市場唐軍 2023-06-21 11:10:10 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

小江近日在武漢購買了偉星·光谷星悅廣場一套新房，該樓盤位于東湖高新區(qū)高新六路與流芳一路交叉口，離佛祖嶺地鐵站較近，這里到光谷的關(guān)山大道、光谷中心城兩個產(chǎn)業(yè)區(qū)都較方便。

在武漢租房兩年終于快有新家了，小江激動溢于言表：“我去年還比較猶豫是否在武漢買房、買在哪個區(qū)域，今年5月武漢的房交會上政府有稅費補貼，房企也有優(yōu)惠，就決定買了�！�

5月份，與小江一樣在武漢買房的年輕人有一大批。

武漢偉星·光谷星悅廣場項目曹經(jīng)理說：“政府稅費補貼一些，房企把樓盤再優(yōu)惠一些，就可以逼定了一批猶豫的客戶�！�

記者從武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會獲悉，在房交會及各項優(yōu)惠措施激發(fā)下，5月份武漢新建住房網(wǎng)簽量再次沖至高位，達14088套。在全國部分城市樓市下滑的情況下，武漢贏得了可喜的“紅五月”。

盡管交易數(shù)據(jù)有所回升，但據(jù)武漢克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月份樓市整體去化率僅12%,較4月開盤去化下降1%。

進入6月，武漢樓市又陷入下滑，梳理武漢市新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至6月18日，武漢市新建住房網(wǎng)簽備案3586套，平均每天成交量僅200套，僅為5月流量的一半，市場表現(xiàn)乏力。

“明顯感覺進入6月后市場在下行，下半年我們壓力很大！”武漢房企一位負責(zé)人頗為焦慮地說。

“潛在需求需要引導(dǎo)和激發(fā)”

今年年初，因去年疫情積累需求在春節(jié)后集中釋放，讓武漢樓市“小陽春”提前爆發(fā)，3月份，武漢市新建住房網(wǎng)簽備案達14643套，創(chuàng)下近年同期新高。

市場的熱度并沒有持續(xù)。進入4月份，武漢樓市陡然回落，新建住房網(wǎng)簽套數(shù)僅7487套，環(huán)比3月下滑48.87%。

為激活市場需求，湖北省啟動了“宜居湖北才聚荊楚”百萬大學(xué)生留鄂創(chuàng)業(yè)安居行動。同步，第40屆武漢春季房地產(chǎn)交易會拉開帷幕，為需求不旺的武漢樓市蓄能。

本次房交會期間，武漢市相關(guān)部門推出了維修資金補貼、契稅補貼等一攬子多項購房優(yōu)惠政策。如在武漢二環(huán)線外購買新建商品住房的給予維修資金補貼，其中購買首套住房的全額補貼，購買第二套住房的補貼50%。在武漢市新城區(qū)購買新建商品住房的，除維修資金補貼外，對購買首套住房的再給予全額契稅補貼；對購買第二套住房的再給予50%契稅補貼。

房交會也得到了房企積極配合，不少房企結(jié)合項目營銷紛紛推出特別優(yōu)惠措施。如城建集團聯(lián)動旗下30多個樓盤，活動期間前1000名成功認購者每套房源可獲補貼5萬元，認購已交付房源補貼一年物業(yè)費，還有價值6萬元的車位優(yōu)惠券；保利庭瑞閱江臺在房交會期間可專享九八折、現(xiàn)場簽約九九折和按時簽約九八折三重優(yōu)惠；保利時光印象除了留漢人才可享專屬的九五折優(yōu)惠外，還有到訪禮、特價房和車位券等一系列讓利舉措。

政企攜手推動市場，讓武漢樓市得以企穩(wěn)。

“武漢潛在購房需求還是很強勁的，只是需要引導(dǎo)和激發(fā)。5月份，武漢市房交會僅線上平臺累計成交就已超萬套。”武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會副秘書長張濤說，武漢房交會發(fā)放的各類購房補貼和開發(fā)商提供的福利禮包吸引大批選房、買房客戶的高度關(guān)注，置業(yè)通道更加便捷，以多項優(yōu)惠舉措留住高校畢業(yè)生和青年人才。

政企攜手激發(fā)了潛在市場需求，促進了市場活躍，交易量明顯增長，武漢樓市贏得了“紅五月”。

據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場管理中心發(fā)布的5月武漢市房地產(chǎn)市場月報顯示，5月新建住房銷售面積為163.3萬平方米，銷售套數(shù)14088套，環(huán)比增長88.2%，同比增長66.8%。中心城區(qū)（含2個開發(fā)區(qū)）新建住房銷售面積為98.2萬平方米（占比60.2%），新城區(qū)銷售面積為65.1萬平方米（占比39.8%），其中東湖高新區(qū)和漢陽區(qū)銷售面積分別為21.8和16.3萬平方米，居全市前2位。

