在經(jīng)歷長達5年多時間限購政策后，以河北省三河市、大廠縣、香河縣為代表的環(huán)京“北三縣”（也稱廊坊北三縣）樓市在今年夏天迎來2017年限購后的首度松綁。

2022年8月8日，廊坊市發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》明白卡顯示，優(yōu)化調(diào)整住房限購、限售政策。取消戶籍、社保（個稅）等不適應(yīng)當前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房條件。同時對“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）的住房限售年限要求也全面取消，釋放出穩(wěn)定樓市的積極信號。

據(jù)了解，廊坊市自2017年實施限購政策以來，該市全區(qū)域樓市降溫明顯，尤其對主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動的“北三縣”形成巨大沖擊。以三河為例，此前房價經(jīng)歷快速升溫后遭遇“跳水式”大跌，由上升后每平方米4萬余元跌至每平方米1萬余元。在此背景下，取消限購限售等同于三地樓市為“北漂”置業(yè)重新“開閘”供應(yīng)，對當?shù)貥鞘杏绊懖谎远�喻�?/p>

一個月前，有媒體人士從三河市燕郊鎮(zhèn)部分中介和售樓處了解到，自限購政策取消以來，當?shù)乜捶亢唾I房人數(shù)明顯上升，燕郊鎮(zhèn)近兩個月來新房和二手房的成交量已是去年同期的兩倍以上。此外，在燕郊地區(qū)從事新房銷售的多名置業(yè)顧問向媒體表示，在放開限購的首個休息日，燕郊新房一日成交200余套，相當于一天賣出此前一整月銷量，價格同樣也有小幅上漲。

不過，短暫的活躍并未讓“北三縣”樓市升溫進入快速通道。

11月中旬，中國房地產(chǎn)報記者在廊坊“北三縣”走訪時發(fā)現(xiàn)，距限購政策取消已過去3個多月時間，當?shù)厥袌霰憩F(xiàn)平靜如常�；蚴芤咔榈纫蛩赜绊懀�部分項目售樓處人流稀少，雖然打出“買房送車位、送物業(yè)費、送家電、送裝修”等促銷廣告，但鮮有購房者光顧咨詢。與此同時，當?shù)夭糠侄�手房中介門店門可羅雀，生意異常冷清，還有少量房產(chǎn)中介閉店歇業(yè)已持續(xù)數(shù)周時間。

“取消限購限售有助于激活市場，部分受政策，疫情等因素抑制的積壓需求有望在短期內(nèi)集中釋放，帶來成交量的回升。”貝殼研究院高級分析師唐瑄認為，但本輪政策放開不會導(dǎo)致市場過熱，也不會引發(fā)房價快速上漲。從政策出臺到購房者的預(yù)期及信心修復(fù)需要一定時間。

記者據(jù)不完全統(tǒng)計，目前三河、大廠、香河三地房價平均保持在每平方米1.2萬元左右，成交量與前幾個月保持相當，三地樓市整體呈現(xiàn)量跌價漲趨勢。相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，2022年10月，廊坊市新建住宅平均價格為11672元/平方米，同比下跌2.67%與此同時，10月份的成交規(guī)模同環(huán)比下跌。2022年10月廊坊商品住宅成交規(guī)模為13.06萬平方米，同比下跌4.75%，環(huán)比下跌18.39%。

另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，近期二手房掛牌量明顯增多，市場供大于需的基本面未曾改變。

市場信心尚待恢復(fù)

記者注意到，燕郊看房熱度迅速上升，不僅有取消限購政策影響，還來自“北三縣”與北京市通州區(qū)融合發(fā)展（交通建設(shè)）步伐提速加持。

據(jù)《河北日報》報道稱，京唐城際鐵路聯(lián)調(diào)聯(lián)試工作于近期結(jié)束，開始試運行。京唐城際鐵路途經(jīng)廊坊“北三縣”，并全部設(shè)站。對疏解北京非首都功能,帶動“北三縣”經(jīng)濟社會發(fā)展,提升區(qū)域整體經(jīng)濟競爭力具有重要意義。此外，“北三縣”與通州區(qū)在原有3條高速、7條主干路、5座橋梁連通基礎(chǔ)上，北京軌道交通M22號線（平谷線）河北段正加快建設(shè)，廠通路、安石路等4條跨界道路進入實質(zhì)性實施階段，盡快形成“8橫5縱”內(nèi)部交通路網(wǎng)。

事實上，多重利好因素疊加，重新激發(fā)出一部分“北漂”購房需求將成為可能。因此雖然“北三縣”樓市溫和復(fù)蘇的確定性很高，但節(jié)奏不會太快，市場信心尚處于筑底回升階段。“房住不炒”主基調(diào)下，“北三縣”屬地政府會盡力穩(wěn)定房價走勢、避免暴漲暴跌，引導(dǎo)居民更加理性購房。

然而，市場終端消費不振表現(xiàn)突出。記者在隨機采訪到的數(shù)位“北漂”者中，他們普遍對“北三縣”樓市全面復(fù)蘇的預(yù)期持相反意見。尤其在疫情影響下，房價下行壓力依然存在，而下行的原因是大家認為房子不再是置業(yè)“香餑餑”，甚至投資會導(dǎo)致價值縮水，短期內(nèi)投資意愿減弱，市場觀望情緒濃厚。這也釋放出對“北三縣”樓市信心不足的擔憂。

