市場吳若凡 2023-05-10 09:37:07 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》（以下簡稱“意見”），從十方面明確監(jiān)管措施，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理，保護交易當事人合法權(quán)益。

其中的第三條規(guī)定，要合理確定經(jīng)紀服務(wù)收費，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價，引起熱議。

我國房地產(chǎn)市場已進入存量時代，在此背景下，房地產(chǎn)交易的成本較高，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司往往利用信息優(yōu)勢制造房源緊張的虛假情形從而進行過高收費、捆綁收費，甚至存在濫用市場支配地位干預(yù)收費標準制定等違法行為增加交易成本，侵害買賣雙方的合法權(quán)益，使得房產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)亂象頻出。

上述規(guī)定的提出或?qū)⒂行Ь徑獯祟悊栴}。

意見明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等協(xié)商確定。經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用。

同時，還明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的經(jīng)紀服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成，對經(jīng)紀服務(wù)內(nèi)容進行界定和區(qū)分，有利于經(jīng)紀公司更好的服務(wù)于客戶，更多地是反映經(jīng)紀機構(gòu)收費的合理性。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，此規(guī)定的出臺與目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀相適宜，不僅意味著住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)的收費標準、收費方式會更為規(guī)范，相關(guān)費用還可能會據(jù)此降低，也有助于房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則認為，意見中“要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用，引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用”的最大的亮點在于要引導交易雙方承擔服務(wù)費用，體現(xiàn)了對購房者權(quán)益的保護。目前已有城市、公司在實行雙邊收費。

不過，58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，實際在買賣交易過程中恰恰是相反的。一般房價越高，其中介費收取的越高也會相對更容易，并且房東愿意承受中介費的意愿也會相對更高。而購買總價較低的購房者，由于其手頭資金有限，都會要求經(jīng)紀機構(gòu)降低中介費來達到減少購房成本的目的。在市場上低總價剛需房源也會相對較多的情況，經(jīng)紀機構(gòu)也會考慮購房者換其他房源或者跳單的行為被動降低其中介費。因此，這項措施很難在實際買賣過程中實現(xiàn)，并且中介費率的高低也是市場行為，過多的干預(yù)可能適得其反。

混合標價、捆綁收費以及操縱經(jīng)紀服務(wù)收費也在意見中被明令禁止。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，除了嚴禁操縱經(jīng)紀服務(wù)收費，還要明確最低服務(wù)費用及標準，特別是在交易流程長、鏈條多，法律風險隱患大的背景下。經(jīng)紀業(yè)務(wù)的專業(yè)性很強，如果沒有最低服務(wù)費用，很難吸引專業(yè)人員長期從事這一事業(yè)，最終導致劣幣驅(qū)逐良幣，經(jīng)紀行業(yè)很難高質(zhì)量發(fā)展。