市場編輯部 2023-05-11 09:56:06 來源：丁祖昱評樓市

上海新天地，這個(gè)享譽(yù)全球的上海城市地標(biāo)，在建成20余年后，首次啟動南擴(kuò)。黃浦區(qū)“建國東路69、70街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)與城市更新項(xiàng)目”的煥新改造，正是新天地南擴(kuò)的首期項(xiàng)目。一個(gè)更大更新的“大新天地”呼之欲出。

這不是對上海新天地簡單的延伸拓展。“操盤者”中海地產(chǎn)對這個(gè)位于上海市中心黃金地段的項(xiàng)目寄予厚望：文化留存和記憶延續(xù)是必須的，更重要的是，站在這個(gè)項(xiàng)目上，可以看到過去與現(xiàn)在的碰撞融合，先鋒文化潮流的延續(xù)與迭代，以及從繁華到休閑安靜的商業(yè)生態(tài)。

中海是懂城市更新的。早在30年前的1992年，中海在上海開始的第一個(gè)項(xiàng)目海華花園就是舊城改造項(xiàng)目。從這個(gè)角度來說，中海也是懂上海的。

1992年，上海的GDP總值是1100億元。2022年，上海的GDP總值已經(jīng)超過4.32萬億元。三十年，四十倍的增長。中海不僅是上海這三十年來快速發(fā)展成長的見證者，更是積極主動的參與者。

現(xiàn)在，中海在上海投資建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)31個(gè)，共完成了750萬平方米的發(fā)展面積，服務(wù)于10萬業(yè)主，累計(jì)投資總額超過1000億港元。三十年間，中海城市更新的步伐也遍布全國，承擔(dān)了北京、上海、濟(jì)南、深圳等數(shù)十個(gè)項(xiàng)目的城市更新與運(yùn)營。

尤其在上海，從海華花園到真如紅旗村，再到現(xiàn)在的建國東路項(xiàng)目，中海的每一個(gè)城市更新項(xiàng)目，都用自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和對城市肌理的深入思考，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善了人居環(huán)境，也提升了城市可持續(xù)發(fā)展空間。

中海在上海的城市更新歷經(jīng)三代更迭，一直致力于實(shí)現(xiàn)上海的城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。

如果說海華花園的成功實(shí)踐探索出了一條解決城市更新資金來源之路，并由此拉開了全國大規(guī)模舊城改造的序幕，那么，歷經(jīng)三十年的實(shí)踐，中海在城市更新的質(zhì)量把控、產(chǎn)業(yè)資源整合、資本運(yùn)作、穩(wěn)健發(fā)展等方面都積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，具備了解決現(xiàn)階段城市更新改造難題的綜合能力。

可以看出，中海在城市更新領(lǐng)域已經(jīng)形成了獨(dú)具特色的產(chǎn)業(yè)邏輯思考，并在此基礎(chǔ)上建立了一套完整的城市更新解決方案，同時(shí)確立了其在城市更新領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢。

當(dāng)時(shí)間的腳步走到2023年5月9日，中海發(fā)展史上投資規(guī)模最大項(xiàng)目——上海建國東路69和70街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目揭開面紗。這個(gè)中海第三代城市更新的代表項(xiàng)目，總投資近380億元，不僅讓市場充滿好奇和期待，也讓中海既興奮，又謹(jǐn)慎。

2020年7月，上海黃浦區(qū)政府與中海簽訂合作協(xié)議，把建國東路69、70街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目交到中海手里。黃浦區(qū)是上海絕對的市中心區(qū)域，上海新天地、人民廣場、淮海中路等上海的知名地標(biāo)或商業(yè)街都匯集于此。

建國東路歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目又位于黃浦區(qū)的核心區(qū)域，也是近年來上海中心城區(qū)少有的超大體量舊改項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目不僅對上海意義重大，對中海來說，這也是公司發(fā)展史上投資規(guī)模最大、市場價(jià)值最高、民生意義最為重大的項(xiàng)目。

中海對建國東路項(xiàng)目是有責(zé)任感的。在上海，黃浦區(qū)的“每棟樓都有很多的故事和歷史”。自2020年簽約以來，中海聯(lián)合城市規(guī)劃、文保風(fēng)貌等眾多專家學(xué)者，反復(fù)研討方案，組織多次實(shí)地走訪，持續(xù)快速推進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展。在充分調(diào)研地塊的基礎(chǔ)上，最終提出“以傳承開啟新的傳承”的更新理念。

中海面臨的第一個(gè)問題就是：如何保護(hù)項(xiàng)目地塊里的歷史風(fēng)貌？這其中，最重要的一個(gè)難題是，建國東路70街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目有3處文物保護(hù)點(diǎn)：鴻寧里、鶴鳴里及順鑫里，怎么才能做到既保護(hù)好這些百年建筑，又能讓人們走進(jìn)這些百年建筑，與它們近距離地進(jìn)行跨越百年的對話與互動？

中海將通過平移、修繕等方式，對這3幢百年建筑進(jìn)行保留更新。未來這3幢百年建筑將遷移到地塊北側(cè)，與3幢新建商業(yè)建筑共同構(gòu)筑起一個(gè)新與舊、歷史與現(xiàn)代碰撞融合的商業(yè)體系。

