多次調(diào)控叫好不叫座
房產(chǎn)新政遭遇執(zhí)行難
盡管時(shí)下秋意綿綿，但一直渴望買上房的張文元還是感受到了一絲暖意。
9月29日，國(guó)家多部門聯(lián)手推出了信貸、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管等多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，如：暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等。
從具體措施和傾向性來看，張文元打心眼里為這些政策叫好，但與此同時(shí)他也有個(gè)憂慮：近年來相關(guān)部門多次出臺(tái)措施以勒住“高房?jī)r(jià)”這匹脫韁的野馬，但收效甚微，甚至今年4月出臺(tái)的號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策執(zhí)行近半年來，全國(guó)房?jī)r(jià)依然以巋然不動(dòng)的姿態(tài)繼續(xù)在高位運(yùn)行。這一次，會(huì)不會(huì)也是這樣呢？
對(duì)此，多位專家認(rèn)為，本輪調(diào)控政策很好，但下層執(zhí)行不到位往往令政策的威力大打折扣，這是調(diào)控?zé)o力的重要原因。
多家開發(fā)商喊“狼來了”
這一步棋大大超出了許多業(yè)內(nèi)人士的猜測(cè)。繼今年4月17日后，不到半年的時(shí)間，業(yè)內(nèi)人士眼中的“二次調(diào)控”就靴子落地，這一時(shí)間點(diǎn)比不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)的提前了至少半個(gè)月。
對(duì)此，國(guó)家有關(guān)部委表示，這是為了落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。
但鞏固的含義頗令市場(chǎng)各方有些費(fèi)解。
事實(shí)上，在9月份，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如南京、上海等地地王頻出，北、上、廣、深等多個(gè)城市成交火熱，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)松動(dòng)跡象。
“一般量在價(jià)先，成交量走低，房?jī)r(jià)才可能下降；反之，成交量的迅猛增長(zhǎng)有可能引發(fā)房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升，因此此時(shí)多部門出臺(tái)調(diào)控措施，對(duì)于打擊房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，其影響將是非常大的。”華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰表示。
慢城別墅營(yíng)銷總監(jiān)曹鋒杰認(rèn)為，在“4·17”調(diào)控之后，隨著各種政策的打壓，開發(fā)商的資金鏈普遍吃緊，不少房企甚至面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，政策效果初步顯現(xiàn)。但金九月的到來，成交量上升又讓開發(fā)商整體賺得盆滿缽滿。其實(shí)，4月出臺(tái)的史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控之所以未能讓房?jī)r(jià)下降，一個(gè)很重要的原因就是從2009年至今年4月，開發(fā)商在熱銷中積累了足夠多的資金，足以在一段時(shí)間內(nèi)抗衡政策的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如果二次調(diào)控是在10月份中下旬出臺(tái)，開發(fā)商又將迎來成交旺季，屆時(shí)開發(fā)商的資金量將更加充足，那本輪調(diào)控將遭遇到更大的阻力。
各大公司剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份龍頭房企萬科的銷售額和保利地產(chǎn)的認(rèn)購(gòu)額均歷史性地突破了100億元，而金地集團(tuán)9月單月的銷售額甚至超過了上半年6個(gè)月的銷售額總和。
不過萬科北京公司營(yíng)銷總監(jiān)肖勁則表示，“9·29”調(diào)控政策是對(duì)“4·17”房產(chǎn)新政的深入落實(shí)，這體現(xiàn)了決策層堅(jiān)決打擊房?jī)r(jià)過快上漲的決心，將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和成交量產(chǎn)生較大的打擊。據(jù)悉，北京萬科原定以15600元/平方米開盤的長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目，最終將定價(jià)下調(diào)至15100元/平方米。
盡管一位在SOHO建設(shè)領(lǐng)域有名的開發(fā)商公開喊狼來了，但各地的反應(yīng)，卻漲跌不一。“十一”期間，對(duì)全國(guó)樓市具有風(fēng)向標(biāo)指示意義的北京、上海成交環(huán)比大幅下跌，而深圳卻環(huán)比大增。
從節(jié)后的市場(chǎng)來看，多地成交正小幅恢復(fù)，如北京正逐日攀升，其中10月11日，北京期房成交393套，期房住宅成交317套，二手房成交800套，二手住宅成交757套。
中國(guó)指數(shù)研究院的一位專家指出，結(jié)合庫(kù)存和市場(chǎng)需求而言，北京單日期房住宅成交達(dá)到300套就意味著北京成交比較活躍，不過他也指出，政策顯現(xiàn)效應(yīng)尚待時(shí)日。
首付提高影響最大？
“從9月底出臺(tái)的政策來看，最有新意也最具政策效力的措施就是首套房首付不低于30%”，易居(北京)地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增斌表示，“這將極大地抑制需求，包括剛性需求和投資需求，而且這一政策最容易執(zhí)行到位。”
記者就此向工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行求證，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京朝陽(yáng)支行、中國(guó)工商銀行北京朝陽(yáng)支行、中國(guó)銀行北京海淀支行、中國(guó)建設(shè)銀行北京海淀支行均表示，從9月底政策下達(dá)以來就開始執(zhí)行首套房商貸首付不低于30%的政策。
不過在貸款利率上，各家銀行略有不同。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京朝陽(yáng)支行工作人員表示，對(duì)于首付30%的客戶，其利率可以享受基準(zhǔn)利率的8折優(yōu)惠。而中國(guó)工商銀行北京朝陽(yáng)支行工作人員則表示，對(duì)于首付30%的客戶，其利率可以享受基準(zhǔn)利率的8.5折優(yōu)惠。
曹鋒杰認(rèn)為，事實(shí)上，有些改善性需求或投資性需求仍可以享受首套房的政策，但首付提高到3成后，資金的杠桿作用就減小了，以前用一倍的資金可以撬動(dòng)銀行4倍的資金量，現(xiàn)在則只能撬動(dòng)銀行2倍的資金量，其收益明顯降低，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)增大了，因此能制約部分投資需求。 (責(zé)任編輯：建筑小白) |
