建筑設(shè)計(jì)的方程式，如何求得最優(yōu)并適宜的解?設(shè)計(jì)與優(yōu)化同步，能使房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)提升并合理降低成本，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化。在清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院上，一種共識(shí)已經(jīng)形成——隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷深化，開發(fā)商更應(yīng)注重高效利用資源，把建筑視為整套系統(tǒng)開發(fā)和運(yùn)營，優(yōu)化成為必不可少的一環(huán)。對此，萬達(dá)商業(yè)管理有限公司工程部常務(wù)副總經(jīng)理孫多斌指出，萬達(dá)做優(yōu)化的初衷就是為了安全、品質(zhì)并合理降低成本。

萬達(dá)商業(yè)管理有限公司工程部常務(wù)副總經(jīng)理 孫多斌

安全、品質(zhì)、成本是優(yōu)化初衷

萬達(dá)探索城市綜合體建設(shè)過程中歷經(jīng)了幾代產(chǎn)品的變遷，談起萬達(dá)選擇做優(yōu)化的初衷，

孫多斌認(rèn)為可以歸納為關(guān)注幾個(gè)關(guān)鍵詞，即安全、品質(zhì)和成本。

“安全”包括生命安全和財(cái)產(chǎn)安全，萬達(dá)所開發(fā)的產(chǎn)品應(yīng)該從結(jié)構(gòu)上以及消防上都給予財(cái)產(chǎn)和生命以保障;

“品質(zhì)”包括產(chǎn)品的質(zhì)量和所營造的建筑空間的環(huán)境質(zhì)量，舉例來說，產(chǎn)品質(zhì)量跟安全有著直接的關(guān)系，大家在居住環(huán)境里生活是不是足夠舒適是開發(fā)商所關(guān)注的;

“成本”則包含兩部分內(nèi)容，一是初投資、此外是運(yùn)營成本。萬達(dá)投資的項(xiàng)目大部分由自己持有，運(yùn)營成本也一定是萬達(dá)最為關(guān)注的。在整個(gè)建筑壽命周期內(nèi)，運(yùn)營成本是投資成本的幾倍，尤其是商業(yè)建筑，運(yùn)營的成本更大。

因此開發(fā)商要優(yōu)化的是讓產(chǎn)品安全性更高、品質(zhì)更好，成本更可控。但讓這三個(gè)訴求集中在一起實(shí)現(xiàn)其實(shí)很難，需要與建筑行業(yè)里的設(shè)計(jì)師以及相關(guān)專家一起共同實(shí)現(xiàn)。

規(guī)范與發(fā)展完美結(jié)合才可以形成更好的作品

孫多斌介紹，萬達(dá)早期開始關(guān)注房地產(chǎn)優(yōu)化，節(jié)能是其中的一個(gè)方面，包括等材料的應(yīng)用。2009年，商業(yè)進(jìn)入大綜合體時(shí)代，萬達(dá)開始聘請一些相關(guān)的咨詢公司一起來做節(jié)能。說到節(jié)能，就涉及到一定程度的投資，但經(jīng)過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，通過科學(xué)的設(shè)計(jì)和改造，增加的投資非常小，換回的效果卻非常好。

以廣州白云萬達(dá)項(xiàng)目為例，如果照搬設(shè)計(jì)規(guī)范，會(huì)發(fā)現(xiàn)節(jié)能的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)在保溫層的厚度上，但根據(jù)廣州的氣候判斷，這一項(xiàng)目屬于“散熱型”，優(yōu)化方案僅從結(jié)構(gòu)入手，減少保溫厚度以及的選用，就節(jié)省了大量的初投資費(fèi)用，“投入了200多萬，節(jié)省了700多萬。孫多斌認(rèn)為，設(shè)計(jì)者辯證地理解規(guī)范，因地制宜地提出方案才能形成好的作品。

整體最優(yōu)是萬達(dá)的宗旨

管理成本精細(xì)化是萬達(dá)摸索出來的經(jīng)驗(yàn)。從粗獷發(fā)展到精細(xì)化一路走來，許多人認(rèn)為萬達(dá)甚至已經(jīng)有足夠的經(jīng)驗(yàn)來做出一個(gè)技術(shù)導(dǎo)則標(biāo)準(zhǔn)。對此，孫多斌表示，萬達(dá)一直在做設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)，對每個(gè)環(huán)節(jié)都有自己的標(biāo)準(zhǔn)，恰恰因?yàn)椴粩嗤晟频那捌谥笇?dǎo)，保證了萬達(dá)快速規(guī)�；�發(fā)展，“在這個(gè)過程中需要各個(gè)專業(yè)之間的配合，每一個(gè)專業(yè)萬達(dá)并不一定保證是最好，但是需要保證把整個(gè)項(xiàng)目做到最優(yōu)，這是萬達(dá)的宗旨。”孫多斌比喻，一個(gè)完整的人，不能光心臟好，別的地方差，需要身體協(xié)調(diào)發(fā)展，建筑亦如此，各個(gè)專業(yè)平衡往前走，整個(gè)系統(tǒng)達(dá)到最好，整個(gè)建筑體系才是最好。

選擇優(yōu)化的“稱手”工具

目前市場做優(yōu)化的機(jī)構(gòu)比較多，能力也不盡相同。對此，孫多斌表示，聘請優(yōu)化團(tuán)隊(duì)是新生的市場，做優(yōu)化，要讓開發(fā)商能夠理解其所做的案例，從而分析其所帶來的收益。能夠分析出能節(jié)約多少成本、獲得多少收益。“一個(gè)有責(zé)任的企業(yè)，要在整個(gè)建筑的全壽命周期里考慮問題。企業(yè)不但要對自身負(fù)責(zé)，還要勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任”他說。