的“十四大”提出建設社會主義市場經濟，標志我國經濟改革進入新階段；次年11月十四屆三中全會通過《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》。改革的春風開啟了我國新一輪經濟發(fā)展的浪潮，壓抑已久的中國經濟如雨后春筍迅速崛起。

作為中國經濟重要組成部分和人民群眾生活的基礎的住房問題，自1988年2月國務院批準印發(fā)《國務院房改領導小組關于在全國分期分批推行住房制度改革實施方案》以來，經艱難探索，上海市住房制度改革方案于1992年5月1日實行；《北京市住房制度改革實施方案》及7個配套辦法，經國務院房改領導小組批復于同年7月1日全面實施；《天津市房改方案》也在這一年正式實施。

我當時任職北京市房改辦總經濟師，后任職副主任、主任，作為協助主要領導起草制定、組織實施房改工作的主要成員之一，這段工作也是我一生中值得自豪的經歷。主要有三點體會：

一是北京的房改方案制定、實施及此后不斷深化完善，推動了北京市包括中央在京單位職工住房問題的解決。新住房制度的建立，有力推動了北京房地產業(yè)發(fā)展、城市建設和經濟社會發(fā)展。二是正如有關領導所講，實踐證明，京津滬三大直轄市房改的示范帶頭作用，有力帶動了全國房改的全面起步。三是房改工作牽涉面廣，既有老百姓利益訴求，也有眾多政府部門權限和利益的協調，還涉及新中國成立以來一些重大理論問題。通過參與房改工作，全面提高了自己認識問題、調查研究、理論學習水平和組織開展工作的能力，可以說受益一生。

中國房地產報：這30年是我國住房制度改革不斷深化的30年，您對住房制度改革相關工作中感受最深的是什么？

苗樂如：感受最深的有兩個方面：一是堅持以人民為中心，以解決城鎮(zhèn)居民有房住為己任；二是堅持以鄧小平同志講話引領改革，尊重規(guī)律、重視實踐、穩(wěn)步推進。

大家知道，房改的初衷就是讓城鎮(zhèn)居民有房住。1978年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積只有6.7平方米，當時遍地茅草屋，到處棚戶房，三代同堂一間房的情況比比皆是。住房嚴重短缺，讓廣大老百姓缺乏基本的尊嚴，住房成為當時十分突出的社會問題。為此1978年和1980年鄧小平同志兩次談話指明了房改的目的和基本思路，奠定了房改的理論基礎。為推動房改，國務院專門成立“房改領導小組”，先后3次召開全國城鎮(zhèn)住房改革會議，2次工作會議。

在北京市委市政府正確領導下，北京市住房制度改革按照國家部署、目標要求、政策原則，結合北京實際，選擇了優(yōu)惠售房起步、試點、擴大試點、全面推行、深化完善之路，成功實現了預期目標。

北京的住房制度改革堅持以解決職工群眾住房問題為目標，以發(fā)揮國家、單位、個人三方面積極性為動力，改職工等單位分配住房為職工按個人負擔價購買住房為出發(fā)點，合理規(guī)避了“提租補貼”模式下中央地方財政體制以及有錢單位和無錢單位、有房單位和無房單位之間，因籌發(fā)補貼而調撥資金運行的障礙，取得了房改的突破。同時緊密結合解決住房困難和危舊房改造、推進康居安居工程，分試點、擴大試點、全面推行、深化完善四個階段穩(wěn)步推進，實現了房改工作的順利實施。

由福利分房到住房商品化，房價如何確定及居民家庭的承受能力如何認識，自然成為改革的關鍵點。為此我們先后開展了與我國生產力發(fā)展水平相近的13個低收入國家居民家庭住房消費支出比例調查，按照恩格爾系數分成若干檔次分別得出不同類型國家住房消費支出情況，及新加坡、美日英各國普遍住宅售價與家庭年收入比值，依據上述研究并吸納世界銀行房價家庭收入比最高不超過9倍的意見，我們確定房改售房價格個人負擔部分按家庭收入的5倍，依此衡量一個國家、一個城市、一個地區(qū)房地產市場是否健康，具有一定客觀性。但東京、首爾、紐約等國際大都市及國內一些城市包括北京，由于高收入者拉高房價等因素，房價收入比可達20~30倍甚至更高。在這類城市中，按5~6倍掌握房價水平，保證居民有意愿購買并買得起應體現在保障性住房方面，而不能簡單地作為商品房價格標準。

中國房地產報：總結中國房地產行業(yè)這30年改革發(fā)展，您認為有哪些成敗得失？

苗樂如：“十四五”規(guī)劃綱要明確指出，全面建成小康社會取得偉大歷史性成就，人民生活水平顯著提高。至2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39.8平方米，農村人均住房建筑面積48.9平方米。城鎮(zhèn)化住房制度確立了市場機制配置資源和多層次保障的基礎地位，實現了住房供應和配置的根本性轉變，為城鎮(zhèn)住房建設發(fā)展注入巨大活力，促進了房地產這一支柱產業(yè)發(fā)展，為國民經濟、社會發(fā)展和實現人民美好生活愿望做出了重大貢獻。

