劉力，洲聯(lián)集團·五合國際總建筑師

今年以來，土地成交的瘋狂進一步刺激了本就亢奮的豪宅。有數(shù)據(jù)顯示，自2006年-2015年的10年時間里，北京共成交了324套10萬 頂豪，其中僅今年就成交212套，占到10年時間北京成交10萬 頂豪總量的65%。豪宅市場的“繁榮”景象輔之以各大經濟學家對明年“消費元年”的判斷，給人以一種“滿城盡是豪宅盤”的感受。

與此同時，京津冀協(xié)同發(fā)展利好與股市驚魂，兩個因素又開始推動樓市，豪宅也再一次成為無可避免的熱點。然而，“豪宅”這一概念，在設計業(yè)、開發(fā)銷售業(yè)、媒體、公眾等不同圈層的認知，從未有過共識。今天市場上所謂的豪宅產品，無論從供給角度，還是需角度，用一個詞來概括最恰當：無奈。

1 價格無奈 

房產價格基本由土地價格決定，北京四環(huán)內項目稀缺，樓面地價7-8萬不稀奇，房子單價十幾萬很正常。無論配置與品質如何，這么貴的房產，就售價而論，媒體公眾稱之豪宅不為過，開發(fā)商只能奔著豪宅檔次做，可以說，地價使一線城市稀缺地段房產“被豪宅”。 

金字塔頂層有能力購買豪宅人群數(shù)量少，開發(fā)商當然不愿意做小眾產品，可悲的是，地價高了就只剩華山一條路：以高配置支撐高房價。所以這些“豪宅”并非需求決定，而是銷售困境決定。賣豪宅開發(fā)商多是被“逼上梁山”。 

2 規(guī)模無奈 

理想的豪宅規(guī)模，應該在500平米以上，低于這個標準，基本的高品質生活沒有辦法體現(xiàn)，更不要說個性化與奢侈的需求。500平米若十幾萬的單價，豪宅總價得上億，追求年回報的開發(fā)企業(yè)當然不會自尋死路，必然以單套規(guī)模控制總價，所謂豪宅以300-380平米為主力。 

這樣的豪宅在裝修與設備配置方面，爭奇斗艷，精裝帶進口設備幾乎成標配，但由于規(guī)模小，缺少必要的空間規(guī)模，只能稱之為高配置住宅，或高品質住宅，并非真正意義上的豪宅，以價論豪另當別論。類比汽車產品，更像豪配的mini，無論如何算不上豪車。 

3 形勢無奈 

當前樓市，產業(yè)周期停止增長，經濟疲軟百業(yè)下滑，人口接近拐點，眾多因素致購買力不再。此外，反腐財產登記房產稅移民潮，官商富在國內慎重置業(yè)，高端客戶群面對前所未有的高壓與流失。經濟大勢與財產保值的判斷，并非地產行業(yè)所能影響。需求縮水，是高端樓市所面臨的最大挑戰(zhàn)。 

對于開發(fā)商，土地日益稀缺，長遠的市場看好，豪宅的定位與定價既是唯一選項，也是合理選項，代價就是周期長回報慢，但這就是新常態(tài)。對于有實力又定位于一線城市發(fā)展的房企，必須改變策略，應對新常態(tài)的無奈。 

4 趨勢的無奈 

北京的房價高嗎？但這只是起點，股市4500點，樓市45000元。城市化大潮下，一線城市的房價沒有任何降價可能。權力、資源、財富的高度集中下，北京未來的發(fā)展空間巨大，想對于日本東京的建成區(qū)半徑50公里，北京市半徑只有20公里，作為中國未來首屈一指的世界級城市群，北京市將迎來移民高峰、建設高峰、房價高峰。

長遠看，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展，多中心城市群形成，外圍居住市場發(fā)展迅猛，但是北京市中心的核心地位將更加牢固，地價房價將順勢成為中國頂峰，甚至世界頂峰。 

作為投資客，回顧下幾年前北京那些所謂豪宅的價格，當時震驚市場的2萬，5萬，8萬，今天成為笑談與遺憾。豪宅的價格當然需要有前瞻性，只是對于普通購房者，是無奈，也是必然。 

5 產品的無奈

當前的豪宅產品檔次，雖然比十幾年前有大幅進，但關注點普遍集中在區(qū)位價值、設備配置、綠化水平、裝修標準等顯性層面，也就是所謂的金玉其外。無論是汽車還是手機，高端產品的品質是由系統(tǒng)整合實現(xiàn)的，單項檔次的提高不可能達到徹底的升級。十幾年前我就曾提出豪宅的十大標準，至今開發(fā)企業(yè)仍少有全面整合。 

中國社會的老齡化急速到來，高收入階層主要集中在50后60后，這些人面臨退休半退或放松享受人生，擁有N多套房產的人不在少數(shù)，但是國外房產，度假房，郊區(qū)房都無法滿足日常的高品質生活需求，對當下自己居住的住宅品質幾乎沒有人滿意，寧愿以多套房產換一套終極住宅，住到不得不被照護那一天，成為越來越多的訴求。

而當前市場上的豪宅，價格并不是銷售的唯一障礙，兩大方面缺憾使得供需錯位。首先功能不全，私家花園、戶內泳池、大型工作空間等方面缺失，與配套空間局促低廉等問題普遍，豪宅不具備高品質生活空間。 

另一方面，金玉其外敗絮其中，豪宅對于住戶的舒適度品質關注極少。比如恒溫恒濕恒氧，空氣質量等系列舒適度指標，全國范圍內只有幾個開發(fā)企業(yè)的樓盤成為標配。節(jié)能效果更是少有人關注，LEED認證成為炒作標簽，而務實的德國DGNB認證項目在中國尚無一個。 

從財富人群數(shù)量級別判斷，中國不缺少豪宅需求，但缺少滿足終極住宅標準的產品，對豪宅的消費群體，這才是最大的無奈。

從發(fā)展趨勢上預見，2016年豪宅市場競爭將更加激烈。隨著北京土地價格不斷攀升，房地產市場被高端，未來兩三年內，新拍地塊將成為新興豪宅區(qū)。頂級豪宅的隊伍不斷壯大，但未來爭搶的客群，卻極為有限，競爭的慘烈也不可避免。