市場丁祖昱評樓市 2023-07-18 09:49:36 來源：克而瑞研究中心

昨天，國家統(tǒng)計局公布2023年上半年宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。上半年GDP同比增長5.5%，較一季度加快了1個百分點，好于去年全年3%的增速，也高于疫情三年平均4.5%增速。

從主要生產(chǎn)指標(biāo)看，市場需求逐步恢復(fù)，生產(chǎn)供給持續(xù)增加，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，經(jīng)濟運行整體回升向好，但內(nèi)生需求較弱的現(xiàn)象尚未逆轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，銷售環(huán)比止跌回升，但受制于去年高基數(shù)，面積累計同比降幅擴大，金額累計同比漲幅收窄，但房地產(chǎn)開發(fā)投資及新開工等指標(biāo)尚未止跌。在“保交樓”之下，竣工數(shù)據(jù)則保持正增長。

上半年GDP同比增長5.5%，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長4.5%，二季度增長6.3%，從環(huán)比看，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長0.8%。

整體來看，上半年經(jīng)濟增長回升態(tài)勢比較明顯。一方面是消費的拉動繼續(xù)增強，1-6月社會消費品零售總額227588億元，同比增長8.2%，比一季度加快2.4個百分點，而上半年最終消費支出增長對經(jīng)濟增長的貢獻率達到77.2%，比去年全年貢獻率明顯提升。

另一方面，疫情放開后，服務(wù)業(yè)加快恢復(fù)。上半年，服務(wù)業(yè)增加值同比增長6.4%，比一季度加快1.0個百分點，服務(wù)業(yè)增長對經(jīng)濟增長的貢獻率超過60%。

6月的金融數(shù)據(jù)顯示，4、5月連續(xù)下滑趨勢有所緩解，經(jīng)濟恢復(fù)的韌性還在。6月信貸、社融數(shù)據(jù)超出市場預(yù)期，信貸在高基數(shù)下實現(xiàn)同比多增，6月人民幣貸款增加3.05萬億元，同比多增2296億元。6月社融雖同比少增0.97萬億，數(shù)據(jù)還是超市場預(yù)期，M2增速同比有所回落，但依舊保持在高位。

值得注意的是，在宏觀政策顯效發(fā)力，國民經(jīng)濟向常態(tài)化運行軌道回歸，呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢的同時，內(nèi)生需求動能不足問題仍凸顯，其中6月社會零售同比增速較上月收窄9.6個百分點至3.1%，固定資產(chǎn)投資增速還在持續(xù)下滑。此外，M1M2“剪刀差”持續(xù)擴大，說明資金活化程度不高，經(jīng)濟活動偏弱。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，上半年全國商品房銷售面積59515萬平米，同比下降5.3%，降幅較1-5月擴大4.4個百分點，累計增速連續(xù)兩個月加速下滑，增速回歸至年初市場剛啟動水平。

商品房銷售額63092億元，僅增長1.1%，增幅較1-5月大幅收窄7.3個百分點。金額、面積累計增速大幅回落主要源自去年6月基數(shù)較高。

整體來看，上半年商品房銷售金額、面積累計同比好于去年全年，但一季度迅速沖高后持續(xù)回落的走勢反映出當(dāng)前市場略顯疲軟。從CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，上半年逆勢上漲的除了行情相對獨立的西安、前期深度調(diào)整的寧波、嘉興，以及長沙、鄭州等內(nèi)陸弱二線城市外，大多數(shù)城市成交尚屬低點。

從單月表現(xiàn)看，6月在企業(yè)供貨放量、業(yè)績沖刺的作用下，市場延續(xù)了5月份止跌回升態(tài)勢。6月全國商品房銷售面積13075萬平米，環(huán)比增長49%，商品房銷售額13305億元，環(huán)比增長33%，成交絕對量僅次于前3個月。

但同比來看，2023年6月份成交金額和面積都是2015年以來的同期最低值，市場壓力不容小覷。6月全國商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%，面積同比在5月轉(zhuǎn)負(fù)后加速下滑，金額同比在年初轉(zhuǎn)正之后再度跌入負(fù)區(qū)間，6月同比增速較5月下滑26.1個百分點。

