2016年前兩個(gè)月，一二線城市樓市火爆的新聞傳來(lái)，攪得市場(chǎng)各方心理不平靜。2016年樓市走勢(shì)會(huì)怎樣，我們不如來(lái)聽(tīng)聽(tīng)位列全國(guó)20強(qiáng)房企之列的金科集團(tuán)的掌門(mén)人怎么說(shuō)。

2月22日，金科股份召開(kāi)第二次臨時(shí)股東大會(huì)，在提問(wèn)的環(huán)節(jié)，金科集團(tuán)董事會(huì)主席黃紅云興致頗高，一向低調(diào)的他，聊起熟悉的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)，卻盡顯其式的麻辣，對(duì)最近房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)以及眾多業(yè)內(nèi)關(guān)注的問(wèn)題都進(jìn)行了一系列犀利點(diǎn)評(píng)，他認(rèn)為“中小開(kāi)發(fā)商的出路就是轉(zhuǎn)行和被兼并”“全國(guó)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量會(huì)減少到2000家”“房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)量?jī)r(jià)齊升”“三四線城市的房子可能比二線城市好賣(mài)”“重慶不存在去庫(kù)存問(wèn)題”。

全國(guó)政協(xié)委員、金科集團(tuán)董事會(huì)主席 黃紅云

“全國(guó)樓市會(huì)量?jī)r(jià)齊漲”

Q：2月份，中央連發(fā)數(shù)招刺激樓市。請(qǐng)問(wèn)你怎么看這一系列刺激樓市舉措?這些政策會(huì)產(chǎn)生什么樣的效果?

黃紅云：去庫(kù)存政策之下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)肯定都會(huì)漲，但大漲不會(huì)存在。有的城市會(huì)漲得多，有的城市會(huì)漲得少，總體上量?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)步上升。

政策對(duì)二三四線城市影響更大，因?yàn)橐痪�城市現(xiàn)在來(lái)看基本不存在去庫(kù)存問(wèn)題，供應(yīng)量基本是在合理范圍內(nèi)。從去年到今年，一線城市漲得很兇，尤其是深圳、，春節(jié)后按媒體報(bào)道已經(jīng)是“按周漲價(jià)”。實(shí)際上，去庫(kù)存的政策一線城市基本上都沒(méi)有執(zhí)行的，即使不執(zhí)行刺激政策它們都會(huì)漲，市場(chǎng)本身決定了必然會(huì)漲。

所以去庫(kù)存政策本身，對(duì)一線城市作用不大。真正刺激量?jī)r(jià)上漲，促進(jìn)銷(xiāo)售，去庫(kù)存，絕對(duì)會(huì)是在二三四線城市。

“該漲的會(huì)漲，該降的還會(huì)降”

Q：國(guó)家在降稅率，降低消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，但另一方面，有的開(kāi)發(fā)商也在準(zhǔn)備漲價(jià)，漲價(jià)會(huì)不會(huì)抵消減稅對(duì)消費(fèi)者的紅利，降低去庫(kù)存效果?

黃紅云：不會(huì)。國(guó)家政策無(wú)非是盤(pán)活現(xiàn)在的庫(kù)存。現(xiàn)在市場(chǎng)是分化的，項(xiàng)目和項(xiàng)目、產(chǎn)品和產(chǎn)品差別很大。現(xiàn)在賣(mài)不動(dòng)的房，已經(jīng)降了很多，它們的產(chǎn)品本身問(wèn)題仍然存在，處于成本線上的這些商品房，開(kāi)發(fā)商會(huì)積極順應(yīng)大勢(shì)把房賣(mài)掉，有的該降還得降。

對(duì)本身適銷(xiāo)對(duì)路的好產(chǎn)品，地段和產(chǎn)品都好的改善型房，其客群是比較富裕的，本身即使沒(méi)有優(yōu)惠政策，該漲還是會(huì)漲。

“改善型需求將成主流”

Q：國(guó)家降契稅的政策是針對(duì)改善型需求的，這會(huì)不會(huì)加速剛需產(chǎn)品退出市場(chǎng)?

