公司苗野 2023-07-27 09:36:37 來源：中房報(bào)

實(shí)業(yè)資本進(jìn)軍房地產(chǎn)正在成為一股新勢(shì)力。

鏖戰(zhàn)7小時(shí)，歷經(jīng)277輪競(jìng)價(jià)，浙江金華永康市黃棠區(qū)塊01-04-02地塊以總價(jià)17.81億元被一企業(yè)拿下，溢價(jià)率高達(dá)21.65%，成交樓面價(jià)達(dá)23047元/平方米。

得主是浙江步陽置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“步陽置業(yè)”），其母公司步陽集團(tuán)以全屋用門及智能鎖為主業(yè)，國(guó)內(nèi)外馳名的步陽門業(yè)是永康市智能門鎖行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，實(shí)控人是徐步云。

這是今年以來步陽置業(yè)在永康市拿下的第2宗宅地，同樣也是永康市今年出讓的第2宗宅地，之前永康經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金都路以南19-02-03-01地塊在3月29日經(jīng)2輪報(bào)價(jià)，被步陽置業(yè)以總價(jià)2.46億元斬獲。

與其他浙系房企沖向一二線核心城市拼搶不同，步陽置業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)以浙江為主，尤以金華下屬的縣級(jí)市居多，如永康、武義和東陽等。

今年第一季度，步陽在永康、武義連落兩子，以建筑面積24.7萬平方米位居浙江省房企拿地建筑面積排行榜第5名。在2022年企業(yè)在金華拿地樓面價(jià)排行中，步陽以28583元/平方米位居榜首；緊隨其后的是華潤(rùn)置地，拿地樓面價(jià)為24028元/平方米。

針對(duì)步陽拿地及拓展地產(chǎn)行業(yè)的情況，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分別致電步陽集團(tuán)和步陽置業(yè)，均未獲得回應(yīng)。

“永康是五金之都，轄區(qū)內(nèi)有很多這樣的企業(yè)，像步陽置業(yè)、王力置業(yè)、群升地產(chǎn)背后的集團(tuán)都是門業(yè)大戶，房地產(chǎn)只是其中一個(gè)分支產(chǎn)業(yè)。”一位金華當(dāng)?shù)厝耸繉?duì)記者表示，因?yàn)樗鼈儾皇巧鲜泄�司，又只是深耕永康，所以在外沒名氣，但在永康當(dāng)?shù)厥墙^對(duì)的實(shí)力房企，每次永康拍地都會(huì)報(bào)名參拍。

高溢價(jià)逆勢(shì)拿地

永康地處浙江中部，地理特征為“七山一水二分田”，是聞名全國(guó)的“五金之都”，宋朝開始就有“五金工匠走四方，府府縣縣不離康”的美譽(yù)。在永康1049平方千米土地上，活躍著12.6萬個(gè)市場(chǎng)主體，其中有4萬多家企業(yè)。步陽集團(tuán)就是其中之一，這里也是徐步云的故鄉(xiāng)。

徐步云于1997年創(chuàng)立步陽品牌進(jìn)軍門業(yè)市場(chǎng)，之后不惜重金在央視打廣告，終在“千禧年”憑借一句“用步陽，我放心”的廣告語一舉成為國(guó)內(nèi)安全門行業(yè)翹楚，并以50億元家業(yè)排名2019年胡潤(rùn)百富榜第828位。

相比于廣為人知的步陽安全門，步陽置業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)或更偏安一隅，但在永康無人不知，其已在永康開發(fā)了香樟公館、鳳凰城、溪岸灣、江南里等項(xiàng)目。

對(duì)于此次拿地，步陽集團(tuán)官微稱步陽置業(yè)強(qiáng)勢(shì)拿下黃棠絕版地塊。

“該地塊周邊有錦江華庭、金水灣等成熟小區(qū)，西臨南溪，配套成熟，地理位置優(yōu)越，是絕版地塊。”步陽集團(tuán)認(rèn)為，此次地塊成交，在市場(chǎng)相對(duì)疲軟的情況下是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的一針強(qiáng)心劑，同時(shí)也反映出低密度、高端項(xiàng)目（排屋、大平層）的市場(chǎng)需求。

