萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁 丁長(zhǎng)峰

11月20日，CREDIA2015中國(guó)房地產(chǎn)投資人會(huì)議暨易居沃頓課題成果發(fā)布會(huì)在深圳蛇口希爾頓南海酒店舉辦。

“商業(yè)地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)的重點(diǎn)是O2O，而不是電商，重點(diǎn)是在于服務(wù)跟人的連接，而不是你把東西賣給消費(fèi)者，重點(diǎn)在于用戶的洞察和整合，所以這里面我們?nèi)ダ�用互�?lián)網(wǎng)的服務(wù)，并不是希望直接賣東西，而是希望能夠增加用戶。”

這是萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁丁長(zhǎng)峰現(xiàn)場(chǎng)為嘉賓分享“商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新“課題成果時(shí)發(fā)表的一段話。他表示，“對(duì)于今天的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)毫無(wú)疑問(wèn)我們需要回到顧客中心而不是商戶中心這樣一個(gè)本質(zhì)上。第二個(gè)結(jié)論是哪怕我們?cè)偃��?chuàng)新，也不能忘掉投資匯報(bào)這樣一個(gè)最終的命題，投資者需要投入產(chǎn)出符合預(yù)期，包括優(yōu)化資金，投資決策，增加應(yīng)收點(diǎn)，提高平銷等手段，把商業(yè)項(xiàng)目市委金融產(chǎn)品，通過(guò)運(yùn)營(yíng)增值，這一個(gè)是從運(yùn)營(yíng)看，一個(gè)是從資本來(lái)看，這是商業(yè)地產(chǎn)的連段，你如果偏向哪一端，最后都會(huì)出現(xiàn)頭重腳輕，出現(xiàn)失衡的問(wèn)題”。

以下為實(shí)錄：

商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新是一個(gè)偽命題?我們有學(xué)員談到如何建立一個(gè)有溫度的商業(yè)，也就是說(shuō)這些所有的話題，沈指導(dǎo)了模式的創(chuàng)新，運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新，但是到地天里面我們討論了很多很本質(zhì)的問(wèn)題，當(dāng)我們?cè)谡f(shuō)這些創(chuàng)新的時(shí)候，我們真的是在說(shuō)創(chuàng)新嗎?我們?cè)谧�有很多跑步的人，這一句話就成為了一句流行的話，當(dāng)我們?cè)谂懿降臅r(shí)候，我們?cè)谟懻撌裁?有一個(gè)人叫袁根，我進(jìn)入萬(wàn)科的時(shí)候是萬(wàn)科的主編，我當(dāng)時(shí)采訪袁根，但是袁根在63歲的時(shí)候，1980年創(chuàng)立了蛇口工業(yè)區(qū)，說(shuō)了兩句，著名的話，時(shí)間就是金融，效率就是生命。在1980年的時(shí)候鬧出了一個(gè)蛇口風(fēng)暴，袁根又引用了一句很著名的話，我可以不同意你的觀點(diǎn)，但是我要捍衛(wèi)你發(fā)言的權(quán)利。如果說(shuō)創(chuàng)新，那袁根就是在那個(gè)年代最大的創(chuàng)新著。今年的創(chuàng)新，雙十一的電商，而雙十一是電商對(duì)實(shí)體的零和游戲嗎?實(shí)際上不是，它都是有很大的增長(zhǎng)，為什么?其實(shí)很簡(jiǎn)單，我們所有的公司都做了應(yīng)對(duì)的工作，所有的零售店鋪相對(duì)于網(wǎng)上都做了相應(yīng)的打折。當(dāng)線下跟線上差不多的時(shí)候，那么它體驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來(lái)了。我們討論企業(yè)的變化，討論未來(lái)的房企的升級(jí)，大家已經(jīng)非常習(xí)慣于急速性業(yè)務(wù)的發(fā)展，深圳今年的房?jī)r(jià)是一萬(wàn)塊錢所有深圳的發(fā)展商都沒(méi)有想到說(shuō)，今天我們能享受到如的盛宴。同時(shí)這個(gè)考驗(yàn)就疊加給今天互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，電商的沖擊，所以大家表現(xiàn)的心里非常著急，非常茫然。所以大家會(huì)說(shuō)，我們今天說(shuō)的創(chuàng)新，到底想說(shuō)什么?

