市場編輯部 CRIC 2023-05-10 08:55:53 來源：丁祖昱評樓市

集中式長租公寓模式的代表企業(yè)魔方生活服務(wù)集團(tuán)4月28日向香港聯(lián)交所更新了上市招股書。長租公寓市場的重新啟動又給了企業(yè)上市的信心與決心。

隨著國家大力發(fā)展保租房，長租公寓的行業(yè)賽道明顯拓寬。同時，隨著保租房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金等金融支持政策的陸續(xù)出臺，經(jīng)營性不動產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，為長租公寓市場的加速發(fā)展帶來了更多可能。

因此，長租公寓在2023年再度進(jìn)入快速發(fā)展期，并成為境外投資機(jī)構(gòu)繼商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)之后的又一個投資熱點(diǎn)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年上海長租公寓的大宗交易成交額達(dá)到近60億元。去年上海完成的74單大宗交易中，有15單均為長租公寓，成交單數(shù)占比超過20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。

今年一季度，上海投資市場的13宗大宗交易中，長租公寓的交易3宗，僅次于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和辦公樓，成交額達(dá)28億元，超過去年成交總額的40%。

當(dāng)長租公寓市場逐漸走出兩年前相關(guān)企業(yè)相繼“爆雷”的陰霾，再次進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的“快車道”，越來越多的房企和境外機(jī)構(gòu)都紛紛布局�？梢灶A(yù)見，新一輪長租公寓市場的競爭將更加激烈，其商業(yè)模式也隨著行業(yè)發(fā)展逐漸走向成熟。

克而瑞租售最近對長租公寓運(yùn)營企業(yè)的三種主流商業(yè)模式進(jìn)行了對比分析：重資產(chǎn)模式更適合有一定資金實(shí)力的企業(yè)與機(jī)構(gòu)參與；中資產(chǎn)模式主要賺取“剪刀差”，但隨著房源獲取難度加大，拓展空間受限；輕資產(chǎn)模式現(xiàn)在是很多新入局者的首選，看上去投入成本最低，實(shí)際回收周期卻是最長。

目前，長租公寓企業(yè)主要有三種主流的商業(yè)模式：重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。

重資產(chǎn)模式：企業(yè)通過收購或自建獲得資產(chǎn)所有權(quán)，通過持有運(yùn)營后，實(shí)現(xiàn)退出。此模式下，企業(yè)擁有資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，企業(yè)可以獲得資金收益和資產(chǎn)升值收益。這種模式小企業(yè)一般無法參與，主要適合開發(fā)商、房地產(chǎn)基金、保險(xiǎn)資金、國有企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等參與。

中資產(chǎn)模式：目前長租公寓普遍采取方式，包租一定年限的物業(yè)，投入裝修改造，然后溢價出租，俗稱為“二房東”模式，主要賺取的是租金差及部分服務(wù)費(fèi)。隨著房源獲取難度的加大，中資產(chǎn)模式發(fā)展受阻。

輕資產(chǎn)模式：利用自己成熟的品牌價值、運(yùn)營體系、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)支持系統(tǒng)等，通過委托管理賦能給投資人，讓投資人以最小的成本，獲得成熟品牌和運(yùn)營能力的最大價值。國內(nèi)酒店行業(yè)最早采用這種方式，比如希爾頓、鉑濤集團(tuán)、萬豪、華住集團(tuán)等。

由于不同背景運(yùn)營商自身優(yōu)勢、資源和運(yùn)營目的不同，在商業(yè)模式的選擇組合上亦不同。重、中、輕三種商業(yè)模式的側(cè)重點(diǎn)也各不相同。

重資產(chǎn)模式對于運(yùn)營商的資金規(guī)劃能力、前期研判能力、施工建設(shè)能力和產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力要求較高；中資產(chǎn)模式對于前期拿房能力、物業(yè)改造能力、資金籌措能力和后期銷售能力要求較高；輕資產(chǎn)模式對于運(yùn)營體系的建設(shè)能力、品牌建設(shè)能力、中后臺建設(shè)能力和會員營銷能力等均有較高要求。

值得一提的是，輕資產(chǎn)模式是三種租賃公寓商業(yè)模式中投入成本最低、回收周期更長的一種，原因在于管理輸出模式下拓展公寓項(xiàng)目沒有前期房源投入成本，但需投入大量資金和時間成本建設(shè)品牌、總部運(yùn)營體系、IT系統(tǒng)、會員體系等，對管理規(guī)模的要求比重資產(chǎn)和中資產(chǎn)的要求更高，當(dāng)管理規(guī)模不足時，企業(yè)長期虧損甚至倒閉的風(fēng)險(xiǎn)更高。