按照辯證唯物主義和歷史唯物主義觀點，任何一個方案、一項政策、一項改革，都是在一定的時代環(huán)境下提出的，在發(fā)展長河中都會有一定的歷史局限性，當年的房改方案及之后房地產市場調控和長效機制建立健全、房地產稅等相關制度法律法規(guī)的建立，至今存在很多遺憾，暴露了不少問題和不足，主要表現在兩方面：

首先是房地產發(fā)展不平衡、不充分。一是城市、地區(qū)之間市場分化，城市住房仍然面臨一些突出問題，如機構出租和長租房滿足不了需求，住房保障體系有待健全；二是新舊住區(qū)和城鄉(xiāng)居民住房質量差距大，住宅品質標準低，施工技術落后，BIM等數字技術、裝配式建筑等推廣應用剛剛起步；三是房地產企業(yè)高負債高杠桿高周轉運行模式和部分購房家庭杠桿率過高，一些地方經濟發(fā)展過分依賴房地產狀況需徹底轉變。四是房地產中介服務不規(guī)范，綠色智慧住區(qū)建設任重道遠。

其次是房地產調控長效機制，包括房地產稅及土地、金融等法律法規(guī)和相應制度尚待完善。2018年住建部原副部長劉志峰曾經談到四方面傾向，即過度市場化、過度行政化、過度工具化、政策碎片化，這些問題這幾年有很大改進，如鼓勵發(fā)展保障性住房等，但仍需要完善。

中國房地產報：我國房地產行業(yè)正處于新舊模式交替的關鍵節(jié)點，您認為房地產轉型發(fā)展的出路在哪里？

苗樂如：關于這個問題可以從3個方面來認識：一是借用西澤研究院趙健院長的意見，“歷史上第一次在經濟下行周期，房地產不僅沒有扛起穩(wěn)增長的大任，反而成為經濟的拖累”�！鞍倌晡从兄�大變局”疊加世紀大疫情，這讓中國經濟、金融、社會面臨前所未有的壓力，但也加速了中國經濟的轉型，這個過程已經持續(xù)了一年多，現實給我們帶來的啟示是，中國經濟的發(fā)展仍然離不開房地產，但過去那種模式一定無法持續(xù)，因此我們不能浪費這一次房地產大變局帶來的各種機會，要推動房地產發(fā)展模式轉型。

二是借用萬科董事會主席郁亮的話，“房地產不能再靠土地金融賺錢，管理紅利時代已明確到來。管理紅利時代，房地產將回歸實業(yè)屬性，行業(yè)的回報水平逐漸向社會平均水平靠攏。房地產要轉向開發(fā)與經營并重，開發(fā)業(yè)務越來越向制造業(yè)靠攏，經營業(yè)務向服務業(yè)靠攏，住房將越來越像耐用消費品”，為此我們的出路只有一條，踏踏實實向制造業(yè)學習，即使行業(yè)進入存量時代，優(yōu)秀企業(yè)通過努力賺長錢、賺慢錢、賺老實錢依然可以活下去，活得好、活得久。機會有兩方面，一是來自客戶需求變化，二是來自城市發(fā)展。

三是認知行業(yè)短板和新階段長遠發(fā)展的趨勢，積極探索新發(fā)展模式，實現良性循環(huán)。我認為所謂房地產新模式包括房地產融資新模式、房地產經營租賃新模式、房地產開發(fā)（現售）新模式、房地產城市更新新模式、房地產服務（綠色、生態(tài)、智慧）、房地產科技（BIM、智能裝配）、土地供應新模式等。所謂良性循環(huán)，包括供需之間的良性循環(huán)、購租之間的良性循環(huán)、開發(fā)運營與住房消費的良性循環(huán)、產業(yè)鏈的良性循環(huán)、房地產與低碳生態(tài)發(fā)展等。

中國房地產報：目前房地產業(yè)遇到前所未有的困難，在你看來房地產目前的困難來自哪些方面？當前亟待解決的問題是什么？

苗樂如：去年9月央行三季度貨幣政策會議，提出“兩個維護”以來，促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展紓困政策頻出，但當前仍在筑底階段，市場恢復低于預期。

對于房地產當前存在的問題，我比較贊同北京大學國家發(fā)展研究院姚洋院長對當前形勢的分析。房地產市場之所以在短期內出現巨幅下降，原因在于房地產高負債情況下信貸和資金流動性下降。當企業(yè)流動性出現問題，期房就有可能成為爛尾樓，購房者看到期房存在的風險，購房意愿大大下降，造成長期信貸也不斷下降。

對此一方面要全面落實7月28日中央政治局會議、8月24日、8月31日國務院常務會議精神，特別是李克強總理8月31日會議強調的，“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策”。另外，正如全國政協經濟委員會副主任楊偉民呼吁的，“要多部門配合協調制定出臺綜合性權威性房地產文件，明確未來的新體制、新模式，給房企和居民一個可靠預期”。

中國房地產報：您如何看待房地產業(yè)未來的發(fā)展形勢？或者對行業(yè)發(fā)展有怎樣的期待？

苗樂如：未來最大的期待就是對房地產發(fā)展的新階段認知和把握更加成熟，在經過房地產“百年之大變局”考驗，實現轉型發(fā)展后，房地產業(yè)在國民經濟和社會發(fā)展中，在滿足人們美好生活的需求中要發(fā)揮更加積極的主力軍作用。