我們看到的現(xiàn)象，是商業(yè)地產(chǎn)里面，零售做電商，像在沈陽(yáng)，很多公司在沈陽(yáng)都遇到了滑鐵盧�，F(xiàn)在大家都說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)+，我們都要去講這些時(shí)髦的東西，那么購(gòu)物中心怎么做?我們有一個(gè)學(xué)員的公司，寶龍電商的例子，其實(shí)就在短短的三面的時(shí)間里，已經(jīng)做了兩次的轉(zhuǎn)型和三次的換代，2013年最早是想做點(diǎn)電商，把整個(gè)購(gòu)物中心擴(kuò)展出去，到了14年的時(shí)候，換了，到了15年又開(kāi)始調(diào)整，我們還是應(yīng)該把底層的數(shù)據(jù)做了，扎扎實(shí)實(shí)把服務(wù)的工作做了。

那么第三個(gè)現(xiàn)象，我們看到行業(yè)里面，特別是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域，大家提到的最多的一個(gè)關(guān)鍵詞是輕資產(chǎn)，萬(wàn)科也是經(jīng)常被人問(wèn)到這個(gè)詞。

我們?cè)賮?lái)談?wù)勥@后面本質(zhì)出現(xiàn)的問(wèn)題，首先第一，我們小組的結(jié)論是加強(qiáng)的體驗(yàn)和加大的體驗(yàn)業(yè)態(tài)其實(shí)并不是一回事，購(gòu)物中心給客戶帶來(lái)的感受是三方面，一個(gè)是融入感，并且也是分三部分組成，第一是產(chǎn)品和服務(wù)，第二是店鋪，你的店鋪數(shù)量有多少，能夠提供多大的組織，第三是購(gòu)物中心整體能給你帶來(lái)什么樣的感覺(jué)。我們沒(méi)有說(shuō)只有一個(gè)購(gòu)物中心只有在線下能提供不是你在網(wǎng)上找到的感覺(jué)。第三是融入感和體驗(yàn)感整體融合在一起的時(shí)候，你才能有一個(gè)好的感覺(jué)。

盲目地體社體驗(yàn)業(yè)態(tài)會(huì)帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，就是投資回報(bào)率，我們都知道，這是一個(gè)悖論。你要去平衡各個(gè)業(yè)態(tài)的關(guān)系，比如說(shuō)對(duì)于餐飲業(yè)，你要有一個(gè)平衡，整個(gè)餐飲業(yè)態(tài)保底的租金大概是零售業(yè)態(tài)的40%-50%，如果你要達(dá)到一個(gè)口二指點(diǎn)的話，也需要幫助你的餐飲的商戶有效地提升評(píng)價(jià)。但是如果你盲目地把你的餐飲加價(jià)，實(shí)際上你是會(huì)有問(wèn)題的。

它是非常非常了不起的一個(gè)數(shù)字，其中就是創(chuàng)造了由五個(gè)首家，引進(jìn)了其中有一個(gè)非常有意思的，就是婚姻的一盞式的電臺(tái)，非常游行，也非常好地消化了它六樓的整個(gè)面積，第三我們覺(jué)得說(shuō)你去體驗(yàn)的過(guò)程，其實(shí)是你的團(tuán)隊(duì)，你的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)如何有效地把你的音效概念和業(yè)主加強(qiáng)聯(lián)系的問(wèn)題。

第四是對(duì)客的服務(wù)，第五是物業(yè)的細(xì)節(jié)，我們也看到今年中國(guó)的購(gòu)物中心越來(lái)越多地吸取日本人的變化，產(chǎn)生了更好的體驗(yàn)。比如說(shuō)衛(wèi)生間，現(xiàn)在會(huì)比已經(jīng)人性化很多，有更多的格式。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)還是互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)就不用討論了，但是我們要提出來(lái)的是針對(duì)前面，剛才我們談到的學(xué)員的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，我們的經(jīng)驗(yàn)是商業(yè)地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)的重點(diǎn)是O2O，而不是電商，重點(diǎn)是在于服務(wù)跟人的連接，而不是你把東西賣給消費(fèi)者，重點(diǎn)在于用戶的洞察和整合，所以這里面我們?nèi)ダ�用互�?lián)網(wǎng)的服務(wù)，并不是希望直接賣東西，而是希望能夠增加用戶。

