寶能集團(tuán)非常重視成本管控之道
在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)向白銀時(shí)代的當(dāng)下，成本管控工作對(duì)于每一家房地產(chǎn)企業(yè)的意義和重要性都更為凸顯。今天我們有幸采訪到在這一領(lǐng)域有著20余年豐富經(jīng)驗(yàn)的寶能集團(tuán)成本中心負(fù)責(zé)人張有寶，和大家分享他的成本管控之道。張有寶認(rèn)為，要想做好成本管控，首先要做好產(chǎn)品定位工作，建立優(yōu)質(zhì)的成本體系，做到全員全過(guò)程管控。
建筑暢言網(wǎng)：成本管控工作的重要性毋容置疑，您認(rèn)為在成本的各個(gè)管控環(huán)節(jié)中，哪個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)影響最大？
張有寶：首先是拿地階段，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地的時(shí)候一定要慎重，拿地的價(jià)格會(huì)對(duì)后面整個(gè)項(xiàng)目的收益產(chǎn)生很大影響，包括地價(jià)高低、所處的位置，還有各種隱性費(fèi)用，對(duì)項(xiàng)目的效益都會(huì)產(chǎn)生影響。接下來(lái)在實(shí)施環(huán)節(jié)中，最關(guān)鍵的是產(chǎn)品定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，尤其產(chǎn)品定位會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的效益起到?jīng)Q定性的作用，例如容積率，是做商業(yè)還是做住宅等等。即便同樣是做住宅，做高層住宅還是做洋房別墅或者做普通住宅，不同的定位成本預(yù)算方面會(huì)有非常大的差別。
所以我們要去研究每一種產(chǎn)品的產(chǎn)品屬性和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，還要探究怎樣搭配能夠達(dá)到最佳比。成本管控的目的絕對(duì)不是成本越低越好，或者越節(jié)約越好，而是要使項(xiàng)目的效益率最大化，這才是成本管理中最核心的東西。有時(shí)候?yàn)榱烁玫剡M(jìn)行銷售，甚至還要研究怎么“多花錢”。如果一味地要求把產(chǎn)品價(jià)格壓到最低，項(xiàng)目品質(zhì)勢(shì)必會(huì)受到影響，自然也會(huì)影響后期銷售。
如果在拿地階段和產(chǎn)品定位階段把成本控制好，基本上大的成本就管控住了。現(xiàn)在成本可以分為三種類型，一是結(jié)構(gòu)性成本，二是功能性成本，三是客戶敏感性成本。結(jié)構(gòu)性成本在方案階段要去嚴(yán)格控制，開發(fā)商要給設(shè)計(jì)院制定一個(gè)限額指標(biāo)，設(shè)計(jì)院所做的各項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)用不能超過(guò)這個(gè)指標(biāo)。功能性成本要注重滿足產(chǎn)品的需要。而在客戶敏感性成本方面，不但不能去嚴(yán)控，反而應(yīng)該加大投入，例如園林景觀、大堂裝修等所有客戶都能夠感受到的地方，要舍得去投入。因?yàn)檫@些地方都是客戶最敏感的地方，也是對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響很大的方面。
方案設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)成本影響大的地方有很多，例如地下室的車位配置和層高、外立面的選材和工藝等等，都要嚴(yán)格控制，同時(shí)要跟設(shè)計(jì)院溝通清楚，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)要注重效益，所以在一些細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)上要考慮好成本。很多一線城市例如北上廣深，對(duì)于成本不是特別敏感，房子的提價(jià)空間很大，這樣可以做一些更高規(guī)格的設(shè)計(jì)，但是在二三線城市，項(xiàng)目的溢價(jià)空間很低，就要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本把控更加嚴(yán)格，外立面和幕墻、門窗設(shè)計(jì)都要注意。很多方面都跟成本相關(guān)聯(lián)，如外立面凹凸的地方不能太多，太多就會(huì)對(duì)成本產(chǎn)生影響。還有關(guān)于寫字樓的層高，究竟是做成3.9米、還是4.2米、4.5米？首先要明確產(chǎn)品定位，如果定位是高端寫字樓，那么層高至少需要4.2米，還有網(wǎng)絡(luò)和空調(diào)配置等方面也要注意。同理酒店也是如此，不同檔次的酒店要配置不同的設(shè)施，成本造價(jià)也顯然不同。所以真正決定成本的還是產(chǎn)品定位，定位高端產(chǎn)品，成本自然會(huì)高一些。
建筑暢言網(wǎng)：招標(biāo)采購(gòu)在成本管控的過(guò)程中非常重要，如何順利地實(shí)現(xiàn)招采計(jì)劃？
張有寶：在項(xiàng)目進(jìn)行的每個(gè)階段都有每個(gè)階段的目標(biāo)成本，拿地階段、方案階段、施工圖階段，每一個(gè)階段都要控制，不能超過(guò)預(yù)算，否則每個(gè)環(huán)節(jié)都超一點(diǎn)，最后的成本就無(wú)法控制了。在實(shí)施階段還有一點(diǎn)核心工作，就是必須要把招投標(biāo)的工作做好，合同的條款一定要具體細(xì)致，招投標(biāo)階段一定要競(jìng)爭(zhēng)充分，如果競(jìng)爭(zhēng)不充分，則不利于開發(fā)商選擇性價(jià)比最佳的合作企業(yè)。在招采過(guò)程中，大公司要通過(guò)集團(tuán)化的采購(gòu)模式，充分發(fā)揮戰(zhàn)略采購(gòu)和集采的優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)把價(jià)格降下來(lái)，尤其是一些大型設(shè)備如電梯等的價(jià)格。戰(zhàn)略采購(gòu)的方式既能找到性價(jià)比最優(yōu)的產(chǎn)品又能節(jié)省采購(gòu)時(shí)間。