中海建國東路項(xiàng)目70街坊的案名“順昌玖里”和69街坊的案名“恒昌玖里”都源自兩個(gè)地塊的中軸道百年老街“順昌路”和項(xiàng)目保留的歷史建筑“恒昌里”，這也是中海對文脈與城脈傳承的背后用意。未來，當(dāng)人們來到這里，看著“順昌玖里”和“恒昌玖里”，或許會有“站在當(dāng)下回望歷史”的恍惚。

順昌路是順昌玖里和恒昌玖里的中軸道，迄今已有120余年的歷史，過去是上海著名的“菜市路”。為了還原順昌路“原汁原味”的煙火氣，中海遍查百年前的設(shè)計(jì)圖紙，依照百年前的樣式，對建筑立面進(jìn)行了還原。未來，百年順昌路將繼續(xù)作為商業(yè)街存在。

街口保留了順昌路存在百年的切角設(shè)計(jì)，將更多的空間讓給路人，以一種開放歡迎的姿態(tài)，延續(xù)上海城市的煙火氣。

這里不僅有濃郁的煙火氣，也是中國“新興藝術(shù)策源地”。中國近現(xiàn)代第一所專業(yè)的高等藝術(shù)學(xué)校上海美術(shù)專科學(xué)校舊址就坐落于此�？涤袨椤⒑�適、章士釗、徐志摩等名家大師都在這里教過書，木心、李可染等藝文巨人都是從這里走向世界。

所以，這里也自帶先鋒潮流氣質(zhì)。煙火氣與先鋒氣質(zhì)如何進(jìn)行混搭？

中海給出的答案是，讓充滿歷史印跡的順昌路，重新回到上海的都市生活，成為一條與“主街”相對的“后街”，一條毗鄰大型商圈的支路，一個(gè)以特色商品和品牌為引領(lǐng)，集聚餐飲、零售及休閑娛樂服務(wù)等業(yè)態(tài)的特色商業(yè)街區(qū)。

“煙火氣”首先是人。當(dāng)城市升級，人群變遷，在新的時(shí)空架構(gòu)中，居住在上海市中心的高端人群，需要的是又一個(gè)有著濃厚旅游目的地和網(wǎng)紅打卡地色彩的新天地？還是一個(gè)有著安靜氛圍的消費(fèi)場景和近在咫尺的社交場所？

在中�？磥�，與主街上滿足最大多數(shù)人群的普遍性需求的標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)區(qū)不同，“后街”在意的是差異化、個(gè)性化，甚至是激進(jìn)的潮流尖端，這里是上海市中心鬧中取靜的、可漫步的街區(qū)。

所以，順昌玖里和恒昌玖里，并不是上海新天地向南的簡單延伸，而是與上海新天地，甚至淮海路中心商業(yè)區(qū)共同構(gòu)成上海市中心完整商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的“后街”。

恒昌玖里沿黃陂南路由不同的建筑組團(tuán)，形成豐富且連續(xù)的建筑立面，是珍貴的歷史文化遺產(chǎn)。中海將用“留皮換膽”的技法，將建筑外立面的形式、材料、特色裝飾完整保存。

這些沿街建筑將保留上世紀(jì)20-30年代上海典型Art-deco建筑風(fēng)格，外立面沿用泰山磚拼出的菱形裝飾，建筑二層還是出挑實(shí)體陽臺，陽臺立面保留簡潔幾何裝飾、鏤空釉面花磚，三層窗下墻的幾何閃電圖案裝飾、窗間墻上部的鏤空釉面花磚裝飾，都會完整再現(xiàn)。

老建筑的“段落”被融入現(xiàn)代化的城市環(huán)境，海派風(fēng)貌的建筑立面得以永續(xù)。這就是中海對城市文明煥新的深刻理解與現(xiàn)實(shí)表達(dá)。

未來，順昌玖里、恒昌玖里與上海新天地連接，將形成上海市中心更大片區(qū)、更富變化的、可閱讀的城市街區(qū)。

黃浦區(qū)地處上海最核心區(qū)域，被稱為上海的“心臟、窗口和名片”。盡管是上海面積最小的城區(qū)，黃浦區(qū)卻承擔(dān)著全上海一半的舊改體量。區(qū)位優(yōu)勢、資源稟賦、歷史使命以及后天的努力等，決定著黃浦區(qū)可以成為上海內(nèi)核，引領(lǐng)上海的能級與密度進(jìn)一步提升。

黃浦區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)密度為125.63億元/平方公里，多年來保持上海第一、全國領(lǐng)先，超過了美國紐約的平均水平。

“十四五”期間，黃浦區(qū)提出了“一帶引領(lǐng)、雙核驅(qū)動、三區(qū)聯(lián)動”的規(guī)劃布局，其中“雙核”中的一核，便是淮海中路-新天地地區(qū)。

