博地瀾屋建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司總設(shè)計師 曹一勇

一直以來，商業(yè)地產(chǎn)憑借其超越于物業(yè)形態(tài)之上的巨大商業(yè)價值，吸引著眾多企業(yè)投入巨資進(jìn)行開發(fā)和項目操作。但由于其策劃、招商、建設(shè)及運營增值、收益等各階段極具專業(yè)性，而非簡單的策劃、建設(shè)和銷售，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也伴隨著較大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險。特別是隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和城市建設(shè)的快速推進(jìn)，城市商業(yè)廣場、商業(yè)綜合體如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，如何規(guī)劃設(shè)計、運作并打造一個成功的城市商業(yè)綜合體，是開發(fā)商需要不斷學(xué)習(xí)的課題。

城市綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)類項目的塔尖極致形態(tài)，其對策劃、招商、設(shè)計、運營管理、資金鏈等均提出了更為苛刻的要求，需要更加理性的決策和投入，一旦出現(xiàn)閃失，其負(fù)面影響不僅僅是項目本身，波及面會更加廣泛，挽回難度也會更大。

如果說住宅地產(chǎn)賣的是產(chǎn)品，那么商業(yè)地產(chǎn)賣的就是價值，是超越于物業(yè)形態(tài)之上的商業(yè)價值。由此可見，它可以增值數(shù)倍，同樣也可以血本無歸。其核心決定因素就是商業(yè)氛圍的打造，這也是絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目均有市場培育期的原因所在。而商業(yè)氛圍的成熟期，拋開資金鏈的因素，也不同程度地決定了投資者自持物業(yè)和銷售物業(yè)的比例以及銷售時機(jī)的選擇問題。

四大階段成功打造商業(yè)綜合體

那么，如何打造一個成功的城市商業(yè)綜合體?商業(yè)地產(chǎn)項目的操作可分為四個階段：商業(yè)策劃階段、商業(yè)設(shè)計及建設(shè)階段、營銷招商階段和運營管理階段。這四個階段可謂環(huán)環(huán)相扣、互有交叉，沒有輕重之分，但一定要相互協(xié)調(diào)、配合，任何一個環(huán)節(jié)的失誤都可能造成難以挽回的代價。

商業(yè)策劃先行

以石家莊新合作廣場商業(yè)綜合體為例，在商業(yè)策劃階段，博地瀾屋設(shè)計團(tuán)隊首先進(jìn)行了前期市場調(diào)研、商業(yè)定位、預(yù)招商和投資模擬分析等。經(jīng)過前期調(diào)研和分析定位，該項目位于石家莊市新華區(qū)內(nèi)，不屬于傳統(tǒng)商圈，但鄰近市中心，地理位置得天獨厚，通達(dá)性好。特別是項目用地周邊區(qū)域環(huán)境較好，集中了省直機(jī)關(guān)、衛(wèi)生廳、省人民醫(yī)院以及一所重點小學(xué)和重點中學(xué)，且周邊星級酒店分布較多，居住生活條件優(yōu)越且配套齊全，所在區(qū)域社會地位高，傳統(tǒng)商業(yè)、金融氛圍濃厚。

但是，由于地塊周邊無城市主干道，且北側(cè)有另一座在建的商城，設(shè)計師經(jīng)過反復(fù)論證，認(rèn)為該項目不適于再建設(shè)集中式的大型商業(yè)，而應(yīng)以城市商業(yè)綜合體開發(fā)為主，以可銷售的店面為商業(yè)部分的業(yè)態(tài)形式，結(jié)合公寓、辦公和金融配套。將住宅部分定位為理性、內(nèi)斂，面向高端人群，商業(yè)部分則定位為以金融為主的辦公區(qū)域。緊密結(jié)合市場的實際需求，合理安排不同性質(zhì)、不同類型的商業(yè)，力求實現(xiàn)利益的最大化。

一體化整合設(shè)計是成功的保障

而在商業(yè)設(shè)計及建設(shè)階段，除普通意義上的建筑設(shè)計外，還應(yīng)包含商業(yè)形象概念、室內(nèi)外環(huán)境景觀、色彩、標(biāo)識等設(shè)計內(nèi)容;在建設(shè)階段則對投資、時間成本的控制起到?jīng)Q定因素，對各專業(yè)、各工種的協(xié)調(diào)配合要求極高。目前國內(nèi)建筑設(shè)計主要分為兩大階段——前期的規(guī)劃、建筑方案設(shè)計和后期的施工圖設(shè)計。目前商業(yè)項目的設(shè)計環(huán)節(jié)大多也沿用此辦法在操作，但這其實是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，容易造成重復(fù)施工、反復(fù)修改、拖延工期和浪費投資，更主要是難以達(dá)到理想的商業(yè)環(huán)境效果。

在這方面，發(fā)達(dá)國家普遍已成熟地采用建筑、形象概念、色彩、界面、室內(nèi)外環(huán)境景觀、標(biāo)識設(shè)計一體化的做法，各專業(yè)相互協(xié)調(diào)、滲透、同步進(jìn)行，綜合效果理想，事半功倍。從中不難看出，建筑設(shè)計僅僅是商業(yè)設(shè)計系統(tǒng)中的一環(huán)，替代不了全部。國內(nèi)盡管商業(yè)設(shè)計體系尚未健全，但規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)四大專業(yè)同步進(jìn)行(委托一家設(shè)計機(jī)構(gòu)承擔(dān)四大專業(yè)會省去大量的協(xié)調(diào)成本)的條件是成熟的，同時專業(yè)的設(shè)計團(tuán)隊對色彩、標(biāo)識等整體概念的清晰，也會引導(dǎo)商業(yè)項目向成功和高效的方向邁進(jìn)。