盡管單月環(huán)比數(shù)據(jù)顯示市場在底部仍具有一定支撐，但增長動能衰退的趨勢并未得到逆轉(zhuǎn)。這一點從CRIC重點監(jiān)測的30城數(shù)據(jù)也可見一斑。

前期熱點二線城市成都、杭州、合肥等城市的成交均出現(xiàn)了環(huán)比轉(zhuǎn)降趨勢，隨著適銷對路的樓盤集中入市，客戶被分流，整體剛改客群對樓市的支撐作用也逐漸減弱。

1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%，其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%，其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。

無論是上半年累計還是單月數(shù)據(jù)，今年新開工指標(biāo)持續(xù)承壓，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新項目意愿低迷，銷售回款也沒有用于土地投資，更多還是集中在“保交樓”與減輕自身債務(wù)壓力上，因此新開工增速沒有明顯改觀，持續(xù)負(fù)增長同時保持相對低位。相應(yīng)的，竣工則始終保持較快增長，但單月同比增速逐步收窄。

其中，竣工累計增速雖然比1-5月收窄0.6個百分點，但還是19個月次高，僅次于1-5月，且連續(xù)6個月維持正增長。

6月竣工面積為6078萬平方米，環(huán)比增長47%，絕對量接近3月份水平。同比增幅則繼續(xù)收窄8.1個百分點至16.3%，若與4月份增速高點相比，下降近25個百分點。

新開工走勢與竣工截然相反，累計同比、單月同比降幅雙雙擴大，未見企穩(wěn)信號出現(xiàn)。1-6月新開工累計增速較1-5月降幅擴大1.7個百分點。

6月新開工面積10157萬平方米，同比下降30.3%，降幅較1-5月擴大3個百分點。因前期基數(shù)較低，環(huán)比仍增長43%。從絕對量來看，6月新開工面積較2023年月均增長2%，但與2022年月均開工量相比，下降7%。

1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，降幅較1-5月擴大0.7個百分點，開發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)4個月加速下跌，累計同比降幅回到了2022年1-8月、1-9月的水平附近。

6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達12849億元，同比下降10.3%，跌幅較1-5月幾乎持平，略微收窄0.2個百分點。6月開發(fā)投資絕對量有所企穩(wěn)，環(huán)比增長26%，好于3、4、5月份，與2022年全年月均開工量相比增長10%，但仍是近五年同期低點，規(guī)�；氐�2016年、2017年同期水平。

開發(fā)投資的持續(xù)走低主要受到新開工低迷以及房企投資驟減的影響，可以看到，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到位資金累計同比雖下降9.8%，但比去年已有明顯改善。只是資金的改善并未帶動企業(yè)土地投資的積極性，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，1-6月全國300城土地成交金額下跌21.5%，拿地百強房企投資金額下跌9%。

綜合而言，房地產(chǎn)投資還會處于低位運行。但是隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整逐步到位，房地產(chǎn)投資也將會逐步回到合理水平。

可以看到，在二季度成交節(jié)節(jié)回落的趨勢下，6月雖然止跌但整體仍弱，這也表明，伴隨著剛需剛改退潮，改善需求“接棒”后短期內(nèi)對成交的支撐作用依舊有限。同時，二手房市場下行的壓力進一步顯現(xiàn)，成交同比、環(huán)比齊跌，剛需購買力階段性瓶頸初顯。

我們認(rèn)為，若三季度無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計同比增幅持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。

各城市分化行情預(yù)計還會延續(xù)，但熱點城市和熱點項目的個數(shù)將減少。北京、上海、杭州、成都等城市，伴隨著改善項目集中入市，客戶將被分流。市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強供應(yīng)，剛需盤能維持低價策略，成交仍有小幅放量空間。內(nèi)陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴(yán)重受限，三季度還將延續(xù)筑底行情。

資金壓力和預(yù)期修復(fù)緩慢仍是阻礙房企新開工和投資意愿的兩大因素，預(yù)計新開工和投資數(shù)據(jù)將繼續(xù)下探，金融十六條后續(xù)落地政策執(zhí)行下，竣工繼續(xù)保持高增長。