摘要：2012年，我國商品房銷售額64456億元，比上一年增長10%.政府究竟從房地產(chǎn)銷售中拿走了多少收入？根據(jù)官方數(shù)據(jù)計(jì)算粗略估計(jì)，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6 .4萬億元的75%.雖然這種簡單相加的計(jì)算方法在業(yè)內(nèi)人士中引起不同觀點(diǎn)，但政府從房地產(chǎn)行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費(fèi)比例偏高已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。
土地出讓金會(huì)占到房屋銷售價(jià)值的40%左右
政府究竟從房地產(chǎn)銷售中拿走了多少收入？日前這一話題引發(fā)高度關(guān)注。根據(jù)官方數(shù)據(jù)計(jì)算粗略估計(jì)，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6 .4萬億元的75%.雖然這種簡單相加的計(jì)算方法在業(yè)內(nèi)人士中引起不同觀點(diǎn)，但政府從房地產(chǎn)行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費(fèi)比例偏高已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。
2012年，我國商品房銷售額64456億元，比上一年增長10%.與此同時(shí)，來自房地產(chǎn)行業(yè)的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)也非�？捎^。其中，土地出讓金歷來是政府從房地產(chǎn)行業(yè)中收取的最大比重收入，一般會(huì)占到房屋銷售價(jià)值的40%左右。至于來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)有多少，財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)給出了答案。
福布斯中文版雜志、福布斯中文網(wǎng)總編輯周健工日前在微博上發(fā)布一條信息，綜合了來自國家統(tǒng)計(jì)局和財(cái)政部2012年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。這條微博指出：“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，營業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計(jì)約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%.”南都記者根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，驗(yàn)證了此說法的準(zhǔn)確性。
房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。而這些環(huán)節(jié)幾乎都會(huì)涉及到稅費(fèi)征繳的問題。
目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)主要有11種，包括營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)。
記者發(fā)現(xiàn)，上述統(tǒng)計(jì)其實(shí)還有保守成分，比如并沒有統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅種。這些稅種并非針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收，而是面向更廣泛的單位征收。因此房地產(chǎn)去年貢獻(xiàn)的實(shí)際稅收將超過1.1萬億元。
不同聲音
廣州省房協(xié)理事趙卓文：
“土地出讓金不應(yīng)算為當(dāng)年成本”
對(duì)于政府和銀行從房地產(chǎn)銷售總額中拿走75%的說法，業(yè)內(nèi)專家也發(fā)表了不同的看法。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事趙卓文昨日指出，土地出讓金不應(yīng)算為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)年銷售收入的成本，因?yàn)楫?dāng)年賣出的土地要經(jīng)過兩到三年的開發(fā)周期才能對(duì)外銷售房屋。但他同時(shí)也指出，地方政府對(duì)來自房地產(chǎn)行業(yè)的收入依賴偏高已經(jīng)是不爭的事實(shí)，這對(duì)調(diào)控政策的推行產(chǎn)生一定影響。
其他算法
工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)：
上海房產(chǎn)銷售流向政府份額超六成
來自全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，上海房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中流向政府的份額最高為61.84%，而北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中有42.42%的份額流向政府。
過高的房地產(chǎn)稅費(fèi)對(duì)下一步房產(chǎn)稅普遍開征制造了不少障礙。前任財(cái)政部部長謝旭人曾表示，下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。
房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)
營業(yè)稅：全額5%
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅適用稅率5%.自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。
契稅：全額3 %-5%，普通住宅減半
1997年發(fā)布的《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，土地和房屋的買賣交易中，購房或購地的單位和個(gè)人要繳納契稅，稅率為成交價(jià)的3%-5%.如果個(gè)人購買的是自用普通住宅，可以享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策。
印花稅：全額0 .03%或0 .05%
據(jù)1988年發(fā)布的《中華人民共和國印花稅暫行條例》，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證屬于征稅憑證，稅率為0.03%或0.05%.
土地增值稅：土地增值額的30%-60%
1993年發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，為了調(diào)節(jié)土地增值收益，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。適用稅率為增值額的30%-60%.
企業(yè)所得稅：企業(yè)收入25%
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅的稅率為25%.企業(yè)每年收入總額減除免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。
個(gè)人所得稅：賣房差價(jià)20%
《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納個(gè)人所得稅，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%.
城市維護(hù)建設(shè)稅：7%
1985年發(fā)布的《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定城市維護(hù)建設(shè)稅以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。稅率按納稅人所在地分別規(guī)定為：市區(qū)7%，縣城和鎮(zhèn)5%，鄉(xiāng)村1%.
教育附加費(fèi)：5%
教育附加費(fèi)是為擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金來源征收的政府性基金，自1986年7月起征收，初期費(fèi)率為2%，2005年10月1日起提高到3%.如今，教育費(fèi)附加、地方教育附加兩項(xiàng)費(fèi)率合計(jì)將達(dá)5%.
土地出讓金
一般占到
樓房售價(jià)40%
國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款。從2007年起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。具體到住宅用地，某地塊的土地出讓金樓面地價(jià)一般占到該地塊日后建成的商品住房售價(jià)的40%.
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)
房產(chǎn)稅：房產(chǎn)余值的1.2%
1986年發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%.個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)和國家機(jī)關(guān)房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅。（注：針對(duì)住房開征的房產(chǎn)稅，目前只在重慶和上海試點(diǎn)）
城鎮(zhèn)土地使用稅：每平方米0 .6-30元不等
1988年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，土地使用稅每平方米年稅額分別為：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
2012年我國房地產(chǎn)
銷售額
6 .4萬億元
銀行房貸利息
8400億元
土地增值稅2719億元
2011年土地增值稅實(shí)現(xiàn)收入2062.51億元，去年同比增長31.8%
契稅2874億元
2011年契稅收入2763.61億元，去年同比增長3.9%
房產(chǎn)稅13 72億元
2011年房產(chǎn)稅收入1102.36億元，去年同比增長24.5%
房地產(chǎn)營業(yè)稅
4051億元
2011年房地產(chǎn)營業(yè)稅3630億元，去年同比增長11.6%
政策出讓土地收入2 8517億元
2011年收入33173億元，去年同比下降14%
