近日，央視報道稱，北京市政協(xié)舉行“進一步推動‘雙減’政策落地，構(gòu)建良好教育生態(tài)”市政協(xié)主席年度提案辦理協(xié)商會。

今年9月秋季開學(xué)后，北京市所有區(qū)都將開展教師交流輪崗。

消息一出，“學(xué)區(qū)房”涼了的呼聲再起。

自2021年4月30日，中央政治局會議召開，首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價以來，北京、上海、深圳等多個熱點城市已出臺相關(guān)政策。

數(shù)據(jù)顯示，頒布政策后對二手房影響明顯。尤其是長期來看，“入學(xué)”和“購房”脫鉤解綁后，有助于促進住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質(zhì)，從而消除利用學(xué)區(qū)房投機炒作的可能，進一步推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

1

一線城市相繼出臺淡化學(xué)區(qū)房政策

2022年7月20日，北京市政協(xié)舉行“進一步推動‘雙減’政策落地，構(gòu)建良好教育生態(tài)”市政協(xié)主席年度提案辦理協(xié)商會。

北京市教委相關(guān)負責(zé)人介紹了北京市推進“雙減”工作的成效。同時表示，大力推進義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。北京市在全市范圍內(nèi)開展校長教師交流輪崗，全面推進“雙師課堂”建設(shè)，拓展優(yōu)秀校長和教師基本公共服務(wù)范圍。今年9月秋季開學(xué)后，北京市所有區(qū)都將開展教師交流輪崗。

“教師交流輪崗”并不是北京今年首提。2021年8月25日，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發(fā)言人李奕就曾在新聞發(fā)布會上表示，將大面積、大比例推進干部教師輪崗。當(dāng)時東城區(qū)、密云區(qū)兩個區(qū)率先試點。

2022年4月，在東城區(qū)、密云區(qū)兩個區(qū)試點的基礎(chǔ)上，西城、朝陽、海淀、大興、延慶、門頭溝6個區(qū)也加入其中。

至2022年9月，北京市所有區(qū)都將開展教師交流輪崗。

一直以來，教師是學(xué)校最主要也是最重要的資源之一，教師輪崗的切實落實，將實現(xiàn)義務(wù)教育資源的根本性均衡，未來教育資源與房子強關(guān)連屬性也將會被大大弱化，“學(xué)區(qū)房”一詞也將被淡化。

不僅是北京，近年來，上海、深圳也曾相繼出臺過不同淡化學(xué)區(qū)房概念的政策。

2021年3月16日，上海教育委員會印發(fā)《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，明確了“名額分配綜合評價錄取”，其中分配到各區(qū)的計劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。

2022年5月，《深圳市公辦中小學(xué)集團化辦學(xué)實施方案》發(fā)布，提出了各區(qū)集團化辦學(xué)的總體目標，也明確市直屬學(xué)校（含高校附屬）和有條件的區(qū)屬優(yōu)質(zhì)學(xué)校可跨區(qū)組建教育集團，原則上應(yīng)優(yōu)先考慮在原特區(qū)外教育薄弱、學(xué)位建設(shè)任務(wù)重以及市屬學(xué)校優(yōu)質(zhì)辦學(xué)資源少的區(qū)域開展集團化辦學(xué)。

從這些政策本身來看，其初衷主要還是“義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展”。

2

中央曾明確防止以“學(xué)區(qū)房”炒作房價

一直以來，由于教育資源與房子關(guān)連屬性較強，在一座城市里，但凡與“學(xué)區(qū)”掛鉤，該片區(qū)的房價會略高于其他區(qū)域，優(yōu)質(zhì)教育資源密集的地方，恰恰也是城市房價高企之地。

2020年，多地曾出現(xiàn)學(xué)區(qū)房炒作亂象，引發(fā)新一輪房價非理性上漲，嚴重擾亂市場秩序，阻礙房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2020年4月，有深圳市民通過本地“民心橋”向深圳市住建局局長張學(xué)凡反映：“福田百花片區(qū)的學(xué)區(qū)房現(xiàn)在已經(jīng)漲到15萬、16萬一平米了，遠遠超出了老百姓的承受范圍，政府對這種情況有沒有管制或應(yīng)對措施？”