黃紅云：我的理解是，剛需隨著這些年的市場(chǎng)大量供應(yīng)已經(jīng)很大程度上得到了滿足。2008年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上每年都是10億平方米以上成交量，2013年、2015年成交量都是13億平方米以上，這其中剛需比重是相當(dāng)大的。剛需本身也是在逐步下降的。過(guò)去改善型需求由于宏觀調(diào)控，政策上有所限制�，F(xiàn)在金融政策調(diào)整，限購(gòu)取消，市場(chǎng)就回歸到正常的市場(chǎng)行為上來(lái)。改善型需求就會(huì)增加。市場(chǎng)是改善型需求增加，剛需減少，這是市場(chǎng)本身的自然趨勢(shì)。

2010年到2013年市場(chǎng)最好賣(mài)的是剛需產(chǎn)品，我們產(chǎn)品也做了調(diào)整，大量做剛需�，F(xiàn)在逐漸進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善型產(chǎn)品比例做大，剛需產(chǎn)品比例縮小。“改善型產(chǎn)品不等于大戶型”

Q：但老齡化趨勢(shì)下養(yǎng)老地產(chǎn)也會(huì)越來(lái)越多，養(yǎng)老公寓應(yīng)該是小戶型居多。

黃紅云：養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)很大的細(xì)分行業(yè)。我們對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行過(guò)研究，老人到養(yǎng)老社區(qū)居住的不過(guò)10%，大部分仍然是社區(qū)養(yǎng)老，只是社區(qū)中增加養(yǎng)老設(shè)施和養(yǎng)老服務(wù)。

另一方面，改善型產(chǎn)品其實(shí)并不一定是由戶型大小決定的。更多是從產(chǎn)品配置、服務(wù)、附加值，很多綜合的東西評(píng)價(jià)的，并不是說(shuō)改善型產(chǎn)品就是大戶型。“三線城市房子可能比二線城市還好賣(mài)”

Q：現(xiàn)在去庫(kù)存政策多是針對(duì)三四線城市，這些政策會(huì)利好哪些區(qū)域和企業(yè)?

黃紅云：現(xiàn)在很多人都在講三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存很大。這種說(shuō)法可能總體上沒(méi)有錯(cuò)誤，但實(shí)際上有的三四線城市的庫(kù)存并不大，市場(chǎng)是健康的。從我們?cè)谝恍┤�四線城市的一些項(xiàng)目來(lái)看，有的三四線城市房子比二線城市，比重慶主城區(qū)還好賣(mài)。

這跟每個(gè)地方的供需比有關(guān)系。例如，重慶有的區(qū)縣政府把供應(yīng)節(jié)奏掌握得非常好，比如市場(chǎng)一年銷(xiāo)售量如果是100萬(wàn)平方米的話，供應(yīng)就大概在100萬(wàn)平方米出頭一些，這樣節(jié)奏把握得好的話，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就問(wèn)題不大。

談市場(chǎng)不能一概而論。很難說(shuō)二線城市一定好，三線城市一定差，三四線城市也有黃金，一些二線城市供應(yīng)量和庫(kù)存也很大。前提是房企自己要進(jìn)行判斷、選擇，要選擇好具體的城市，分析好城市供需關(guān)系，存量有多大，供應(yīng)量有多大，這很關(guān)鍵。“重慶不存在大量庫(kù)存問(wèn)題”

Q：去庫(kù)存政策紅利之下，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)怎樣?會(huì)降價(jià)還是漲價(jià)?

黃紅云：重慶總體市場(chǎng)其實(shí)不錯(cuò)，總體房?jī)r(jià)不高，也賣(mài)得動(dòng)，也有適度的利潤(rùn)。重慶房地產(chǎn)庫(kù)存和全國(guó)很多城市相比，其實(shí)是相對(duì)比較輕的。我們做了很多研究，發(fā)現(xiàn)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的存銷(xiāo)比，就是供應(yīng)和銷(xiāo)售的比重，一直保持在1:0.9這樣一個(gè)比重，也就是說(shuō)，不存在大量庫(kù)存。

