梁艦

2016年我們將繼續(xù)面臨著經(jīng)濟(jì)下行的壓力，建筑房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2011年到2014年，建筑業(yè)總產(chǎn)值年均增加16.5%，這個數(shù)據(jù)與總體國民經(jīng)濟(jì)相比還是很樂觀的，但與過去相比，形勢發(fā)生了劇烈的變化。但我們不是不發(fā)展，而是進(jìn)入了理性發(fā)展的時代。

我個人認(rèn)為之所以發(fā)生如此轉(zhuǎn)變，一個最重要原因是我們的基礎(chǔ)設(shè)施和居民住房需求發(fā)生了改變，從原來的絕對短缺，發(fā)展為目前的結(jié)構(gòu)性短缺。

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出“化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。中央的這一戰(zhàn)略規(guī)劃基本定調(diào)今年房地產(chǎn)宏觀政策。

那么如何化解“化解房產(chǎn)庫存”?這個政策會對行業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響?對于這個問題。首先明確一點，去庫存不是2016年一年的事。目前房產(chǎn)市場不是簡單的“供大于求”，而是同時具備“供大于求和供不應(yīng)求”的多重特性，在過去一些年中，很多客觀原因?qū)е挛覀冊谶@十幾年中，城市建設(shè)資金、人力、政策，主要集中在少數(shù)幾個大城市，在這些地方的房產(chǎn)是供不應(yīng)求。超過三分之二的省會城市房產(chǎn)始終是供不應(yīng)求的，才導(dǎo)致了這個房價的異動。

2014年國務(wù)院對原有城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新調(diào)整,明確了新的城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn),新標(biāo)準(zhǔn)以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計口徑,將城市劃分為五類七檔。按照新標(biāo)準(zhǔn)，人口在1000萬人口以上的有7座，這些城市要嚴(yán)控人口擴(kuò)張，城市面積也不再進(jìn)一步擴(kuò)大了，而是要疏散城市的一些功能。相反努力發(fā)展擴(kuò)張中等城市，包括中西部的城市，簡單說就是調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，去庫存。

此次經(jīng)濟(jì)工作會議中提到“建立購租并舉的住房制度”，鼓勵個人、機(jī)構(gòu)、企業(yè)多買房子，多做業(yè)主，發(fā)展租賃市場，這對當(dāng)前緩解供需矛盾、結(jié)構(gòu)不合理矛盾是非常有效的。

有條件的人，可多購房做中間層，出租給有住房需求但又買不起房的群體，此舉一方面可有效化解當(dāng)前過剩的房地產(chǎn)庫存，另一方面業(yè)解決了當(dāng)前幾個大城市住房緊張的問題。這種做法其實就是融資租賃的概念，符合市場資源優(yōu)化配置的需求。這是房地產(chǎn)去庫存的一條有效途徑。

此外，農(nóng)民工去庫存。有人認(rèn)為就是鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城買房，這種說法不符合邏輯。對于這個問題，首先要清楚一個事實，中國的農(nóng)民工進(jìn)城，不是今天才進(jìn)的。中央的提法是“加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”就是把重心放在不斷提高城鎮(zhèn)戶籍人口比重上，明確的提出了，讓已經(jīng)在城市中有工作，有收入來源的人群，符合條件的逐步的在城市中定居落戶下來，是逐步培養(yǎng)住房需求和購房需求，所以從短期來看，農(nóng)民工進(jìn)城對房產(chǎn)市場的影響是很小的。

從過去中國宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系來看，它們之間是正向關(guān)系。比如房產(chǎn)2006年到2010年21%的增長，這個時期房地產(chǎn)增速是最高的，相應(yīng)的GDP稅收增長也是最高的。從2011年開始國家相關(guān)政策限制房產(chǎn)的投資和投機(jī)，我國的稅收增速也下降了，所以宏觀上來看GDP和房地產(chǎn)是密切相關(guān)的，如果房地產(chǎn)增速大幅減緩，GDP增長也會乏力，在去年總稅收中和房產(chǎn)相關(guān)的就有好幾項，房產(chǎn)稅收總額占總體稅收比重較大。雖然近幾年國家出臺了很多調(diào)控地產(chǎn)業(yè)的措施，致使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增速大幅降低，但是房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中仍起支撐作用，這一點是毋庸質(zhì)疑的，所以未來房地產(chǎn)總體上仍然會保持相對穩(wěn)定的趨勢，體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一.房地產(chǎn)是連接我們城鎮(zhèn)化、工業(yè)化這兩化的最重要的節(jié)點。中國改革開放前三十年和開放后的三十年，中國發(fā)展最大的弊端就是城市化嚴(yán)重滯后，改革開放的前二十年，我們農(nóng)村人口進(jìn)廠而不是進(jìn)城，我們痛失了一次發(fā)展城鎮(zhèn)化的機(jī)會，現(xiàn)在我們要補這個課，所以國家出臺了《新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃》。

第二.短期與長期的節(jié)點。短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增速問題、就業(yè)問題、財政問題，房地產(chǎn)能不能發(fā)揮重要作用?房地產(chǎn)不僅要在短期內(nèi)發(fā)揮作用，而是要在長期經(jīng)濟(jì)運行中發(fā)揮重要作用，而且要通過改善老百姓的居住條件，帶動內(nèi)需、帶動消費，實現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展、實現(xiàn)中國夢，發(fā)揮重要的作用。

第三.投資和消費的節(jié)點。投資萎縮是當(dāng)前通貨緊縮和經(jīng)濟(jì)下行結(jié)果，出口受外部因素影響比較大，消費是個持續(xù)平穩(wěn)的增長過程，實現(xiàn)投資和消費的協(xié)調(diào)，特別是長期的擴(kuò)大內(nèi)需，消費的結(jié)構(gòu)升級，是以改善居住條件為前提。投資和消費的節(jié)點是找到投資的去向，我們還沒有到資本過剩的時代，但是我們的確找不到賺錢的領(lǐng)域，這個矛盾和我們的消費結(jié)構(gòu)升級尚不充分，密切相關(guān)。

第四.發(fā)展和改革的節(jié)點。改革的關(guān)鍵點在于土地要素的市場化、資本要素的市場化以及產(chǎn)權(quán)的自由買賣。中國房地產(chǎn)業(yè)未來二十到三十年仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，而且能根本改變中國在國際上的競爭力，改善我們城鄉(xiāng)發(fā)展的平衡，改變我們的生活方式，實現(xiàn)我們中國夢，房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)著不可推卸的歷史責(zé)任。

總體上看，房地產(chǎn)在GDP中仍占據(jù)較大比重，今年的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長仍然面臨較大壓力，城鎮(zhèn)化或?qū)⒊蔀閲鴥?nèi)經(jīng)濟(jì)增長的主要動力，因此建議國家在維持房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，出臺一些創(chuàng)新政策，房地產(chǎn)的未來發(fā)展將會趨向多元化。

(梁艦：住建部中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房地產(chǎn)市場與住房保障研究分會副秘書長，國家發(fā)改委中國人力資源開發(fā)研究會住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域服務(wù)中心主任，中建政研集團(tuán)董事長)