保障性租賃住房經(jīng)歷過去兩年時間的蓄勢，2022年迎來了建設大潮。

2020年，十九屆五中全會首次提出了“保障性租賃住房”這一概念。同年12月的中央經(jīng)濟工作會議進一步部署解決好大城市的住房突出問題，點題保障性租賃住房建設這一任務。2021年3月，“十四五”規(guī)劃提出要完善住房市場體系和住房保障體系，這為保障性租賃住房的推出謀劃了藍圖。

“十四五”規(guī)劃指出，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題，明確將保障性租賃住房市場作為一項中長期工程來抓。住建部為此在2021年5月分別在沈陽、廣州召開發(fā)展保障性租賃住房工作座談會，會同人口凈流入的40個城市，進一步部署落實黨中央、國務院決策，將大力發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人住房困難問題列入重要議事日程。

2021年6月，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，頂層設計逐漸清晰，保障性租賃住房市場的培育全面進入實施階段。

經(jīng)過一年的努力，2021年全國保障性租賃住房開工取得驚人的成績，全國40個城市新籌集94.2萬套，預計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難。

截至目前，全國有近30個省區(qū)市出臺了加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見，40個重點城市提出了“十四五”保障性租賃住房的發(fā)展目標。

根據(jù)住建部最新的部署，2022年能夠建設籌集保障性租賃住房240萬套（間），這將是在去年93.6萬套的基礎(chǔ)上翻了一番多。

政策端：哪些政策加碼保障性租賃住房？

保障性租賃住房的政策支持方面，《中國房地產(chǎn)金融》梳理發(fā)現(xiàn)，通過國務院和各地方的政策支持范圍和力度，基本上形成了“中央政策統(tǒng)攬，地方政策強化”的保障性租賃住房的支持政策框架。

從國務院公布的保障性租賃住房支持政策細則來看，形成了土地、審批、中央補助、稅費優(yōu)惠、水電氣價格政策及金融政策。

第一，土地支持層面，就是利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋和新供應土地來建設和籌集保障性租賃住房。在這當中，不變更土地的使用性質(zhì)，也不要求補繳土地價款，為保障性租賃住房價格能夠比市場同地段、同品質(zhì)價格略微低一些創(chuàng)造條件。

第二，對審批流程的再造和簡化，各級政府通過聯(lián)審方式，出具項目認定書，相關(guān)部門按照項目認定書加快辦理。目前，上海等21個城市都已經(jīng)開展了聯(lián)審機制，大大縮短了審批時間，提高了效率。

第三，加大和落實中央補助。2021年中央為40個城市在預算內(nèi)投資補助了28億元，2022年還將加大中央財政補助資金的支持力度。此外，2022年3月14日，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金管理辦法》，其中，中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點資金主要用于支持試點城市多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃管理服務平臺等與住房租賃市場發(fā)展相關(guān)的支出。

第四，稅費優(yōu)惠政策支持。從去年10月1日起，已經(jīng)開始實行住房租賃企業(yè)向個人出租保障性租賃住房可選擇適用簡易計稅方法，即增值稅原來按5%稅率征收的，現(xiàn)在減按1.5%計算；對于企事業(yè)單位、社會團體向其他組織、個人和專業(yè)化住房租賃企業(yè)出租保障性租賃住房的，房產(chǎn)稅由12%減按4%的稅率來征收。

第五，水電氣價格給與民用政策支持。對于利用非居住存量土地和非居住存量房屋來改建和建設保障性租賃住房的，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格一律按照居民價格來執(zhí)行。

第六，金融政策支持。金融政策支持來自四個方面，包括貸款、債券和其他資金來源。其中信貸的支持，以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。此外，保障性租賃住房納入可發(fā)行基礎(chǔ)設施REITs的基礎(chǔ)設施范疇，為保障性租賃住房提供融資工具。

從全國試點城市和地區(qū)推出的支持政策來看，增加了更多地方性政策特色。如北京在金融政策中，支持“企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券；支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。”廣東省支持各地級以上市按規(guī)定統(tǒng)籌利用土地出讓凈收益和住房公積金等現(xiàn)有保障資金發(fā)展保障性租賃住房。