輕資產(chǎn)，輕重資產(chǎn)這個(gè)詞在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)里面一直會(huì)用到，我曾經(jīng)在站的演講里面曾經(jīng)談到過(guò)說(shuō)，沒(méi)有絕對(duì)的輕資產(chǎn)，也沒(méi)有絕對(duì)的重資產(chǎn)，所有的都是在你的生命周期的時(shí)候如何能把它很好的結(jié)合或者組合在一起，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)講，我們也不可能把所有的東西都給賣了。

我們都想著說(shuō)，羊毛出在豬身上，但是只有在夢(mèng)里的時(shí)候，豬才會(huì)飛起來(lái)，但是在夢(mèng)醒的時(shí)候，豬扔在圈里面，這就是現(xiàn)實(shí)，我們做商業(yè)地產(chǎn)，必須要承認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)到最后還是一個(gè)重資產(chǎn)。所以談了這么多商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新，它的現(xiàn)象和本質(zhì)的問(wèn)題，課題組有兩個(gè)結(jié)論，第一是我們認(rèn)為今天中國(guó)這個(gè)階段，商業(yè)地產(chǎn)遇到很多問(wèn)題，今天談到很多中國(guó)人到日本消費(fèi)，到歐洲購(gòu)物的問(wèn)題，實(shí)際上是消費(fèi)者的需求沒(méi)辦法得到很好的滿足。我們的結(jié)論是，對(duì)于今天的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)毫無(wú)疑問(wèn)我們需要回到顧客中心而不是商戶中心這樣一個(gè)本質(zhì)上。第二個(gè)結(jié)論是哪怕我們?cè)偃��?chuàng)新，也不能忘掉投資匯報(bào)這樣一個(gè)最終的命題，投資者需要投入產(chǎn)出符合預(yù)期，包括優(yōu)化資金，投資決策，增加應(yīng)收點(diǎn)，提高平銷等手段，把商業(yè)項(xiàng)目市委金融產(chǎn)品，通過(guò)運(yùn)營(yíng)增值，這一個(gè)是從運(yùn)營(yíng)看，一個(gè)是從資本來(lái)看，這是商業(yè)地產(chǎn)的連段，你如果偏向哪一端，最后都會(huì)出現(xiàn)頭重腳輕，出現(xiàn)失衡的問(wèn)題。

前段時(shí)間關(guān)聯(lián)地產(chǎn)對(duì)我做一個(gè)采訪，我是不是一個(gè)革命者，我接受萬(wàn)科地產(chǎn)的時(shí)候，面臨問(wèn)題怎么去改進(jìn)它，這是一個(gè)問(wèn)題，但是在后面的運(yùn)營(yíng)之中，我們需要不斷地走訪各個(gè)團(tuán)隊(duì)，到后面我們團(tuán)隊(duì)里面，實(shí)際上大家都是最優(yōu)秀的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專家，在這里面，我們確實(shí)知道說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)不容易，跟住宅地產(chǎn)完全是兩回事。

在兩千年的時(shí)候我曾經(jīng)跟王石一起去過(guò)德川家康的墓地，在從山腳走到山頂?shù)臅r(shí)候，就碰到德川家康的家訓(xùn)，我非常喜歡這句話，人之一生，如負(fù)重遠(yuǎn)行，不可急于求成。這個(gè)和商業(yè)地產(chǎn)也一樣，作為商業(yè)地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)講，也是非常年輕的團(tuán)隊(duì)，所以面對(duì)著今天上午地產(chǎn)這么大的一個(gè)挑戰(zhàn)，一個(gè)局面的話，大家的心還是不可以急躁，因?yàn)榍巴韭�漫，需要我們不斷地去改進(jìn)。