公司梁笑梅 2023-04-17 08:30:38 來源：中房報

2022年，物業(yè)行業(yè)普遍遭遇了“增收難增利”的困局。行業(yè)發(fā)展在經(jīng)過依賴大股東支持和高溢價并購的的野蠻生長后，一些隱患也集中暴露了出來。

截至4月5日，港股58家上市物業(yè)企業(yè)發(fā)布年報的有50家，根據(jù)50家上市物業(yè)企業(yè)年報數(shù)據(jù)分析，上市物業(yè)企業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)梯隊化趨勢。

按照營業(yè)收入，可以將現(xiàn)有的物業(yè)企業(yè)分成三個梯隊�？傮w而言，第一梯隊的物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入大于200億元；第二梯隊的物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入大于50億元；第三梯隊的物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入小于50億元。

來到2023年，龍頭企業(yè)的發(fā)展重點發(fā)生了變化。多位接受中國房地產(chǎn)報記者采訪的物業(yè)相關(guān)負責(zé)人以及行業(yè)人士認為，增強獨立性，實現(xiàn)規(guī)模與效益的雙向提升成為2023年的主要目標。

“三個梯隊”業(yè)績差明顯

根據(jù)2022年年報顯示，第一梯隊包括2家物業(yè)企業(yè)，一是碧桂園服務(wù)，另一家是萬物云，他們的營業(yè)收入總共為714.73億元。

值得一提的是，這兩家企業(yè)保持著良好的營業(yè)收入增速和現(xiàn)金流。

第二梯隊有9家物企。分別為：雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、中海物業(yè)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、新城悅服務(wù)、金科服務(wù)。他們的營業(yè)收入為929.9億元。在這個梯隊的大部分企業(yè)都有著不錯的增速和現(xiàn)金流，整體發(fā)展穩(wěn)定。其中，一小部分企業(yè)出現(xiàn)營業(yè)收入小幅下降，例如融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)。

第三梯隊包括39家物企。他們的營業(yè)收入為567.76億元。需要注意的是，在此梯隊的企業(yè)規(guī)模整體偏小，營收增幅有高有低，整體規(guī)模增長的比規(guī)模下降的多。

此外，第一梯隊和第三梯隊的差距較大。第一梯隊的營業(yè)收入總額和第三梯隊的營業(yè)收入總額相差146.97億元。如果保持現(xiàn)有的增速，那么兩個梯隊的營業(yè)收入總額的差距將不斷拉大。

物企格局分化仍在繼續(xù)。例如排名第一的碧桂園服務(wù)營業(yè)收入是德商產(chǎn)投的150余倍。甚至，前5名物業(yè)企業(yè)的營業(yè)收入總和占所有物業(yè)企業(yè)總營業(yè)收入的一半還多。

關(guān)注有質(zhì)量的增長

不容忽視的是，2022年物業(yè)企業(yè)業(yè)績都沒能逃過疫情和房地產(chǎn)行業(yè)影響。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)稱，“物業(yè)行業(yè)還存在利潤率下降另外兩個核心原因。一是從營業(yè)收入結(jié)構(gòu)來講，傳統(tǒng)的物業(yè)管理收入仍然占比最高，增值服務(wù)占比較小，物業(yè)費一旦定下來后，后期難以穩(wěn)定上漲，但是物業(yè)管理的成本在不斷上升，這是利潤率下降的原因之一；二是頭部物業(yè)房企的規(guī)模擴張主要依靠收并購，收并購的項目質(zhì)量良莠不齊，部分項目可能還面臨虧損，這拉低了整體的盈利水平�！�

“由于很多企業(yè)的管理能力進步無法跟得上規(guī)模增長，行業(yè)在過去幾年積累了諸多成長的煩惱。運營效率低下問題在報表集中暴露。”中信證券房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)聯(lián)席首席分析師張全國認為。

中信證券的數(shù)據(jù)顯示，2022年底，行業(yè)應(yīng)收款占收入比例提升到36.4%，應(yīng)收款減值比例從2021年的4%大幅上升到10.2%，一年以上貿(mào)易應(yīng)收款占總貿(mào)易應(yīng)收款比例從2021年底的11%快速提升到18.7%。行業(yè)商譽減值大幅提升，企業(yè)賬面商譽規(guī)模龐大。?

萬物云董事長朱保全對萬物云的首份“成績單”做了深刻剖析，總而言之就是萬物云的效益還未達到想要的效果。

在2022年的業(yè)績發(fā)布會上，綠城服務(wù)集團總裁金科麗深刻分析了綠城服務(wù)的業(yè)績問題。

她說，“疫情雖然影響了經(jīng)營管理的進度，但實質(zhì)上還是表現(xiàn)出我們對線下的依賴程度過高，數(shù)字化轉(zhuǎn)型的力度不夠堅決和徹底�！睋Q句話說，金科麗認為綠城服務(wù)除了規(guī)模上升，在成本下降的情況下效益也要提升。

對于2023年，龍頭企業(yè)普遍將提升效益、增強獨立性作為主要目標。

碧桂園服務(wù)總裁李長江則在業(yè)績發(fā)布會上表示，公司內(nèi)部已經(jīng)開始組織變革，清理解決影響公司效率效能的各種內(nèi)卷，將執(zhí)行“業(yè)績?yōu)榇蟆钡目己艘�求更堅決，把服務(wù)與經(jīng)營放在集團最靠前的位置。

“通過數(shù)字化以及服務(wù)機器人的進一步改善，逐步實現(xiàn)集團的目標，從而達成物業(yè)服務(wù)集團的高質(zhì)量發(fā)展�！崩铋L江說。

朱保全用自己的行動證明萬物云在增強自己的“獨立性”。他坦言：“確實萬科物業(yè)當(dāng)時只服務(wù)于萬科地產(chǎn)，但也在主動走出去。萬物云已有67%的合同與萬科地產(chǎn)無關(guān)，這有很大一部分得益于萬物梁行的發(fā)展，多元客戶策略讓公司變得更加穩(wěn)健，也使開發(fā)商對公司的影響越來越小�！�

對于綠城服務(wù)而言，其在頭部物業(yè)企業(yè)里是最早走向市場化的企業(yè)之一。

金科麗表示，“未來必須將數(shù)字化轉(zhuǎn)型作為公司的核心工程，用對數(shù)的洞察代替對人的依賴。強化預(yù)算管控，完善市場準入機制、成本經(jīng)營模型、投產(chǎn)評估機制，切實保障經(jīng)營業(yè)績的達成，實現(xiàn)規(guī)模與效益的雙向提升�！�

宋紅衛(wèi)也持相同觀點。他稱，“物業(yè)提升利潤率主要依賴于創(chuàng)新的社區(qū)增值服務(wù)�！北热�，加強物業(yè)的信息化管理、降低成本、提高效率和服務(wù)滿意度；在信息化建設(shè)的同時，從業(yè)主基本生活需要的服務(wù)入手，提供基礎(chǔ)增值服務(wù)，不斷建立信任，物業(yè)的信任可以增加更多金融消費類服務(wù)，比如社區(qū)團購、周邊外賣、二手租賃、交易等。

在克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨看來：“物業(yè)企業(yè)未來應(yīng)更關(guān)注有質(zhì)量的增長，城市服務(wù)、增值服務(wù)、科技服務(wù)仍是頗有前景的藍海，但培育期不確定性大，更需要穩(wěn)扎穩(wěn)打。”