上海在保障性租賃住房實施意見中，補充了國資支持政策與配套公共服務支持政策。充分發(fā)揮國資在發(fā)展保障性租賃住房中的示范引領(lǐng)和“穩(wěn)定器”“壓艙石”作用。對市、區(qū)國有企業(yè)參與的上述專項工作任務，統(tǒng)籌兼顧對業(yè)績指標的影響，由市、區(qū)國資監(jiān)管部門按照管理權(quán)限，納入國有企業(yè)考核評價范圍。配套政策方面，保障性租賃住房承租人、居住使用人可以按照規(guī)定，在租賃房屋所在地辦理居住登記、《上海市居住證》（非本市戶籍）或社區(qū)公共戶落戶（本市戶籍），并相應享受未成年子女義務教育等基本公共服務政策。

供給端：新增供給與存量改造如何發(fā)力？

保障性租賃住房與保障房（公租房、廉租房）有所不同，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。保障房主要面向的對象是城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭，一般在60平方米以下，申請時需要符合雙門檻要求，即收入低、住房條件也差。因此從面向人群來說，保障性租賃住房更多是滿足在人口凈流入城市年輕人的需求。

從供給端來看，新增建設與存量改造成為保障性租賃住房的主要抓手。具體表現(xiàn)為“新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式”，以此增加保障性租賃住房的供給。

具體來看，新建主要涵蓋以下幾種方式：第一種指利用集體經(jīng)營性建設用地，如利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房。第二種是利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款。第三種是利用國有建設用地建設，單列租賃住房用地計劃，采取出讓、租賃或劃撥等方式建設保障性租賃住房；新建普通商品住房項目，配建一定比例的保障性租賃住房；在地鐵上蓋物業(yè)中建設一定比例的保障性租賃住房。第四種是利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設保障性租賃住房，產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國房地產(chǎn)金融》表示，此次對于保障性租賃住房的用地來源，有一個非常重要的變化。過去在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地和國有建設用地的供給方面，定位不太清晰。而此次明確，主要利用集體經(jīng)營性建設用地等進行建設，而對于目前類似雙集中供地的政策，則主要強調(diào)“適當利用新供應國有建設用地建設”。

“對于房企而言，若是參與集體經(jīng)營性建設用地，則需要關(guān)注此類農(nóng)村用地。這比過去傳統(tǒng)的租賃用地改革是有很大的變化的�！眹儡S進說。

在各地的實踐當中，上海創(chuàng)設租賃住房用地性質(zhì)，單列用地計劃，供地150余幅，地價約為市場價格的1/6，采取出讓方式供應，以國企為主實施投資，可建租賃住房約1000萬平方米、近20萬套。建立商品住房配建制度，新建商品住房中配建不少于5%的保障性住房無償移交政府，以及配建不少于15%的開發(fā)企業(yè)自持租賃住房，均主要用作保障性租賃住房。此外，上海市支持中國航發(fā)商發(fā)利用自有土地建設保障性租賃住房，為總部及設計研發(fā)中心在編在崗員工提供臨時租賃住房保障，兩批分別1342套、1070套保障性租賃住房。

北京利用集體經(jīng)營性建設用地、非居住存量房屋改建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、企事業(yè)單位自有土地、新增供應國有建設用地、存量住房改造等六條渠道，建設保障性租賃住房。其中位于南三環(huán)的萬科泊寓成壽寺項目，是北京首個利用集體土地建設保障性租賃住房的項目，由村集體經(jīng)濟組織和萬科成立合資公司作為項目運營主體，北京萬科負責建設和運營，建成后擁有項目45年的經(jīng)營權(quán)及收益權(quán)，村集體經(jīng)濟組織每年獲取保底收益及超額分紅。

重慶市規(guī)定軌道交通站點上蓋物業(yè)及半徑600米范圍內(nèi)商品住房開發(fā)項目配建保障性租賃住房比例不低于30%。

改建及改造方向，對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求等前提下，通過“商改租”、“工改租”等形式將非住宅改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。此外，還可通過發(fā)放租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房。