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時百花園小區(qū)掛牌均價已經(jīng)達到17.3萬元/平方米，掛牌總價最低的一套房源為1420萬元，目前該小區(qū)在售房源僅有5套。而一條馬路之隔的園嶺片區(qū)園中花園小區(qū)均價僅為90741元。由學(xué)區(qū)房的帶動，百花片區(qū)二手房整體均價達到14.4萬元/平方米，福田區(qū)二手房均價達到8.5萬元/平方米，在深圳各大區(qū)中排在首位。

2021年4月30日，中央政治局會議上首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價，將打擊學(xué)區(qū)房炒作上升至新的高度。

此后，寧波、合肥、深圳、廈門、上海、北京、無錫等多個熱點城市出臺相關(guān)政策，打擊學(xué)區(qū)房炒作，重點涉及招生錄取制度改革、建立學(xué)區(qū)二手房交易價格參考機制、學(xué)區(qū)房限購加碼、加大違規(guī)信息發(fā)布懲治力度等。

淡化學(xué)區(qū)房政策對二手房影響明顯

從北京、上海、深圳這三大一線城市發(fā)布淡化學(xué)區(qū)房政策前后市場成交數(shù)據(jù)來看，這些城市頒布政策后對二手房影響明顯。

如北京東城區(qū)及密云區(qū)最早試點教師交流輪崗，8月政策頒布后，CRIC數(shù)據(jù)顯示：東城區(qū)及密云區(qū)的二手房成交量和均價雙跌，從2021年7月成交面積10.15萬平方米跌至10月成交面積4.86萬平方米，跌幅達52%，2021年10月北京東城區(qū)及密云區(qū)二手房成交量和均價也是2021年全年最低。

同樣的情況也發(fā)生在西城、朝陽、海淀、大興、延慶、門頭溝6區(qū)加入教師輪崗范圍時。

2022年4月政策頒布，5月北京西城、朝陽、海淀、大興、延慶、門頭溝6區(qū)二手房成交量和均價雙跌，成交面積由2022年3月79.41萬平方米跌至5月44.5萬平方米，跌幅44%。

這一現(xiàn)象并未在一手房市場出現(xiàn)。

上海2021年3月16日明確“名額分配綜合評價錄取”后學(xué)區(qū)房也同樣出現(xiàn)了降溫，熱點學(xué)區(qū)房帶看、成交量下降，二手房成交均價漲幅也有所收窄。有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評估價為430萬，新政后變成了370萬。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年3月上海二手房成交面積322.85萬平方米，4月成交面積193.47萬平方米，環(huán)比下跌40%。

4月之后上海二手房的整體成交一直處于相對低位，價格在6月出現(xiàn)過一波上漲，但在8月上海發(fā)布“三價就低”政策之后二手房成交均價與成交量都出現(xiàn)了大幅走低。

過去幾年，教育改革不斷完善，學(xué)區(qū)概念也持續(xù)火熱，間接促使了學(xué)區(qū)與房地產(chǎn)的捆綁，從政策的總體導(dǎo)向來看，在促進教育公平的同時，主要還是在弱化學(xué)區(qū)房的概念。

在所有類型的二手房中，學(xué)區(qū)房是最為搶手的類型，其價格溢價能力也是各種類型中最強的。因此，隨著政策的落地執(zhí)行，也將杜絕以“學(xué)區(qū)房”名義炒作房價的可能。

短期來看，可能會出現(xiàn)部分價格虛高的“學(xué)區(qū)房”項目市場波動。長期來看，隨著北京全市教師輪崗的切實落實，也將實現(xiàn)義務(wù)教育資源的根本性均衡，未來教育資源與房子強關(guān)連屬性也將會被大大弱化，“學(xué)區(qū)房”一詞也將被淡化，直至退出歷史舞臺。