因此，輕資產(chǎn)模式在具體運(yùn)作中存在多種、多重因素的制約，對于企業(yè)的品牌價值、管理能力以及資源聚合能力都有極高的門檻，需堅(jiān)守長期主義精神，不斷塑造自身核心競爭力，方能在市場立足。

隨著市場需求的逐步釋放和政策加持，特別是金融工具的引進(jìn)，“持有-運(yùn)營”的重資產(chǎn)模式開始快速發(fā)展。但重資產(chǎn)模式門檻相對較高，對持有方的資金及資源要求較高，目前多是國企、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)采取該類模式。

在國家大力發(fā)展保障性租賃住房的背景下，國央企系將保障性租賃住房、公租房、人才公寓等為主要著力點(diǎn)，一進(jìn)場便是重資產(chǎn)布局。在過去的2022年中，在各地涉租賃用地的供應(yīng)中，國企央企拿地占比超過90%，而民企主要以配建和自持的方式承擔(dān)建設(shè)8.65%的租賃用地。

以央企招商伊敦為例，是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多在長租公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利的公司之一，也是唯一一家連續(xù)多年此業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利的公司。

根據(jù)年報(bào)中披露，當(dāng)前招商伊敦公寓在營項(xiàng)目主要以重資產(chǎn)為主，占比78.3%，一來是由于招商蛇口的大本營位于深圳，前期有大量的產(chǎn)業(yè)園配套和住宅存量重資產(chǎn)租賃項(xiàng)目落地，二來此前部分城市土拍政策中強(qiáng)制規(guī)定了自持比例，無形中導(dǎo)致擴(kuò)張也是以自持項(xiàng)目為主。

截至2022年底，招商伊敦公寓在營項(xiàng)目41個，總經(jīng)營建筑面積約108萬平方米，房源2.67萬間。在建及籌開項(xiàng)目28個，總建筑面積約64萬平方米，房源總數(shù)1.39萬間，管理規(guī)模較去年增長12.8%。

國企以城投寬庭為例，城投寬庭主要依托R4純租賃地塊拓展房源。上海城投在2018-2021年期間共拿下7塊R4純租賃用地、4塊配建租賃用地和1塊拿地自持租賃用地，預(yù)計(jì)“十四五”期間將建成落地入市運(yùn)營。七個大型租賃社區(qū)能夠供應(yīng)約14780套新建租賃住房房源。

近年來，針對機(jī)構(gòu)化住房租賃市場的政策支持力度進(jìn)一步加大，諸多涉及土地、非改租、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、信貸等支持性政策出臺，尤其是金融工具的引用，四只保租房成功發(fā)行REITs， “投、融、建、管、退”的各個環(huán)節(jié)得以打通，更多企業(yè)擁有了獲取土地、新建開發(fā)租賃住房項(xiàng)目的機(jī)會。

因此，除國央企外，還有一些民營企業(yè)也錨定了重資產(chǎn)賽道。如：龍湖冠寓、萬科泊寓、瓴寓國際、微領(lǐng)地集團(tuán)以及方隅公寓等也開始獨(dú)立拿地，自持物業(yè)，重資產(chǎn)規(guī)模位居前列。

中資產(chǎn)也叫包租模式或“二房東”模式，指企業(yè)先從房東手里租下整套房子，裝修后再整體或分散轉(zhuǎn)租，從中賺取租金差。

包租模式由于進(jìn)入壁壘相對較低，在行業(yè)發(fā)展的初期階段占據(jù)主導(dǎo)地位，曾是許多長租公寓企業(yè)的選擇，因?yàn)樗�可以在短時間內(nèi)吸收房源，實(shí)現(xiàn)快速的規(guī)模發(fā)展。

以包租模式起家的魔方生活服務(wù)集團(tuán)為例，根據(jù)招股書，魔方生活服務(wù)集團(tuán)中資產(chǎn)規(guī)模占比66%。自2019年，魔方完成D輪融資后，便宣布其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略加速計(jì)劃,在經(jīng)歷了近三年的轉(zhuǎn)型后，魔方在營項(xiàng)目輕資產(chǎn)模式占比已超三成。