根據(jù)第40屆武漢春季房交會組委會安排，為滿足廣大購房者和開發(fā)企業(yè)需求，進一步支持合理住房消費，本屆武漢房交會延長了15天，至2023年6月15日結(jié)束。

分化加劇

綜合目前樓市情況來看，2023年上半年，武漢樓市整體呈現(xiàn)過山車式波動，1~5月，新建住房網(wǎng)簽總量為55275套，疊加6月份預(yù)估約6000套，上半年新建住房網(wǎng)簽總量6.1萬套，與近幾年最低位的2022年5.59萬套相比上升9%，增幅不明顯。

“目前，市場鮮明的特征是分化在加劇，武漢遠城區(qū)是以價換量，主城二環(huán)內(nèi)項目銷售去化后庫存壓力得以緩解，價格開始上調(diào)�！蔽錆h同策負責(zé)人周小嫻表示。

今年以來，武漢遠城區(qū)剛需樓盤由于供應(yīng)量大，競爭廝殺劇烈，導(dǎo)致項目紛紛降價換量，尤其是東西湖、漢南、黃陂、新洲、蔡甸等遠城區(qū)項目價格進行著大幅調(diào)整。

有市場人士透露，“武漢市漢南、新洲陽邏等區(qū)域房價跌幅加大，有些項目房價已經(jīng)下探至5000元/平方米，黃陂、東西湖等區(qū)域價格也有10%~20%下調(diào)”。

由于武漢不少項目還處于延期或爛尾狀態(tài)，購房者為規(guī)避風(fēng)險已經(jīng)把建成或兌現(xiàn)生活場景的樓盤作為置業(yè)首選。

小江也頗為感慨地說：“我們買房不僅要看樓盤性價比，還要評估項目公區(qū)品質(zhì)、園林景觀、精裝質(zhì)量等，幾百個樓盤遍及武漢三鎮(zhèn)，找到適合自己的房子真是一件不容易的事�！�

在周小嫻看來，“房住不炒”下，住房幾乎沒了投資屬性，大部分改善型群體購房多出于自住需求，多種因素交織讓買房周期拉長，也有部分家庭推遲了購房計劃，這都讓整個市場需求難以提振。

后續(xù)樓市整體復(fù)蘇動能不足

5月以來，武漢高端豪宅項目成為了武漢樓市一道獨特風(fēng)景。

5月24日，武漢天地云廷三期開盤，推出了最后兩棟一線觀江大平層325~348平方米的117套房源，開盤當(dāng)日即售罄。武漢天地云廷三期備案價則較前一期上漲了19086元/平方米，最高售價達7.82萬元/平方米，整體均價達65868元/平方米。這也是武漢首個備案均價突破6萬元/平方米的項目。

記者獲悉，從5月29日始，武漢天地云廷三期連續(xù)兩周累計備案83套，且此次備案房源大部分總價為2000萬元以上。此前，武漢2000萬元以上高端住宅較少，如武漢長江中心有6套、宸嘉100項目有5套、仁恒濱江園有4套等，隨著武漢天地云廷三期剩余房源持續(xù)推出，武漢今年上半年2000萬元總價豪宅備案將超過三位數(shù)，也超過去年。

同時，武漢市內(nèi)環(huán)濱江兩江四岸多個豪宅項目均紛紛在漲價中銷售飄紅。5月底，位于武漢二七濱江板塊的新希望D10天元也加推了156套房源，相較于2022年10月開盤時的備案均價46100元/平方米，新推的產(chǎn)品價格每平方米有超過3000元上漲。

“去年底推出的產(chǎn)品保持著穩(wěn)定成交，貨值已不多；本次加推新品是為了滿足一批高凈值客戶需求。”武漢新希望D10天元項目營銷負責(zé)人說，今年武漢豪宅市場行情是在不斷上揚的。

相比新房的瘋狂，千萬級豪宅二手市場也暗流涌動，武漢當(dāng)?shù)貦C構(gòu)大家顧問統(tǒng)計顯示，武漢千萬級二手房成交量可謂爆發(fā)性增長，1~5月，累計成交86套/2.48萬平方米，去年這一數(shù)據(jù)是92套/2.43萬平方米。今年僅用了5個月，就賣掉了去年一年的量。

購買豪宅產(chǎn)品的客戶多是為了應(yīng)對資產(chǎn)價值縮水的壓力。周小嫻說，豪宅的保值性比普通房子更好，在市場不景氣下，手中有多套資產(chǎn)的家庭都在考慮騰挪換倉，去應(yīng)對資產(chǎn)貶值壓力。

不過，豪宅市場交易火熱并未影響整體市場格局。武漢地產(chǎn)研究院院長殷躍建認為，武漢豪宅市場僅占全市總量的1%，它的行情走勢對武漢樓市影響非常有限。克而瑞機構(gòu)同樣認為，目前少數(shù)豪宅項目熱銷對于當(dāng)前低迷的市場行情而言只能算是“星星之火”，后續(xù)樓市整體復(fù)蘇動能仍不足。