“過(guò)去的一年因?yàn)橛型顿Y人和客戶對(duì)安歆的認(rèn)可，安歆有幸拿到了全行業(yè)全年唯一的一筆融資�！鄙虾ｄJ詡企業(yè)管理有限公司（下稱“安歆”）創(chuàng)始人兼CEO徐早霞日前接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示。

與傳統(tǒng)的長(zhǎng)租公寓“高收低出”“長(zhǎng)收短付”加速擴(kuò)張的商業(yè)模式不同，安歆的模式采取的是B端付費(fèi)、C端入住。據(jù)徐早霞介紹，由此能夠確保穩(wěn)定的出租率以及較低的獲客成本。初始投入更少、坪效更高，因此利潤(rùn)更高、投資回收期更短�！鞍察С晒Φ膴W義在于其輕資產(chǎn)的模式比例提升較快，進(jìn)一步放大了資金的使用效率，具備長(zhǎng)期持久的行業(yè)復(fù)利�！�

徐早霞所指的“行業(yè)復(fù)利”涉及兩個(gè)層面，從需求端來(lái)看，隨著流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大和家庭戶規(guī)模不斷縮小，住房租賃需求旺盛。從政策端來(lái)看，中國(guó)近年加快推動(dòng)住房租賃頂層設(shè)計(jì)，對(duì)住房租賃市場(chǎng)支持力度持續(xù)加大。

不過(guò)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展并非坦途。諸如房源供給與市場(chǎng)需求的錯(cuò)配、融資渠道單一、融資資金貴、參與租賃的銀行主體不多等問(wèn)題也不少，投訴糾紛不斷等等，背后的根本原因是什么？未來(lái)又將如何演變進(jìn)化，行業(yè)的“詩(shī)與遠(yuǎn)方”在何方？

一、保租房的歷史與現(xiàn)實(shí)，亟待多主體協(xié)同

中國(guó)住房保障體系建設(shè)發(fā)軔于20多年前，1994年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出向中低收入家庭提供具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房，拉開(kāi)了政策性保障性住房體系建設(shè)的大幕。

此后，隨著我國(guó)住房保障體系建設(shè)不斷推進(jìn)，廉租房、公租房都成為階段性解決中低收入家庭住房難題的重要手段。

近年來(lái)，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，大量新市民、青年人的持續(xù)流入，使得大城市住房租賃需求不斷增加，租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)性問(wèn)題不斷凸顯。

在此背景下，中國(guó)推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的步伐明顯加快。2019年7月以來(lái)，住建部先后在24個(gè)城市進(jìn)行了住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)；2021年7月，保障性租賃住房正式成為住房保障體系。

“全國(guó)各地的保租房政策陸續(xù)出臺(tái)，加快保租房的發(fā)展，亟須多主體協(xié)同，達(dá)成發(fā)展轉(zhuǎn)型的共識(shí)�！毙煸缦荚诮邮堋吨袊�(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)如是表示。

目前國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)國(guó)際背景的運(yùn)營(yíng)商集中在中高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)。凱德集團(tuán)旗下的雅詩(shī)閣公寓信托。國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)商以萬(wàn)科、龍湖為首的地產(chǎn)系運(yùn)營(yíng)方及以魔方為代表的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商、自如等分散式公寓運(yùn)營(yíng)商。徐早霞認(rèn)為，要明確政府、國(guó)企、銀行、運(yùn)營(yíng)商等多角色的定位，詮釋各主體在房源端、金融端、運(yùn)營(yíng)端發(fā)揮的價(jià)值，“租賃是民生行業(yè)，需要各方在價(jià)值鏈中充分發(fā)揮主體優(yōu)勢(shì)，任重道遠(yuǎn)。”

與公租房不同的是，保障性租賃住房是多主體投資、多渠道供給。供給主體可以是政府，也可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等市場(chǎng)主體。

土地來(lái)源呈現(xiàn)出渠道多樣化，比如新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋等。

在金融端和運(yùn)營(yíng)端，繼保障性租賃住房貸款不計(jì)入貸款集中度管理后，監(jiān)管部門(mén)再度表態(tài)從金融端支持住房租賃產(chǎn)業(yè)。中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(下稱“《意見(jiàn)》”)�！兑庖�(jiàn)》從國(guó)開(kāi)行、商業(yè)銀行等主體出發(fā)，提出發(fā)揮各類機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持。

“自2016年首批R4土地入市，國(guó)有企業(yè)逐步加入長(zhǎng)租市場(chǎng)，從運(yùn)營(yíng)管理到逐步涉及各類金融嘗試。”第一太平戴維斯公寓運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理部董事朱逸卿對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》這樣表示。