例如在石家莊新合作廣場商業(yè)綜合體中，綜合項目規(guī)劃的整體布局，設(shè)計師設(shè)計了五個不同性質(zhì)、不同風(fēng)格的休閑廣場。整體建筑設(shè)計采用中國結(jié)的設(shè)計理念，由中國結(jié)環(huán)環(huán)相扣抽象變形而來的建筑立面，富有節(jié)奏感和韻律感，在重復(fù)與復(fù)制中體現(xiàn)穩(wěn)重、內(nèi)斂的氣質(zhì)。無過分的裝飾，立面造型與平面功能緊密結(jié)合，平面功能在立面上都有直觀的反應(yīng)。通過提取建筑中的元素，設(shè)計師抽象出與建筑統(tǒng)一的符號語言，對標(biāo)識、小品等景觀原素進(jìn)行了統(tǒng)一處理，提升了設(shè)計的整體體量，也實現(xiàn)了建筑、景觀、室內(nèi)一體化的精細(xì)設(shè)計。

在綜合體的商業(yè)部分，設(shè)計師注重室內(nèi)外空間的豐富多樣化，打造了開放式、體驗式的購物環(huán)境，將不同人流通過多樣化的空間引進(jìn)相關(guān)商業(yè)區(qū)域。特別是二層休閑廣場景觀連廊的設(shè)計當(dāng)屬該項目濃墨重彩的點睛之筆，是整個建筑的高潮部分。該景觀連廊外形醒目、節(jié)奏感強(qiáng)，巧妙地將人流分為上下兩層引進(jìn)建筑，形成自然起伏的曲線，達(dá)到兩個首層的效果，擴(kuò)大了步行街聚攏人流的功能。從建筑內(nèi)部流線上，連廊將消費人群最大化地引向了項目中部的中央庭院廣場，使其周圍的商業(yè)活躍起來。并且在中央庭院一層商業(yè)的頂部，通過連廊對外的連接，自然形成了圍合式的平臺休閑空間，環(huán)抱主題廣場，體現(xiàn)了傳統(tǒng)的合院理念。成為辦公、公寓以及周邊人群最適宜的交流平臺，并擴(kuò)大了商業(yè)的臨街面，提升了其周邊的商業(yè)價值。

營銷招商和運營管理也需專業(yè)化操作

而對于接下來的營銷招商和運營管理階段，同樣需要專業(yè)化操作。包括行銷策劃、市場推廣、招商策略及執(zhí)行等，這是商業(yè)地產(chǎn)成功與否在執(zhí)行層面的核心和關(guān)鍵所在。與此同時，運營管理系統(tǒng)的建立、團(tuán)隊組建、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理，關(guān)系著城市商業(yè)綜合體項目長遠(yuǎn)而良性的發(fā)展。

城市綜合體建筑的四大特征

城市綜合體建筑本身具有四個典型特征，而不同業(yè)態(tài)功能的合理布局，高效節(jié)能的成本控制，各種復(fù)雜系統(tǒng)、城市形象的綜合解決效果，是其設(shè)計成功與否的關(guān)鍵。好的設(shè)計作品應(yīng)更多考慮建筑與周邊城市環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系，考慮人們作為空間使用者的心理感受和使用要求，從而提升項目的整體經(jīng)濟(jì)及社會價值。

首先是超大的空間尺度。城市綜合體的體量在與城市規(guī)模、區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量相匹配的同時，往往與城市主干道相聯(lián)系，建筑體量相對巨大，室內(nèi)外空間尺度的協(xié)調(diào)把握往往是考量設(shè)計師對項目掌控能力的關(guān)鍵之一。其次是交通體系的立體化和樹形化。從業(yè)態(tài)和交通構(gòu)成上，人流、車流形成立體的交通組織，將城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通及建筑內(nèi)部交通與城市公共交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，形成了龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)。此外，由于城市綜合體機(jī)電、設(shè)備系統(tǒng)的復(fù)雜配置，節(jié)能環(huán)保、新能源和新技術(shù)的廣泛應(yīng)用將是其今后的發(fā)展趨勢，對于投資方、設(shè)計方、建造方、管理方都提出了更高的要求。

在此基礎(chǔ)上，專業(yè)化的操作至關(guān)重要。在商業(yè)策劃、商業(yè)設(shè)計、招商融資、運營管理各個環(huán)節(jié)中，專業(yè)團(tuán)隊的參與是必然的。即使如此，投資方還需具備將各個環(huán)節(jié)有機(jī)串聯(lián)、協(xié)調(diào)運作的能力，從而保證龐大系統(tǒng)的順利運行。這種情況下，博地瀾屋這樣能夠?qū)⒁?guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)一體化同步進(jìn)行的專業(yè)設(shè)計團(tuán)隊，就成為了提高工作效率、降低協(xié)調(diào)成本的有效途徑之一。

從積極意義上講，許多面臨舊城改造、土地置換的城市中心地帶，城市商業(yè)綜合體因其功能業(yè)態(tài)的豐富多樣性和互補(bǔ)連動性必定會給區(qū)域帶來新的聚合力，對就業(yè)、經(jīng)濟(jì)流通、城市建設(shè)、稅收等均將帶來收益。但同時，尤其是國家出臺一系列住房調(diào)控政策后，出現(xiàn)了諸多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資客紛紛聚焦商業(yè)地產(chǎn)項目的現(xiàn)象，有理由讓業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)良性發(fā)展。因此，全專業(yè)、一站式的設(shè)計、專業(yè)化的項目開發(fā)和運作，是成功打造商業(yè)地產(chǎn)項目的根本所在。

石家莊新合作廣場