在黃浦區(qū)新的規(guī)劃里，上海新天地將被打造成“復(fù)合功能都心區(qū)”，具體的計(jì)劃是將新天地東進(jìn)、南擴(kuò)，打造“大新天地”。目前，新天地占地近0.5平方公里，計(jì)劃中的“大新天地”戰(zhàn)略范圍總面積約1.2平方公里，其中包括南邊的建國東路67-71街坊部分地塊。

未來的“大新天地”也將成為上海城市生活不可復(fù)制的國際名片。

中海建國東路項(xiàng)目是上海新天地南擴(kuò)的首期項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊內(nèi)的順昌路也將憑借與新天地近在咫尺的區(qū)位優(yōu)勢，加入到從上海新天地到“大新天地”的南擴(kuò)升級的歷史進(jìn)程。

黃浦區(qū)為何把如此核心區(qū)域、體量如此之大的歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目交給中海？

30年前，黃浦區(qū)（原盧灣區(qū)）在斜三地塊開先河探索了土地批租形式改造舊區(qū)，拉開了上海大規(guī)模舊改的帷幕；30年后，黃浦區(qū)完成最后一塊成片二級舊里以下房屋改造，將宣告上海大規(guī)模舊改的勝利收官。

巧合的是，這兩個(gè)項(xiàng)目，中海都發(fā)揮了巨大的作用。中海在上海三十年，親歷了上海舊城改造的多個(gè)重要時(shí)刻，歷經(jīng)三代城市更新。這個(gè)發(fā)展歷程，也是上海這座城市過去三十年天翻地覆變化的側(cè)影。

更重要的是，建國東路項(xiàng)目包含了多幢歷史建筑，開發(fā)商在負(fù)責(zé)興建的同時(shí)還要負(fù)責(zé)對這些歷史風(fēng)貌建筑的修繕和維護(hù)。由于項(xiàng)目地處上海核心區(qū)，需要開發(fā)為商住綜合項(xiàng)目，對參與企業(yè)的綜合開發(fā)能力提出了比較高的要求。可以說，中海是少數(shù)符合條件的開發(fā)商之一。

從黃浦區(qū)手中接下這個(gè)項(xiàng)目后不久，中海就于2021年初在項(xiàng)目地塊上發(fā)起了一系列“城市煥新計(jì)劃”，從民生煥新、記憶煥新、老品牌煥新、文化煥新、街區(qū)煥新等五個(gè)維度，開始了具有中海特色的“城市更新計(jì)劃”。

中海邀請攝影師在地塊上拍攝了多組照片，永久保留這份城市記憶；將旗下的長租公寓優(yōu)惠提供給舊改居民，以解決他們的臨時(shí)居住問題；聯(lián)動劉海粟美術(shù)館，啟動“記憶市場——粟上海順昌路藝術(shù)項(xiàng)目”，通過藝術(shù)介入社區(qū)的方式，進(jìn)行區(qū)域文化挖掘和梳理……這樣的細(xì)節(jié)，數(shù)不勝數(shù)。

“讓城市留住記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁”。歷史建筑與風(fēng)貌街區(qū)是黃浦的“豐厚家底”，建國東路城市更新項(xiàng)目處于歷史風(fēng)貌區(qū)，中海按照上海石庫門和街巷里弄的尺度，從業(yè)態(tài)和形式上對項(xiàng)目進(jìn)行整體的思考和布局，致力于把建國東路板塊打造成為具有海派風(fēng)韻的城市新地標(biāo)。

新的目光正聚焦在建國東路項(xiàng)目，一個(gè)與人共享、與城共生的城市更新作品正在走進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

黃浦區(qū)舊改后騰出的土地是上海核心區(qū)域難得的寶貴資源，我們希望中海能保留初心，為上海這座城市做加法，給居民們的幸福生活持續(xù)“加碼”。

建國東路項(xiàng)目創(chuàng)造性地將留皮換膽的技法運(yùn)用到建筑風(fēng)貌的保護(hù)中，在保留歷史文化的同時(shí)，也讓建筑更適合于現(xiàn)代人的居住需求，讓老街區(qū)煥發(fā)出獨(dú)有的商業(yè)價(jià)值，不僅留住了回憶，也提供了先進(jìn)的城市更新理念。

中海始終從上海的角度出發(fā)，思考城市核心區(qū)如何在更新時(shí)保留歷史的同時(shí)注入活力；中海也始終在感受著上海這座城市的脈搏，為這座城市的人們描摹現(xiàn)代化的模樣，未來城市生活的模樣。

在這個(gè)過程里，我們看到了中海的進(jìn)步，也看到了時(shí)光的力量。

中海的每一個(gè)城市更新項(xiàng)目，都讓我們看到了重塑城市未來的無限可能，不僅構(gòu)筑了居民的美好生活，也不斷推動城市的有機(jī)重生。從中海在上海的發(fā)展，我們可以清晰地看到，中海從單一的城市開發(fā)，向更加綜合的城市空間運(yùn)營的轉(zhuǎn)變。在這個(gè)過程，中海也在城市更新的歷史潮流中，成為其中的中堅(jiān)力量。

建國東路未來建筑的模樣很快就會呈現(xiàn)，希望在不久的將來，這里會成為新的城市打卡點(diǎn)，也希望更多的上海市民說：這里，很上海！