有“北漂”人士向記者表示，由于“北三縣”樓市經(jīng)歷了限購前后房價斷崖式下跌，部分房產(chǎn)從限購前的每平方米4萬余元跌至目前每平方米1萬余元，相當于損失近三倍資產(chǎn)，加上當?shù)貥鞘星熬安幻鳎瑢?dǎo)致購房消費能力下降和消費意愿不足，進而影響到當?shù)貥鞘腥�庫存�?/p>

“在市場下行階段，本地剛需入市節(jié)奏也會放緩。”香河縣城鎮(zhèn)居民史可一告訴記者，本地購房需求本身較弱，原因是在“北三縣”買個好房子容易，找個好工作卻著實難。由于三地近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展不及預(yù)期，人口導(dǎo)入有限，就業(yè)與收入短板長期困擾當?shù)赝顿Y置業(yè)幸福指數(shù)。受北京虹吸效應(yīng)拉動，但凡能在“北三縣”買得起房的本地人，或多或少會有選擇到北京投資置業(yè)計劃。

在大廠縣已購買兩套住房的外地投資者張懷忠向記者表示，限購取消后，他打算將手中兩套房源出售，即便是低價銷售，他也不想在為此耗費過多時間。在張懷忠看來，他在大廠購房時房價已達到每平方米2萬多元，對比現(xiàn)在的房價，及時出售虧損多少只是止損多少的問題。

張懷忠還告訴記者，他從事紅木家具產(chǎn)業(yè)有10余年職業(yè)生涯，曾被當?shù)爻捶匡L氣拖累被迫停下手中事業(yè)，經(jīng)歷多年等待終迎來限購取消，為此，他準備盡快出售手中房源后，搬遷至房價相對低廉且紅木產(chǎn)業(yè)氛圍較濃厚的大城縣定居生活�！敖�期以來，有關(guān)拋售‘北三縣’二手房源信息，時常刷爆我的微信朋友圈�！睆垜阎艺f。

北京大學(xué)博士后研究員張磊表示，目前對房地產(chǎn)行業(yè)而言，信心不足是最大問題，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)下行趨勢的關(guān)鍵，是扭轉(zhuǎn)社會特別是居民對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。目前的政策調(diào)節(jié)仍稱不上是重大利好，只是局部調(diào)整，短期內(nèi)難以對整個市場產(chǎn)生大規(guī)模提振效應(yīng)。

庫存去化依舊偏緩

由于地理位置靠近北京，“北三縣”一直是買不起北京房產(chǎn)的“北漂”一族扎根北京的首選。在限購前的一輪樓市上漲周期中，“北三縣”一度上演“炒房神話”。而限購后的“北三縣”樓市降溫明顯，房價暴跌與銷量腰斬同時涌現(xiàn)，市場隨即進入冰封期。不可否認，廊坊取消限購具有一定的市場必要性，能夠緩解當?shù)貥鞘休^為低迷的局面，“北三縣”樓市由此或迎來上行機會。

香河縣某房產(chǎn)中介負責人徐彬在接受記者采訪時表示，相較限購政策取消前，現(xiàn)在每周打來電話咨詢房產(chǎn)的客戶明顯增多。此前一周內(nèi)能聯(lián)系到的客戶三五個，而現(xiàn)在明顯翻了幾番，而且多數(shù)是客戶主動打電話找過來溝通。

“相比之下，市場成交量方面也有了明顯好轉(zhuǎn)。”徐彬還告訴記者，在廊坊放開限購之后，香河縣每周新房和二手房成交量均保持在三四十套，這在以前，一個月內(nèi)新房二手房成交量累計只有20余套左右。

但對于大量入市的二手房源，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，短期內(nèi)市場成交可能并不樂觀。該人士認為，目前三地二手房仍處于賣方市場，好房源、好戶型的房子特別多，特別是新冠肺炎疫情以來，市場上出現(xiàn)大量的房源，比較來看，買房的人雖較之前有所增加，但市場并沒有太高的熱度。

“此外，通勤不便正成為不少‘北漂’選擇放棄‘北三縣’置業(yè)主要原因�！痹撊耸窟�表示，前幾年環(huán)京市場的快速升溫主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動，但最近幾年來北京的住房供應(yīng)正在逐漸增加，市場供需平衡進一步鞏固。同時因疫情防控的嚴格，環(huán)京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求基本消失，這大大降低了外地購房者在廊坊置業(yè)的預(yù)期。

相關(guān)研究機構(gòu)人士表示，從政策效果及市場趨勢來看，此前廊坊市區(qū)和“北三縣”取消限購政策已經(jīng)落地執(zhí)行，首付比例也執(zhí)行了首套20%、二套30%，房貸利率最低4.25%的優(yōu)惠，但市場并未出現(xiàn)回暖。“因此，即便此次取消限購限售等政策，對該地交易市場的提振效果也或有限，短期看，廊坊地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢仍難改觀�！标愇撵o說。

據(jù)克而瑞環(huán)京投資決策系統(tǒng)統(tǒng)計的廊坊樓市10月月報數(shù)據(jù)顯示，當?shù)厥袌稣�體成交不及預(yù)期，市場走勢持續(xù)低迷，去化依舊慘淡。其中，10月三河市共計成交238套，環(huán)比下跌34.8%，同比下跌51.3%；成交面積為2.55萬平方米，環(huán)比下跌27.6%，同比下跌53.7%。大廠縣共成141套，環(huán)比下跌61%，同比上漲36.7%；成交面積1.28萬平方米，環(huán)比下跌63.7%，同比下跌35.6%。香河縣共成交28套，環(huán)比下跌6.7%，同比下跌91.6%；成交面積2659平方米，環(huán)比下跌7.4%，同比下跌91.8%。

（應(yīng)受訪者要求，文中史可一、張懷忠、徐彬為化名）