據(jù)了解，2021年11月26日，廣州人才工作集團(tuán)與建行廣東分行、建信基金、建信資本就“廣州香雪國(guó)際公寓”作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，為人才工作集團(tuán)發(fā)行保障性租賃住房REITs產(chǎn)品簽署合作協(xié)議。

2022年1月12日，南京市舉行“保障性租賃住房項(xiàng)目集中交付暨新項(xiàng)目集中開(kāi)工、公募REITs集中簽約”活動(dòng)，其間集中簽約了3個(gè)保租房公募REITs合作框架協(xié)議，預(yù)計(jì)發(fā)行金額35億元-40億元。

二、投訴問(wèn)題高企與商業(yè)模式的拷問(wèn)

存在的問(wèn)題也不少。據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)表明，在租賃領(lǐng)域，以長(zhǎng)租公寓租房糾紛問(wèn)題最為突出。長(zhǎng)租公寓問(wèn)題成為長(zhǎng)三角地區(qū)年度五大投訴熱點(diǎn)領(lǐng)域之一。從其調(diào)查數(shù)據(jù)與投訴案例來(lái)看，糾紛集中在以下三方面：一是合同類問(wèn)題成為投訴熱點(diǎn)。二是租金貸問(wèn)題。三是服務(wù)質(zhì)量類投訴問(wèn)題。

雖然，全國(guó)各地的保障性租賃住房從供給端、金融端發(fā)力，但行業(yè)發(fā)展至今，一直面臨著結(jié)構(gòu)性等諸多壓力。諸如房源供給與市場(chǎng)需求的錯(cuò)配、融資渠道單一、融資資金貴、參與租賃的銀行主體不多。

物業(yè)端定位規(guī)劃不清晰，物業(yè)獲取成本高企。管理端存在管理效率低、收益低，缺乏體系化、智能化；資產(chǎn)端缺乏品牌議價(jià)能力、退出渠道單一等痛點(diǎn)問(wèn)題。

種種問(wèn)題糾紛不斷，一個(gè)重要原因在于其商業(yè)模式難以持續(xù)，易產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)歷之前一系列爆雷事件后，行業(yè)進(jìn)入更加理性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在房地產(chǎn)和租賃住房業(yè)務(wù)的調(diào)整和變遷中，運(yùn)營(yíng)主體開(kāi)始思考發(fā)展節(jié)奏，期待構(gòu)建一個(gè)可持續(xù)的行業(yè)發(fā)展生態(tài)。

據(jù)徐早霞透露，她將賽道聚焦于國(guó)內(nèi)企業(yè)員工住宿，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)基層員工公寓，打造的是TOB端產(chǎn)品。在市場(chǎng)更新迭代中，懷著對(duì)“產(chǎn)品為綱”的隱憂，在2021年調(diào)整安歆的發(fā)展思路，操刀升級(jí)產(chǎn)品線，逐步形成了多產(chǎn)品、多場(chǎng)景、多模式、多業(yè)態(tài)的業(yè)務(wù)矩陣。

租房人群隨之?dāng)U大，通過(guò)其產(chǎn)品線可窺見(jiàn)一斑：青年社區(qū)、城市員工公寓、白領(lǐng)公寓、酒店式公寓、校園宿舍“歆微�！钡龋�覆蓋了企業(yè)基層員工、中高層管理人員、商旅人士、園區(qū)員工、學(xué)生群體等人群。

從場(chǎng)景來(lái)看，安歆的布局涉及大城市、園區(qū)和政府等多個(gè)方面，解決了原有老舊的宿舍無(wú)法滿足員工需求的一大難題，方法是通過(guò)“招住培一體化”的服務(wù)，建立“員工的成長(zhǎng)生活平臺(tái)”，客觀上幫助企業(yè)提升用人、留人的組織效率，以及政府外來(lái)人口管理效率和員工幸福指數(shù)。

在模式創(chuàng)新方面，徐早霞通過(guò)智能化管理，與政府與企業(yè)的資產(chǎn)合作模式升級(jí)，與政府業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，探索創(chuàng)新出“五庫(kù)一平臺(tái)”的園區(qū)數(shù)據(jù)智能化服務(wù)平臺(tái)，打造“智慧園區(qū)”“智慧公寓”。

為政府量身定制保租房管理系統(tǒng)，打造從房源籌措、房源準(zhǔn)入、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、數(shù)字化租客管理、智能硬件互聯(lián)、租客管理的多維數(shù)字化管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)城市、園區(qū)、安防、消防、能源的多層級(jí)安全保障。

三、疫情既是“試金石”，也是契機(jī)

