哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商學(xué)院分院院長(zhǎng) 劉少棠

“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十年的快速發(fā)展,當(dāng)前已進(jìn)入多元化、產(chǎn)品為主、理性消費(fèi)的狀態(tài)。”哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商學(xué)院黑龍江分院院長(zhǎng)劉少棠接受采訪時(shí)說(shuō)。

Q：目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，在房屋總量總體過(guò)剩的前提下，房企該如何應(yīng)對(duì)?

劉少棠：受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體增速下行的影響，2015年年初，樓市繼續(xù)延續(xù)了低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資增速趨于平緩，新開(kāi)工面積增速有所下行，房地產(chǎn)投資下滑已拖累了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，中央以及各地方政府以穩(wěn)增長(zhǎng)、促消費(fèi)、保投資為導(dǎo)向，自2015年3月份以來(lái)密集出臺(tái)了一系列救市政策。

可以這樣講，中央及各地方政府密集的救市政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖起到了一定作用，部分一二線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額度有所增長(zhǎng);開(kāi)發(fā)建設(shè)用地成交量下行速度放緩;持觀望態(tài)度的購(gòu)買(mǎi)人群開(kāi)始松動(dòng)。種種現(xiàn)象表明，似乎房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天又重新到來(lái)。

但是，我們應(yīng)該清楚地看到，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，在房屋總量總體過(guò)剩的前提下，考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的時(shí)代到來(lái)了。如何決策定位產(chǎn)品，如何創(chuàng)新設(shè)計(jì)，都是決定市場(chǎng)接納度和認(rèn)可度的關(guān)鍵要素。一個(gè)產(chǎn)品多元化的時(shí)代將全面開(kāi)啟。

Q：在產(chǎn)品多元化時(shí)代，哪些領(lǐng)域值得關(guān)注?

劉少棠：我認(rèn)為有以下幾個(gè)領(lǐng)域：首先，健康居家養(yǎng)老。當(dāng)下，國(guó)內(nèi)人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務(wù)需求日益增長(zhǎng)，將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶進(jìn)前所未有的歷史機(jī)遇期，未來(lái)幾年，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。事實(shí)上，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大體可分為經(jīng)營(yíng)性的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老以及健康居家養(yǎng)老。我認(rèn)為，健康居家養(yǎng)老在當(dāng)前是受到人們認(rèn)可的模式。這種模式既可以滿足老年人對(duì)“家”的親情需要、符合中國(guó)儒家文化的孝道精神，同時(shí)還能夠滿足老年人健康生活的需求。這需要企業(yè)摸索并建立一個(gè)帶有健康理念的養(yǎng)老服務(wù)體系，為居住在家中的老年人提供全方位的服務(wù)。

其次，旅游地產(chǎn)。目前，我們可把旅游地產(chǎn)分為候鳥(niǎo)式居住和休閑度假兩種。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，進(jìn)入休閑時(shí)代的中國(guó)人，對(duì)旅游度假和候鳥(niǎo)式居住的需求正在爆發(fā)。但旅游地產(chǎn)不僅要滿足人們不同的旅游度假需求，還要深研項(xiàng)目的選址和定位。如何既遠(yuǎn)離城市的喧囂、噪聲、霧霾等，又滿足購(gòu)物、就醫(yī)、交通等便利條件，是開(kāi)發(fā)商面對(duì)的挑戰(zhàn)。

第三是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。一個(gè)房企要想成功打造一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，除了選擇地塊位置之外，還要做好理念定位、客戶招商與運(yùn)營(yíng)服務(wù)三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一是準(zhǔn)確選定產(chǎn)業(yè)定位，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)和空間布局。不同的產(chǎn)業(yè)定位，不同的功能定位，對(duì)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)的要求有明顯的差異。要根據(jù)產(chǎn)業(yè)需求和未來(lái)客戶要求，優(yōu)化規(guī)劃定位和功能布局。二是選擇招商對(duì)象、優(yōu)化招商方法。房地產(chǎn)企業(yè)要站在目標(biāo)招商企業(yè)的角度來(lái)分析招商對(duì)象，只有研究分析清楚，才能打動(dòng)和吸引企業(yè)入駐。三是打造運(yùn)營(yíng)配套體系，為入駐企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容除了滿足基本需求外，還要專(zhuān)業(yè)化，要保證企業(yè)運(yùn)營(yíng)需要。要充分認(rèn)識(shí)到服務(wù)和運(yùn)營(yíng)同樣是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵，做好個(gè)性化的規(guī)劃定位和獨(dú)特的設(shè)計(jì)模式非常重要。

Q：面對(duì)產(chǎn)品多元化時(shí)代，房企有哪些需要警惕的問(wèn)題?

劉少棠：目前樓市面臨的困境已經(jīng)引起高層的高度關(guān)注，中央最高決策層已經(jīng)明確推出了樓市去庫(kù)存、加快小城鎮(zhèn)建設(shè)速度、推行戶籍制度改革等舉措。預(yù)計(jì)后續(xù)中央、各部委及地方政府還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)扶持政策，來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

然而，政策的支持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展能夠起到一定的推動(dòng)作用，但廣大房企的同行們一定要清醒地認(rèn)識(shí)到，政策不是萬(wàn)能的，不是對(duì)所有項(xiàng)目、所有地域與所有時(shí)期的市場(chǎng)發(fā)展都能起到預(yù)期效力的，還得靠我們根據(jù)不同的發(fā)展階段，根據(jù)不同時(shí)期人們的需求，不斷調(diào)整理念來(lái)迎合市場(chǎng)。要想在新常態(tài)下長(zhǎng)盛不衰，光靠政策扶持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。我們應(yīng)該深入研究和探討如何讓不斷推出的定位給人們新意、如何讓不斷更新的理念使人們接受、如何讓不斷升級(jí)的產(chǎn)品被人們認(rèn)可，這才是我們所追求的目標(biāo)。