值得一提的是，該地塊曾于2022年4月28日掛牌推出，后因特殊原因中止撤回。此次時(shí)隔一年多再度推出，容積率由原來的2.0調(diào)整為1.4，地塊起拍價(jià)從25.47億元下調(diào)至14.6億元，起始樓面價(jià)從每平方米23072元下調(diào)至每平方米18945元。

上述金華當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，去年《永康市黃棠區(qū)塊控制性詳細(xì)規(guī)劃》發(fā)布以后，黃棠區(qū)塊的價(jià)值開始凸顯，該地塊與永康豪宅聚集區(qū)溪心板塊隔江對(duì)望，也是打造高品質(zhì)居住功能為主的城市片區(qū)。

“‘回鍋肉’地塊步陽置業(yè)肯以高溢價(jià)拿下，無疑是看好片區(qū)發(fā)展和改善需求。”上述金華當(dāng)?shù)厝耸空f，但狂熱拍地之下“面粉”價(jià)格再度一躍而升，這是對(duì)步陽置業(yè)利潤(rùn)空間的考驗(yàn)。地塊北側(cè)約1.2公里處的黃棠區(qū)塊01-01-15地塊，去年群升地產(chǎn)拿下的樓面價(jià)只有14173元/平方米。

據(jù)好地大數(shù)據(jù)，這是永康成交樓面價(jià)第二高的涉宅地塊。目前最高的是去年5月7日成交的永康市舊城區(qū)G-05地塊，樓面價(jià)28583元/平方米，同樣由步陽以總價(jià)4.11億元競(jìng)得，溢價(jià)率6.2%。預(yù)計(jì)打造成為只有22戶的市中心純別墅項(xiàng)目，每套總價(jià)預(yù)估3000萬元以上。

顯然，步陽置業(yè)是舍得在土地市場(chǎng)上大手筆高溢價(jià)撒錢的。今年1月18日，金華武義一宗商住地塊出讓，最終經(jīng)過12輪報(bào)價(jià)，由步陽置業(yè)以總價(jià)1.14億元競(jìng)得，樓面價(jià)每平方米877.22元，溢價(jià)率10.68%。

從2003年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這已成為步陽置業(yè)拿地的常態(tài)。

背后的實(shí)業(yè)

頻頻高溢價(jià)搶地的步陽置業(yè)底氣來自哪里？

答案自然是背后的步陽集團(tuán)。

上世紀(jì)90年代初，“南巡講話”的春風(fēng)吹到了浙中小城永康，徐步云跟著哥哥徐步升的步伐，從汽修廠辭職，創(chuàng)辦了步陽集團(tuán)的前身——永康市城中鑄造廠，當(dāng)年徐步云只有29歲。創(chuàng)業(yè)之初，徐步云主要為哥哥徐步升的群升集團(tuán)做配套。他的創(chuàng)業(yè)史和哥哥一樣，都是從鑄造業(yè)起步的。

1997年，徐步云發(fā)現(xiàn)門業(yè)市場(chǎng)供不應(yīng)求，隨即投身于安全門制造業(yè)務(wù)。同年，步陽品牌在上海誕生。經(jīng)過一系列的做測(cè)試、跑市場(chǎng)，投設(shè)備、抓生產(chǎn)，搞設(shè)計(jì)、改工藝，徐步云開拓性的將轉(zhuǎn)印技術(shù)運(yùn)用到木紋防盜門，也借此在市場(chǎng)上嶄露頭角。當(dāng)時(shí)永康正在醞釀門業(yè)發(fā)展浪潮。

