哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、中國房地產(chǎn)開發(fā)商學院分院院長 劉少棠

“中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年的快速發(fā)展,當前已進入多元化、產(chǎn)品為主、理性消費的狀態(tài)。”哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、中國房地產(chǎn)開發(fā)商學院黑龍江分院院長劉少棠接受采訪時說。

Q：目前國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)進入了買方市場，在房屋總量總體過剩的前提下，房企該如何應對?

劉少棠：受國內(nèi)經(jīng)濟整體增速下行的影響，2015年年初，樓市繼續(xù)延續(xù)了低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)項目投資增速趨于平緩，新開工面積增速有所下行，房地產(chǎn)投資下滑已拖累了經(jīng)濟增長。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，確保經(jīng)濟增長率，中央以及各地方政府以穩(wěn)增長、促消費、保投資為導向，自2015年3月份以來密集出臺了一系列救市政策。

可以這樣講，中央及各地方政府密集的救市政策對房地產(chǎn)市場回暖起到了一定作用，部分一二線城市的房地產(chǎn)項目投資額度有所增長;開發(fā)建設用地成交量下行速度放緩;持觀望態(tài)度的購買人群開始松動。種種現(xiàn)象表明，似乎房地產(chǎn)市場的春天又重新到來。

但是，我們應該清楚地看到，目前國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)進入了買方市場，在房屋總量總體過剩的前提下，考驗房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力的時代到來了。如何決策定位產(chǎn)品，如何創(chuàng)新設計，都是決定市場接納度和認可度的關鍵要素。一個產(chǎn)品多元化的時代將全面開啟。

Q：在產(chǎn)品多元化時代，哪些領域值得關注?

劉少棠：我認為有以下幾個領域：首先，健康居家養(yǎng)老。當下，國內(nèi)人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務需求日益增長，將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶進前所未有的歷史機遇期，未來幾年，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資會出現(xiàn)爆發(fā)式增長。事實上，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大體可分為經(jīng)營性的機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老以及健康居家養(yǎng)老。我認為，健康居家養(yǎng)老在當前是受到人們認可的模式。這種模式既可以滿足老年人對“家”的親情需要、符合中國儒家文化的孝道精神，同時還能夠滿足老年人健康生活的需求。這需要企業(yè)摸索并建立一個帶有健康理念的養(yǎng)老服務體系，為居住在家中的老年人提供全方位的服務。

其次，旅游地產(chǎn)。目前，我們可把旅游地產(chǎn)分為候鳥式居住和休閑度假兩種。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，進入休閑時代的中國人，對旅游度假和候鳥式居住的需求正在爆發(fā)。但旅游地產(chǎn)不僅要滿足人們不同的旅游度假需求，還要深研項目的選址和定位。如何既遠離城市的喧囂、噪聲、霧霾等，又滿足購物、就醫(yī)、交通等便利條件，是開發(fā)商面對的挑戰(zhàn)。

第三是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。一個房企要想成功打造一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，除了選擇地塊位置之外，還要做好理念定位、客戶招商與運營服務三個關鍵環(huán)節(jié)。一是準確選定產(chǎn)業(yè)定位，優(yōu)化規(guī)劃設計和空間布局。不同的產(chǎn)業(yè)定位，不同的功能定位，對規(guī)劃與建筑設計的要求有明顯的差異。要根據(jù)產(chǎn)業(yè)需求和未來客戶要求，優(yōu)化規(guī)劃定位和功能布局。二是選擇招商對象、優(yōu)化招商方法。房地產(chǎn)企業(yè)要站在目標招商企業(yè)的角度來分析招商對象，只有研究分析清楚，才能打動和吸引企業(yè)入駐。三是打造運營配套體系，為入駐企業(yè)提供專業(yè)化服務。服務內(nèi)容除了滿足基本需求外，還要專業(yè)化，要保證企業(yè)運營需要。要充分認識到服務和運營同樣是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關鍵，做好個性化的規(guī)劃定位和獨特的設計模式非常重要。

Q：面對產(chǎn)品多元化時代，房企有哪些需要警惕的問題?

劉少棠：目前樓市面臨的困境已經(jīng)引起高層的高度關注，中央最高決策層已經(jīng)明確推出了樓市去庫存、加快小城鎮(zhèn)建設速度、推行戶籍制度改革等舉措。預計后續(xù)中央、各部委及地方政府還會繼續(xù)出臺相關扶持政策，來推動房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

然而，政策的支持對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展能夠起到一定的推動作用，但廣大房企的同行們一定要清醒地認識到，政策不是萬能的，不是對所有項目、所有地域與所有時期的市場發(fā)展都能起到預期效力的，還得靠我們根據(jù)不同的發(fā)展階段，根據(jù)不同時期人們的需求，不斷調(diào)整理念來迎合市場。要想在新常態(tài)下長盛不衰，光靠政策扶持是遠遠不夠的。我們應該深入研究和探討如何讓不斷推出的定位給人們新意、如何讓不斷更新的理念使人們接受、如何讓不斷升級的產(chǎn)品被人們認可，這才是我們所追求的目標。