2022年上半年，全國(guó)多地房地產(chǎn)投資與銷售均遭遇“滑鐵盧”式大幅下滑，樓市調(diào)控疊加疫情沖擊，市場(chǎng)壓力依然嚴(yán)峻。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2022年上半年全國(guó)31個(gè)省區(qū)市中，僅8個(gè)省區(qū)市房地產(chǎn)投資能夠?qū)崿F(xiàn)同比正增長(zhǎng)，分別是湖北、甘肅、新疆、浙江、陜西、河北、北京、湖南，占比不足3成，且增幅均不超過10%。

23個(gè)省區(qū)市房地產(chǎn)投資增速皆為負(fù)增長(zhǎng)。其中上海（下滑17.1%）等9地同比下滑幅度超過10%；西藏（下滑47.08%）、吉林（下滑39.47%）、天津（下滑25.76%）等8地同比下滑幅度超過20%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年上半年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)-5.4%，較1~5月-4%增速繼續(xù)下滑。31個(gè)省區(qū)市中，15地增速跑輸全國(guó)，其中包括廣東、江蘇等投資大省。

從往年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速來看，多地都出現(xiàn)過增速為負(fù)的時(shí)期，而廣東省、山東省、安徽省、上海市、陜西省、江西省、甘肅省在2015年~2021年間一直保持正增長(zhǎng)；到了2022年上半年，除甘肅省、陜西省仍能保持房地產(chǎn)投資正增長(zhǎng)外，其余幾個(gè)省區(qū)市皆轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。

如果說2022年上半年房地產(chǎn)投資部分省區(qū)市還能維持正增長(zhǎng)，那么商品房銷售情況則全部下滑。全國(guó)31個(gè)省區(qū)市中，同比下滑幅度超過20%的有21個(gè)，超過40%的有4個(gè)，分別是吉林（下滑55%）、浙江（下滑45%）、江蘇（下滑41.5%）、天津（下滑40.3%）等地。

粵蘇浙房地產(chǎn)投資額居前

2014年以來，廣東、江蘇、浙江三地就一直穩(wěn)居年度房地產(chǎn)開發(fā)投資榜前三強(qiáng)。今年上半年亦是如此，廣東、江蘇、浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別為7509.81億元、6809.74億元、6363.39億元；第四名是山東省，房地產(chǎn)開發(fā)投資額4806.13億元。

長(zhǎng)期以來，人口都是決定住房需求規(guī)模及增長(zhǎng)空間最核心指標(biāo)，人口增長(zhǎng)能夠?yàn)槌鞘谐掷m(xù)帶來源源不斷的住房需求。根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，近10年來我國(guó)人口增長(zhǎng)最多的三大省份是廣東、浙江、江蘇，分別增長(zhǎng)2171萬、1014萬、609萬。這3個(gè)省份均位于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東南沿海地區(qū)。

不過，據(jù)廣東省最新人口數(shù)據(jù)披露，2021年末，廣東省常住人口12684萬，較2020年普查人口12601.3萬僅增加82.7萬，創(chuàng)下廣東省近20年來人口增量最低紀(jì)錄。

浙江省2021年人口增量達(dá)到83.2萬，反超廣東。作為浙江省省會(huì)，杭州2021年人口增量26.8萬人，是廣州的2倍。過去10年（除2019年），廣州常住人口增量一直領(lǐng)先杭州。這背后是近幾年浙江在“搶人大戰(zhàn)”中連出大招，效果顯著。

第二經(jīng)濟(jì)大省江蘇省，2021年人口增長(zhǎng)30.6萬；第三經(jīng)濟(jì)大省山東省人口僅增長(zhǎng)17.2萬。

2022年上半年，有21個(gè)省區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資額均超過千億元；14個(gè)省區(qū)市超過2000億元；9個(gè)省區(qū)市超過3000億元，除前述4地，還包括四川、河南、安徽、湖北、福建。

但從同比增速上看，房地產(chǎn)投資大省亦滑入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

2022年上半年，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.06%。其中，商品住宅投資下降7.7%。分區(qū)域看，珠三角核心區(qū)房地產(chǎn)投資下降4.4%，沿海經(jīng)濟(jì)帶下降18.8%，北部生態(tài)發(fā)展區(qū)下降31.8%。2022年上半年，廣東省商品房銷售面積同比下降25.3%，銷售額同比下滑31.3%；GDP實(shí)際增速為2%，低于全國(guó)2.5%增速。

但廣東省會(huì)城市廣州，則表現(xiàn)亮眼。2022年上半年，廣州市完成固定資產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)3.5%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.2%；GDP僅同比增長(zhǎng)1%。

今年前4個(gè)月，廣州由于疫情反復(fù)等原因，部分剛需買家觀望情緒濃厚，暫緩了置業(yè)計(jì)劃。但五六月份新房網(wǎng)簽成交面積分別環(huán)比上升41%、66%；新房、二手房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月上漲，廣州樓市開始筑底回升。

一線城市中，北京2022年上半年房地產(chǎn)投資增速為0.96%；上海樓市曾因防疫形勢(shì)短暫停滯，上半年房地產(chǎn)投資同比下滑17.12%。但市場(chǎng)需求仍在，6月份上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后交易量反彈，二手房成交量在上半年達(dá)到頂點(diǎn)。