1999年，徐步云在和一個(gè)因銷量猛增而需擴(kuò)大代理規(guī)模的經(jīng)銷商交流中得知，步陽品牌已在當(dāng)?shù)丶矣鲬魰�，成為人們買防盜門的首選。這名經(jīng)銷商的話讓徐步云醍醐灌頂：“如果步陽安全門在全國(guó)都家喻戶曉了，會(huì)怎么樣呢”？當(dāng)時(shí)在永康以及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已出現(xiàn)盼盼等多家防盜門企業(yè)，徐步云還是大膽地提出了“三年創(chuàng)出一個(gè)全國(guó)性品牌，五年做成全國(guó)老大”的口號(hào)，他的經(jīng)營(yíng)思路開始從經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品過渡到經(jīng)營(yíng)品牌。

“一定要走品牌策略，廣告要投就投央視去�！痹谶@一想法推動(dòng)下，徐步云找到了央視廣告代理商。在那個(gè)只有電視傳媒的年代，央視持續(xù)半年10秒鐘的廣告價(jià)值300萬元。在當(dāng)年這300萬元可以買30套房，可以養(yǎng)活300名員工的一年，這對(duì)徐步云來說也并非是小數(shù)字。

“必須投！只有走品牌之路，才能在市場(chǎng)中脫穎而出。”最終，徐步云下定決心，拍板投出了300萬元的廣告費(fèi)。世紀(jì)之交之際，一段10秒鐘的步陽安全門廣告登陸央視，“用步陽，我放心”也成為了人們耳熟能詳?shù)膹V告詞。

2022年，步陽集團(tuán)成立30周年，徐步云已經(jīng)擁有了步陽門業(yè)、步陽車業(yè)、步陽置業(yè)、步陽汽車零部件、步陽物流為主的五大支柱產(chǎn)業(yè)，具備年產(chǎn)350萬樘防盜安全門、200萬輛電動(dòng)車、230萬只輪轂的生產(chǎn)能力；集團(tuán)總產(chǎn)值超過60億元，年銷售額突破40億元，納稅總額超過8億元，并且持續(xù)多年實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

在步陽集團(tuán)30周年慶典上，徐步云給每位優(yōu)秀員工獎(jiǎng)勵(lì)了一輛寶馬，共獎(jiǎng)勵(lì)30輛，這也成為永康當(dāng)?shù)亟蚪驑返赖墓适�。同�?2月，步陽國(guó)際在港交所掛牌上市。

在門業(yè)行業(yè)，步陽集團(tuán)是永康防盜門浪潮經(jīng)濟(jì)的“跟隨者”，卻以銷量“全國(guó)  第一”的行業(yè)冠軍自立門戶，成為中國(guó)最具成長(zhǎng)力民營(yíng)企業(yè)100強(qiáng)。

徐步云說：“做一時(shí)的跟隨者可以，但不可做一輩子的跟隨者，要不斷創(chuàng)新、不斷研發(fā)、不斷進(jìn)取，這樣才能從跟隨者轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)明者。否則，你就一輩子只能跟著別人身后亦步亦趨，不能超越別人，更不能超越自己�！�

眼下，徐步云的步陽置業(yè)開始“冒頭”，在自身熟悉的大本營(yíng)“高歌猛進(jìn)”。與其同步的還有其他實(shí)業(yè)大佬們，比如東方雨虹李衛(wèi)國(guó)、偉星集團(tuán)章卡鵬、江蘇亞倫集團(tuán)劉伯香、得力集團(tuán)婁甫君、三花控股張道才和金盾壓力容器李勤儉，他們分別從事建筑防水材料、紐扣和水管、家紡用品和面料、文具、制冷空調(diào)器零部件以及壓力容器的生產(chǎn)。

這些“非典型”房企開始展現(xiàn)出沖鋒陷陣之勢(shì)，在今年上半年的土地市場(chǎng)上，成為與央企國(guó)企同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的新勢(shì)力，它們背靠實(shí)業(yè)集團(tuán)所帶來的資金優(yōu)勢(shì)，正在悄然崛起。是趁機(jī)逆勢(shì)“抄底”房地產(chǎn)還是內(nèi)部針對(duì)地產(chǎn)業(yè)的部署已悄悄發(fā)生變化，這需要徐步云們給出答案。