疫情之下，面對(duì)更復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，必然將會(huì)對(duì)這些租賃住房企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)峻考驗(yàn)。有意思的是，多地長(zhǎng)租公寓被陷資金鏈斷裂困境，安歆擴(kuò)張的步伐卻絲毫不減。徐早霞對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示，從外部而言，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的規(guī)范和監(jiān)管，迫在眉睫。但從企業(yè)內(nèi)部出發(fā)，苦練內(nèi)功，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展基因，有不同的切入口。于她而言，疫情是很好的“試金石”，疫情雖然給行業(yè)帶來(lái)了很大的困難期，但是安歆團(tuán)隊(duì)成功通過(guò)了疫情對(duì)于業(yè)務(wù)的極限測(cè)試。

對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既是一種機(jī)會(huì)，也是一種挑戰(zhàn)。徐早霞分析，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)自身物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，構(gòu)建并適應(yīng)全新的發(fā)展模式。還需要具備三點(diǎn)關(guān)鍵能力。一是對(duì)市場(chǎng)要有深入理解；二是要有“看長(zhǎng)”“行穩(wěn)”的決心；三是要有深厚的能力建設(shè)和長(zhǎng)期的投入。“在這樣的基礎(chǔ)上，圍繞居住生活的大場(chǎng)景做創(chuàng)新性外延，探索更多可能性。”徐早霞表示。不同階段，企業(yè)的優(yōu)勢(shì)也不同。

過(guò)去“營(yíng)建時(shí)代”對(duì)重資產(chǎn)、建造開(kāi)發(fā)型的企業(yè)比較適宜，因?yàn)楦黝I(lǐng)域都需要基礎(chǔ)性的建設(shè)，市場(chǎng)看重企業(yè)在資金、規(guī)模、建設(shè)上的能力。而現(xiàn)在“運(yùn)營(yíng)時(shí)代”，基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)到位，各地落地籌建保障性租賃住房的主旋律將會(huì)從重建設(shè)轉(zhuǎn)為重運(yùn)營(yíng)、看效果。

徐早霞預(yù)測(cè)，租賃機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)是未來(lái)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，幫助政府、國(guó)企提供專業(yè)的管理服務(wù)，為租客提供規(guī)范的租后服務(wù)同樣如是。機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化運(yùn)營(yíng)包括對(duì)管理標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租后服務(wù)等各業(yè)務(wù)鏈條進(jìn)行優(yōu)化改造，通過(guò)數(shù)字化的能力建設(shè)提升管理效率等。

四、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化還有許多路要走

“各地從政策到目標(biāo)再到供給端，都在積極發(fā)力。需要在產(chǎn)品、服務(wù)體驗(yàn)，合規(guī)地進(jìn)行升級(jí)�！毙煸缦纪嘎叮�在一個(gè)非標(biāo)的行業(yè)當(dāng)中要絕對(duì)自律，真正做到行業(yè)有標(biāo)準(zhǔn)，只有這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)健康的發(fā)展、持續(xù)的發(fā)展。

目前，保障性租賃住房成為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，各地保障性租賃住房建設(shè)節(jié)奏加快，40城2021年建設(shè)計(jì)劃已完成77%。

2021年來(lái)，重點(diǎn)城市保障性租賃住房建設(shè)不斷加快。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)40個(gè)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6萬(wàn)套。1-9月，40個(gè)城市已開(kāi)工建設(shè)保障性租賃住房72萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的76.9%，完成投資775億元，南京、無(wú)錫、寧波、佛山、長(zhǎng)春、南寧等6個(gè)城市已完成年度計(jì)劃。

即便如此，保障性租賃住房仍然面臨挑戰(zhàn)。中國(guó)指數(shù)研究院分析，從供給端看，不同城市保障性租賃住房規(guī)劃供應(yīng)量與需求規(guī)模的匹配程度不盡相同。從需求端看，一些常住人口規(guī)模較大，畢業(yè)生人數(shù)眾多的城市，新市民、青年人租賃住房需求旺盛的城市，需要重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房的城市定量。

如何有效落實(shí)土地、財(cái)稅、金融等方面的支持政策，使市場(chǎng)主體能“算得過(guò)來(lái)賬”，積極主動(dòng)地參與保障性租賃住房投資和運(yùn)營(yíng)，也是各地政府都會(huì)面臨的一大挑戰(zhàn)。

未來(lái)，隨著保障性租賃住房的大力供給，大城市住房租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題有望得到改善，租賃市場(chǎng)相關(guān)規(guī)則、政策、制度也有望加快完善，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境將進(jìn)一步優(yōu)化。住房“租賃時(shí)代”或?qū)⒌絹?lái)。

貝殼研究院則指出，住房市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，需要各參與主體的共同努力。政府首先應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)與監(jiān)管力度，凈化行業(yè)消費(fèi)環(huán)境。其次，企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化自律行為，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，形成多方共建的消費(fèi)維權(quán)新生態(tài)，確保租戶的問(wèn)題得到妥善解決。顯然，租賃住房行業(yè)在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化方面還有許多路要走，任重道遠(yuǎn)。