建筑暢言網(wǎng)：作為一個(gè)集團(tuán)化公司是怎樣建立自己的成本管控體系的？
張有寶：從一個(gè)集團(tuán)化的公司角度而言，在項(xiàng)目的執(zhí)行落地階段，必須要明確責(zé)任成本，通過(guò)考核把責(zé)任成本落實(shí)到人。前期費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、配套費(fèi)等要考核開發(fā)部門；設(shè)計(jì)費(fèi)要考核設(shè)計(jì)部門；建安工程費(fèi)要考核工程及成本部門，營(yíng)銷費(fèi)要考核營(yíng)銷部門。之前一定要與各部門簽訂責(zé)任書，提前算好成本，明確獎(jiǎng)懲措施并以此為依據(jù)進(jìn)行考核，不能事后算賬。還要建立預(yù)警機(jī)制，超額的時(shí)候必須報(bào)批，一級(jí)科目預(yù)警必須上報(bào)到董事長(zhǎng)，二級(jí)和三級(jí)預(yù)警要匯報(bào)到董事長(zhǎng)下面相應(yīng)的負(fù)責(zé)人。
一般人理解的傳統(tǒng)意義上的成本就是招投標(biāo)，以為成本就是做做預(yù)結(jié)算，這其實(shí)是成本發(fā)展的初級(jí)階段——核算階段。而現(xiàn)在成本發(fā)展最核心的是價(jià)值創(chuàng)新，要充分發(fā)揮成本人員的價(jià)值，在每一個(gè)環(huán)節(jié)優(yōu)化方案，降低成本，創(chuàng)造效益。假設(shè)增加一百元成本卻能創(chuàng)造伍佰元的效益，這樣的成本管控當(dāng)然是最好的。要想真正做好成本管控工作，使項(xiàng)目各方面都符合產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品定位，一定要多花功夫，要多去項(xiàng)目周邊的樓盤考察調(diào)研。就像我之前談到的，成本管控不是只求低價(jià)，迪拜帆船酒店的成本投入可想而知，但你會(huì)覺(jué)得它浪費(fèi)錢嗎？因?yàn)樗旧淼亩ㄎ痪头浅８叨耍鄳?yīng)酒店消費(fèi)也很高，這樣綜合來(lái)看，盡管前期投入的成本不菲，但產(chǎn)品的效益也是非常好的。
建筑暢言網(wǎng)：在具體的環(huán)節(jié)中，如何更好地進(jìn)行成本管控？
張有寶：想要更好地進(jìn)行成本管控，整個(gè)公司的員工必須都有成本管控的意識(shí)，就是我們常說(shuō)的全員成本管控。因?yàn)槌杀臼秦灤╉?xiàng)目全過(guò)程所有環(huán)節(jié)的，從最開始的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)到后期的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，都會(huì)涉及到成本問(wèn)題，所以一定是與全員相關(guān)的，不是只有成本部門的人負(fù)責(zé)成本管控，要全員參與。
還有一點(diǎn)相當(dāng)重要，成本管控必須從上而下地重視，老板要有強(qiáng)有力的成本管控的要求，要協(xié)調(diào)各個(gè)部門配合成本管控的工作，設(shè)計(jì)部要配合成本人員提出的要求，人力部要配合成本的責(zé)任管控和考核，否則僅靠成本部門自己是推動(dòng)不起來(lái)這項(xiàng)工作的。還要重視成本的信息化建設(shè)，設(shè)置系統(tǒng)化的全國(guó)一級(jí)管控，把責(zé)任一層層地往下劃分落實(shí)到人頭上，通過(guò)獎(jiǎng)罰措施進(jìn)行有效的管控，這個(gè)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)鏈條都要注意。
在具體的工作中要注意有的放矢，不能管得太細(xì)，什么都要集團(tuán)報(bào)批，反而會(huì)工作影響效率。但是完全放松也不行，核心是要抓該抓的東西，建立好標(biāo)準(zhǔn)化，做好制度、體系和流程的建設(shè)工作。標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)成本的影響非常大，有些公司在標(biāo)準(zhǔn)化這方面就做得非常好，標(biāo)準(zhǔn)化后可以全國(guó)復(fù)制，這樣設(shè)計(jì)就會(huì)很快，產(chǎn)品的每個(gè)環(huán)節(jié)也都會(huì)快速流暢。但是假設(shè)每個(gè)產(chǎn)品都不一樣，都要單獨(dú)設(shè)計(jì)，就會(huì)浪費(fèi)很多時(shí)間和金錢。
我們集團(tuán)目前也在朝著標(biāo)準(zhǔn)化的模式發(fā)展，現(xiàn)在在做的產(chǎn)品很多，從住宅到寫字樓、酒店和大型的購(gòu)物中心Shopping Mall都有，所以標(biāo)準(zhǔn)化很重要很關(guān)鍵�，F(xiàn)在住宅基本都標(biāo)準(zhǔn)化了，其余的寫字樓、酒店、商業(yè)等業(yè)態(tài)也正在形成自己的標(biāo)準(zhǔn)。
建筑暢言網(wǎng)：您在成本管控領(lǐng)域有著多年的豐富經(jīng)驗(yàn)，那么您認(rèn)為作為一個(gè)優(yōu)秀的成本經(jīng)理人最需要具備的素質(zhì)是什么？
張有寶：我認(rèn)為要想成為一個(gè)優(yōu)秀的成本經(jīng)理人，首先要具備成本管控的系統(tǒng)性思維，同時(shí)還要有基本的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)，工作中要敬業(yè)，要注意做到公正公平，處處為公司的利益著想。作為一個(gè)成本經(jīng)理人，職業(yè)道德很重要。
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