截至2022年6月30日，魔方共運(yùn)營76190 套公寓，分布在全國26座城市的394個地點(diǎn)。公寓運(yùn)營數(shù)量由截至2019年12月31日的35879 套增至截至2022年6月30日的76190套，復(fù)合年增長率為35.2%。

從魔方直營和委托管理的兩種模式的盈利情況來看，魔方的主要收入來源仍然是直營模式，截止2022年6月直營模式產(chǎn)生收入808.8百萬元，占總收入的95.2%。 

中資產(chǎn)模式往往與大型機(jī)構(gòu)業(yè)主簽訂長期整租協(xié)議，通常能夠降低每間租賃公寓的出租成本。此外，中資產(chǎn)模式的運(yùn)營商有標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、專業(yè)化運(yùn)營能力，能夠給項(xiàng)目帶來較高的房租收入以及廣闊的增值服務(wù)收費(fèi)空間。

相較于重資產(chǎn)的投入成本高，投資周期長，以及輕資產(chǎn)易受市場波動和監(jiān)管政策影響的風(fēng)險(xiǎn)，中資產(chǎn)模式彌補(bǔ)了重、輕模式的不足，在盈利能力方面能獲得較好的表現(xiàn)。

但當(dāng)下，包租模式的拿房難度越來越大。長租公寓拿房時不僅面臨著同行競爭，還面臨著各種業(yè)態(tài)的競爭，如經(jīng)濟(jì)型酒店、醫(yī)美行業(yè)的競爭等，而長租公寓作為微利行業(yè)，在租金競爭方面沒有優(yōu)勢。

此外，包租模式很難利用金融杠桿。由于運(yùn)營商沒有任何的產(chǎn)權(quán)，不具備不動產(chǎn)抵押條件，很難從銀行貸到足夠資金。

雖然被稱為中資產(chǎn)，但實(shí)際上，項(xiàng)目前期的保證金、租金以及裝修改造等都是一大筆的投入，且改造投入大量資金量又依附在租來的項(xiàng)目上，本身可能就存在不確定性。包租模式的租約通常在10年以上，一旦項(xiàng)目到期，能不能正常續(xù)約，能否以合理的租金成本續(xù)約都會成為問題。

因此，包租模式雖然相對盈利更容易，但不可持續(xù)。中資產(chǎn)模式之前采取“高收低租”的方式快速擴(kuò)大規(guī)模，但依賴“租金貸”、“逆勢加杠桿”的發(fā)展也預(yù)示著這種模式很難走得長遠(yuǎn)。

輕資產(chǎn)模式是指通過品牌價值和管理體系輸出獲得管理收益，一般是公寓在后期運(yùn)營體系成熟，品牌樹立后，代替中資產(chǎn)包租模式拓展規(guī)模。

因此，真正的輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)更需要鍛造自己的核心競爭力，如：運(yùn)營能力，市場占有率等，塑造良好的品牌形象和影響力，使得品牌成為承諾，成為保險(xiǎn)，從而取得市場的信任。

總體來看，輕資產(chǎn)模式門檻相對較高，但一旦突破規(guī)模、品牌以及運(yùn)營能力的壁壘，后期經(jīng)營起來，總體風(fēng)險(xiǎn)較小，營收和利潤的增長預(yù)期較好。

保障性租賃住房的發(fā)展離不開一個優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營主體，行業(yè)中也不乏輕資產(chǎn)運(yùn)營商與各地政府及國企合作成功的案例。對各地缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的保租房資產(chǎn)方來說，與輕資產(chǎn)運(yùn)營商合作是提高保租房運(yùn)營效能的不二選擇。

其中，有著豐富輕資產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的窩趣，就充分利用自己成熟的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，與各地保租房項(xiàng)目深度合作，從項(xiàng)目定位到產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及最終的落地運(yùn)營，窩趣的全鏈條模塊化的運(yùn)營服務(wù)能力，為地方盤活資產(chǎn)發(fā)展保障性租賃住房助力。

其中，窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)是窩趣以輕資產(chǎn)模式在保障性租賃住房中的典型案例。該項(xiàng)目位于廣州市中心核心商圈，原為廣州日報(bào)社職工住宅配套，隨著廣州日報(bào)社總部辦公外遷，該棟職工住宅逐漸空置。

窩趣抓住產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)員工租住困難的痛點(diǎn)，利用自身專業(yè)化的運(yùn)營能力盤活空置房源，幫助解決員工職住難題。