春節(jié)前開(kāi)了一個(gè)會(huì)，研究供給側(cè)改革，我從會(huì)上得到的信息是，重慶房地產(chǎn)庫(kù)存基本上半年時(shí)間就可以消化。當(dāng)然，個(gè)別遠(yuǎn)郊區(qū)縣可能庫(kù)存會(huì)多一些。重慶去年房地產(chǎn)賣(mài)了4500萬(wàn)平方米，以城市為單位比較是全國(guó)第一，其中主城區(qū)賣(mài)了2200萬(wàn)平方米，在四個(gè)直轄市中是賣(mài)得最多的。

這些年重慶土地供應(yīng)和房屋銷(xiāo)售兩端都比較大，所以重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，而且重慶是全國(guó)所有省會(huì)、直轄市中唯一沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)的城市，同時(shí)市政府也決定對(duì)土地供應(yīng)量上進(jìn)行適度調(diào)控，重慶市場(chǎng)總體上是非常健康的。由于這樣一個(gè)大背景，重慶不存在大的庫(kù)存問(wèn)題。

所以，大家認(rèn)為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)為了去庫(kù)存會(huì)有大的降價(jià)，其實(shí)這個(gè)邏輯是不存在的。接下來(lái)，在政策推動(dòng)下，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有一個(gè)明顯的市場(chǎng)表現(xiàn)。

“全國(guó)開(kāi)發(fā)商可能只剩下2000家”

Q：2016年這一波政策出來(lái)，哪些開(kāi)發(fā)商會(huì)受益?

黃紅云：這一波政策出來(lái)，對(duì)所有開(kāi)發(fā)商都會(huì)有好處。但我認(rèn)為受益最大的還是大型開(kāi)發(fā)商。今后趨勢(shì)就是這樣，強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)集中度會(huì)越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)量會(huì)集中在大型開(kāi)發(fā)商那里。

現(xiàn)在我有一種感覺(jué)，形勢(shì)對(duì)中小房企越來(lái)越不利。對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在無(wú)論是從金融政策、公司自身的人才機(jī)構(gòu)、運(yùn)作能力以及品牌，還是社會(huì)各界對(duì)它的信任，都越來(lái)越弱。金融政策對(duì)中小房企不支持，它資金鏈一般就會(huì)緊張，有些企業(yè)就開(kāi)始借高利貸，這就會(huì)形成惡性循環(huán)，越陷越深，到拖不動(dòng)的時(shí)候，就會(huì)陷入危機(jī)。對(duì)消費(fèi)者而言，老百姓買(mǎi)房常常是把一生積蓄搭進(jìn)去甚至還要負(fù)債，怕買(mǎi)了這些小公司的房子后收不了房辦不了證，因此就會(huì)對(duì)中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)望而卻步，這種市場(chǎng)心理對(duì)中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)會(huì)越來(lái)越不利。

這種市場(chǎng)的淘汰可能會(huì)很快。目前對(duì)小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最好的出路肯定是該轉(zhuǎn)行的轉(zhuǎn)行，該被收購(gòu)兼并的收購(gòu)兼并。

Q：那么你對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)看好嗎?

黃紅云：對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)整體是看好的。我們判斷未來(lái)3到5年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體規(guī)模，總體銷(xiāo)售量會(huì)保持現(xiàn)在的規(guī)模，上下差別不大，幾年過(guò)后會(huì)逐漸減少。整體規(guī)�？s減之后，開(kāi)發(fā)商的數(shù)量會(huì)急劇減少。

現(xiàn)在從統(tǒng)計(jì)上講，全國(guó)有八九萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，但實(shí)際上很多公司是空殼，或者是項(xiàng)目公司、子公司，實(shí)際上大概有2萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，今后可能會(huì)只剩下5000家，甚至只有2000家。這樣減少之后，留下來(lái)的開(kāi)發(fā)商生存狀態(tài)會(huì)更好�；�于這一點(diǎn)，我們充滿信心。

另一方面，我們也在轉(zhuǎn)型。我們是兩手抓，兩手都要硬。一手是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品方面進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，策略方面進(jìn)行調(diào)整;另一手還是要抓轉(zhuǎn)型，積極穩(wěn)妥地向新的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。