哪些城市具有較強(qiáng)房地產(chǎn)投資吸引力？中指研究院報(bào)告認(rèn)為，2022年上半年，北京、上海、深圳和廣州4個(gè)一線城市房地產(chǎn)投資吸引力排名領(lǐng)先，杭州、成都、武漢、南京、蘇州、重慶位列5~10位。

其中，成都憑借成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃落地、人口持續(xù)大規(guī)模增加等有利因素，投資潛力僅次于杭州；武漢因疫情過后經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇、人口持續(xù)回流，投資潛力有所提升；蘇州裝備制造、電子信息和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，城市依托完備的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和較強(qiáng)的人口吸引力，投資潛力保持不變。

第三投資梯隊(duì)為西安、長(zhǎng)沙、寧波、佛山、合肥、鄭州、青島、天津、東莞、濟(jì)南，位列第11~20位。其中，寧波經(jīng)濟(jì)總量突出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)，人口吸引力較大，投資吸引力排名提升至13位；天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處在轉(zhuǎn)型階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速較低，人口出現(xiàn)外流（2021年常住人口減少13.6萬），投資吸引力降至18位。

湖北地產(chǎn)投資增速居首

從房地產(chǎn)開發(fā)投資增速來看，2022年上半年僅有8個(gè)省區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比微增，占比不到3成。其中，湖北（增速7.25%）、甘肅（增速6.29%）、新疆（增速5.7%）、浙江（增速5.41%）、陜西（4.58%）位列增速排名前五。

據(jù)湖北省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年上半年湖北省GDP同比增長(zhǎng)4.5%，高于全國(guó)2個(gè)百分點(diǎn)，與貴州并列全國(guó)第七。2022年上半年，湖北省固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng)15.6%，分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)21.8%，制造業(yè)投資增長(zhǎng)19%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)7.2%。

疫情擾亂了武漢正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但如今的武漢正在恢復(fù)往日榮光。2022年上半年，武漢市GDP已增至8251.5億元，與2020年相比提高近2000億元，GDP同比增長(zhǎng)4.3%，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)15.6%。且武漢2021年常住人口增量為120萬，人口增量居國(guó)內(nèi)第一，一方面得益于武漢通過政策引導(dǎo)，如放開新城區(qū)落戶限制；一方面得益于為新增人口“筑巢”的結(jié)果。

但目前來看，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力依然較大。官方數(shù)據(jù)顯示，2022上半年武漢新建商品住房網(wǎng)簽銷售5.59萬套，網(wǎng)簽銷售面積627.76萬平方米，同比分別下滑47.2%、48.95%。其中，6月份新建商品住房網(wǎng)簽銷售面積125.38萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28.07%，同比減少42.39%。

“武漢市場(chǎng)購(gòu)房信心仍未恢復(fù)，疫情防控仍然從嚴(yán)，市場(chǎng)不確定性增加。”武漢當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士稱。

房地產(chǎn)投資增速第二名是甘肅，2022年上半年GDP同比增長(zhǎng)4.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)6.29%；第三名新疆，2022年上半年GDP同比增長(zhǎng)4.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)5.7%，商品房銷售額僅同比下降1.8%。

作為貴州省省會(huì)城市，貴陽(yáng)市2022年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.8%；貴州省這一增速為-7.71%；2022年上半年貴陽(yáng)市GDP同比增長(zhǎng)4.6%，增速高于全國(guó)2.1個(gè)百分點(diǎn)，高于全省0.1個(gè)百分點(diǎn)。

31個(gè)省區(qū)市中，有23個(gè)省區(qū)市2022年上半年房地產(chǎn)投資增速呈負(fù)增長(zhǎng)，占比超7成。其中西藏降幅最大，同比下降47.08%；其次是吉林，同比下降39.47%；下滑幅度超過20%的還有廣西、天津、云南、遼寧、黑龍江、青海等地。

從各省市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開工、竣工面積增長(zhǎng)情況來看，31省區(qū)市2022年上半年商品房屋施工面積共84.88億平方米，其中26省區(qū)市施工面積在1億平方米以上，排名前三的依然是廣東、山東和江蘇，施工面積均在5億平方米以上，其中廣東省施工面積超8億平方米。

排在末三位的是寧夏、青海、西藏，2022年上半年施工面積均低于5000萬平方米，其中西藏施工面積僅667.88萬平方米。

2022年上半年新開工面積最多的是山東，為6258萬平方米，其次是江蘇、河南、廣東。商品房竣工面積最多的是江蘇，為3126.62萬平方米，排在其后的依次是廣東、山東、浙江。

今年4月份以來，中央及地方政府合力打出穩(wěn)樓市政策組合拳，向房地產(chǎn)行業(yè)釋放更多積極信號(hào)，但市場(chǎng)信心恢復(fù)并不容易。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，從4月份政策密集出臺(tái)往后推算，預(yù)計(jì)2022年下半年10月前后樓市銷售可能出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)投資增速可能會(huì)在三季度止跌企穩(wěn)，并于四季度小幅反彈，全年房地產(chǎn)投資仍有望實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。

中信證券分析師程強(qiáng)認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)還不牢固，2022年下半年還需要財(cái)政金融等穩(wěn)增長(zhǎng)措施呵護(hù)。2022年下半年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)程度關(guān)鍵取決于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈恢復(fù)程度，在地產(chǎn)能夠企穩(wěn)并好轉(zhuǎn)情況下，預(yù)期下半年GDP有望實(shí)現(xiàn)6%左右中高增速。