在改造項目案例中，北京順義天竺萬科中心D座、萬科28街區(qū)2號樓商業(yè)辦公項目已獲批改建宿舍型租賃住房項目，將提供宿舍874間，能較大程度解決周邊職工的居住問題，緩解區(qū)域職住平衡壓力。上述項目改建后將納入北京市住房租賃監(jiān)管平臺管理，避免以租代售、分割銷售、違法轉(zhuǎn)讓等違法操作。

根據(jù)戴德梁行在《住房租賃發(fā)展研究報告》中披露，一二線熱點城市新建保障性租賃住房占比較高，而二三線城市受制于較大的財政壓力和地產(chǎn)存量，特別是非居住用地存量，因此更加鼓勵以存量改造為主，新建比例為輔。“十四五”期間，上海存量房改建占比在30%，西安存量房占比達到40%，南昌則高達75%。

建設端：各地保障性租賃住房建設推進如何？

一個城市，如果青年人有了希望，這個城市就有了未來。解決新市民和青年人的住房問題，是各級政府的職責所在，也是提高城市競爭力、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

住建部住房保障司司長曹金彪此前表示，新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市，在“十四五”期間,新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。

根據(jù)“十四五”規(guī)劃，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預計可解決1300萬人的住房困難。戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至最新，共有18省(含直轄市)、42市(含直轄市)在“十四五”規(guī)劃中表態(tài)支持，其中披露籌建套數(shù)的省市“十四五”期間計劃籌建730.52萬套�？硕�瑞研究中心預計，“十四五”期間，全國范圍內(nèi)有望新增保障性租賃住房800萬套至900萬套。

住建部副部長倪虹今年2月24日在國新辦舉辦的新聞發(fā)布會上表示，北京、上海、廣州、深圳等重點城市，提高了新增保障性租賃住房的占比，普遍占新增住房供應量的40%~45%。今年將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給，全年預計建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)。

根據(jù)各地發(fā)布的“十四五”規(guī)劃和保障性租賃住房開工匯總，《中國房地產(chǎn)金融》分析發(fā)現(xiàn)，對于人口凈流入比較大的城市，特別是流動人口住房需求緊缺的城市，2022年保障性租賃住房開工量都較2021年有大幅提升。

北京、上海、湖北、福建、廣西、遼寧、安徽等省份今年計劃籌建的保障性租賃住房規(guī)模是去年計劃或?qū)嶋H籌集的2.4-4.5倍。其中，北京和上海2021年和2022年累計籌建量達到其“十四五”規(guī)劃任務量一半以上。

北京“十四五”期間，爭取建設籌集保障性租賃住房40萬套(間)，占新增住房供應總量的比例達到40%，2022年開工籌建15萬套（間）。

上海“十四五”期間，全市新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，“十四五”期末，全市累計建設籌措保障性租賃住房總量達到60萬套（間）以上。2021年至2022年計劃建設籌措保障性租賃住房24萬套（間），也將完成“十四五”目標的50%。

《中國房地產(chǎn)金融》梳理各地“十四五”規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，除了住建部在試點40個人口凈流入的城市相繼披露了保障性租賃住房的計劃，還有相當數(shù)量的城市根據(jù)自身情況跟進保障性租賃住房的建設。

廣東省通過調(diào)研問卷和排查，摸底廣東省保障性租賃住房需求發(fā)現(xiàn)，除了廣州、深圳、東莞、佛山、珠海5市試點發(fā)展保障性租賃住房，也加入了惠州、東莞、中山、江門和湛江五個城市發(fā)展保障性租賃住房。廣東省“十四五”將籌建129.7萬套，其中2021年至2023年籌集建設約86萬套（間），占全省“十四五”目標任務超過65%。

浙江省考慮人口、經(jīng)濟社會發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局等因素，也明確11個設區(qū)市市區(qū)和26個縣（市）為重點發(fā)展保障性租賃住房的城市，以流動人口為基數(shù)測算，“十四五”期間擬新增保障性租賃住房120萬套（間）。2021年浙江省已經(jīng)開工籌集保障性租賃住房17.4萬套（間），2022年計劃開工籌集30萬套（間），兩年的開工籌集量約占“十四五”目標任務量的40%。

除了密集的地方政策與開工上馬，可以預期的是保障性租賃住房正在成為當前住房建設的重點，也將促使中國保障性租賃住房政策體系日漸成熟。