房地產(chǎn)回暖阻礙鬼城能否逆襲

正在如火如荼進行的全國兩會發(fā)出一個訊號：作為經(jīng)濟的一大拉動力，房地產(chǎn)市場需要健康、平穩(wěn)的發(fā)展。

這對房地產(chǎn)的回暖有著重要意義。但事實上，房地產(chǎn)的發(fā)展狀況讓人“不忍直視”，談房色變的時代似乎才剛剛開始，在這其中，“鬼城”無疑是房企和地方政府不可言喻的“痛”，也是房地產(chǎn)回暖的一大障礙。但就目前看來，我們對“鬼城”的束手無策不斷在影響和摧殘著房地產(chǎn)市場，長此以往，對經(jīng)濟的“殺傷力”更不可小覷。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池和復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民。

Q：目前，房地產(chǎn)進入下行階段，“鬼城”的存在更是讓庫存量和需求量嚴重不對等，你如何看?

趙秀池：任何商品庫存量和需求都不可能完全吻合，零庫存是最理想的狀態(tài)，但不可能完全實現(xiàn)，更何況是房地產(chǎn)這種特殊的商品。其實，有一定的庫存，對消費者來說，反而有了更多的選擇余地，也對開發(fā)商提升產(chǎn)品的質(zhì)量、設(shè)計更人性化的產(chǎn)品，起到了一定的督促作用。目前庫存量和需求的差距較大，主要有如下原因：樓市低迷下，房價下調(diào)，擠出了房地產(chǎn)投資，而城市原有戶籍人口的剛需相對飽和，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入存量房時代;新型城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的新增人口，由于收入較低，購買能力有限;在高房價下，租賃住房不失為一種理性的選擇。

蔡為民：鬼城是地方政府為了政績，為了形象工程，一味地去開發(fā)新區(qū)，執(zhí)意蠻干的結(jié)果。數(shù)據(jù)是這么顯現(xiàn)的，目前我們既有的建成的城鎮(zhèn)容納了7億人，把現(xiàn)在在建設(shè)中的、建成的量加在一起可以容納34億人，就算我們不以家庭為單位，每個中國人可以分到兩三套房，就成鬼城了。開發(fā)商的盲目擴建只是其中一個原因，這也是地方要承擔(dān)的責(zé)任。

Q：鬼城能否逆襲?

趙秀池：鬼城逆襲能否實現(xiàn)，取決于人口和產(chǎn)業(yè)能否落地，如果沒有人口進入，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，鬼城很難有大的改變。一線、二線城市人口的吸引力比較大，一般不會存在這種現(xiàn)象，鬼城一般是三、四線城市房地產(chǎn)過度投資形成的。

蔡為民：以為例，資源、資本、人才導(dǎo)入的情況和國際接軌的狀況，人口導(dǎo)入，今天我們的農(nóng)村可以導(dǎo)入城市的人口已經(jīng)很有限了，農(nóng)村只剩下老人兒童了，并且人口導(dǎo)入只能形成1%可以買入房屋的購買能力，我們所謂的53%的城鎮(zhèn)化，那是因為有百分之十幾是無法拿到城市戶口的，但是在城市生活的，這是在改革開放幾十年中逐步形成的，每年百分之一的城鎮(zhèn)化，那時候的經(jīng)濟活力、房價不能與現(xiàn)在相提并論。鬼城的解決方法就是炸掉，推平，種樹，減少霧霾，聽起來像是一個笑話，但這是真正有效的方法，如果政府一邊在協(xié)助開發(fā)商去庫存，一邊在賣土地，這是惡性循環(huán)。

Q：鄭東新區(qū)的“復(fù)活”讓很多人和很多城市看到希望，產(chǎn)城融合是否有效?是否可復(fù)制?

趙秀池：隨著城市的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在不斷升級，第二產(chǎn)業(yè)占的比重越來越小，第三產(chǎn)業(yè)占的比重越來越大。鄭東新區(qū)的發(fā)展與其金融業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大關(guān)系。城市在發(fā)展中關(guān)鍵是要根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶攸c，找好自己的定位，做出自己的特色。宜工則工，宜商則商。每個城市的發(fā)展都有其自己的特色，鄭東新區(qū)的復(fù)制也是有一定條件的。最重要的就是要根據(jù)自己的資源稟賦，發(fā)展自己的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，打造自己的品牌。如果產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的打造能夠源源不斷的吸引企業(yè)和產(chǎn)業(yè)人口入駐，則產(chǎn)城融合就能實現(xiàn)，鬼城也就不復(fù)存在。否則，沒有人氣聚集，則會變成一座空城、鬼城。

蔡為民：按照目前房屋的建成量，產(chǎn)城難以融合。中國長期以來靠的是人口、薪資、土地、環(huán)境四大紅利，現(xiàn)在已經(jīng)行不通了，更重要的是中國正在走產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的道路，廉價商品已經(jīng)到越南、緬甸、泰國了，工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)的量已經(jīng)遠遠超過了我們所需要的量。如果富士康都進來了，那新城沒問題，但是富士康有幾個工廠呢?

Q：今年的兩會，提振房地產(chǎn)是重要話題，也是房地產(chǎn)發(fā)展中的最大障礙?

趙秀池：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的最大障礙主要是資金和土地問題。因為，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)都需要巨額資金的墊付，而其中成本中最貴的就是土地。除此之外，就是房地產(chǎn)業(yè)能否把好城市的脈搏，密切與城市的發(fā)展相結(jié)合，作為城市運營商和服務(wù)商，生產(chǎn)出適銷對路的多元房地產(chǎn)。

蔡為民：從消費者的角度講，住房需求還是有，但問題是，消費者在哪里，數(shù)量夠不夠，質(zhì)量好不好，有沒有能力買房，我們前面所提到的轉(zhuǎn)化率只有1%，大部分人只能租房，這對房地產(chǎn)的刺激作用是有限的。從房地產(chǎn)的總體情況來看，一線城市沒問題，部分的二線城市也沒問題，但大部分的三線城市是有問題的。