建筑設計的方程式，如何求得最優(yōu)并適宜的解?設計與優(yōu)化同步，能使房地產(chǎn)項目品質(zhì)提升并合理降低成本，實現(xiàn)資源價值的最大化。在清華城市規(guī)劃設計研究院主辦的“聚焦房地產(chǎn)優(yōu)化——設計師筆下的建筑資源沙龍”上，一種共識已經(jīng)形成——隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷深化，開發(fā)商更應注重高效利用資源，把建筑視為整套系統(tǒng)開發(fā)和運營，優(yōu)化成為必不可少的一環(huán)。對此，清華城市建筑與環(huán)境能源研究所副所長譚小川比喻，建筑如同一個人，優(yōu)化設計如同保健師和醫(yī)生，做到未雨綢繆，適宜的“對癥下藥”才是最好的方案。而通過與萬達集團、太古地產(chǎn)的合作，實施機電優(yōu)化的項目不同程度的減少了能耗，更降低了運營成本。

清華城市建筑與環(huán)境能源研究所副所長 譚小川

房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展 留下建筑怪胎

過去30年，房地產(chǎn)行業(yè)波動式向前發(fā)展，追求速度與效益卻忽略了品質(zhì)與可持續(xù)，導致大量的建筑“怪胎”。如火如荼的既有建筑節(jié)能改造——對能耗高的既有建筑的圍護結構、供熱系統(tǒng)、采暖制冷系統(tǒng)、照明設備和熱水供應設施等實施節(jié)能改造——就是針對已經(jīng)蓋好的建筑進行的一種“補救和治療”，如今已經(jīng)在全國上下形成一種運動。

“我做的最多的往往是節(jié)能改造項目，如果從業(yè)務發(fā)展角度講是有很大的收益——新房子一蓋好，我們就要進場進行改造。”但譚小川卻為此感到痛心疾首，她更從女性獨特地感性視角比喻——建筑如同一個人，優(yōu)化設計者就像是母親，要強調(diào)“優(yōu)生優(yōu)育”，盡量減少建筑“怪胎”的出現(xiàn)，就必須要將優(yōu)化環(huán)節(jié)置于一個項目的初始端，未雨而綢繆。建筑優(yōu)化應當同步或先于建筑設計、策劃，在解決方案、標準階段進行優(yōu)化，進行精細化設計。

對結果負責，最適宜而非最貴才是最好

很多企業(yè)在優(yōu)化的過程中也面臨多種選擇，哪些部分需要優(yōu)化?把成本投入降到最低就是優(yōu)化嗎?

譚小川指出，開發(fā)商在選擇優(yōu)化方案過程中往往都會選擇能夠?qū)⒊杀究s減到最小的，然而在整個項目投入使用后卻發(fā)現(xiàn)這個曾經(jīng)大大縮減成本的方案帶來了種種后遺癥，例如不舒適的室內(nèi)環(huán)境和超高的運行能耗。“最適合的方案才是最好的方案。”她說。

而人們對綠色建筑認識卻是認為需要采用高技術，必須是高投資。對此，她表示需要普及正確的綠色低碳概念，不是一味高精尖的技術才叫綠色與節(jié)能。很多好的技術的成本都很低，用對地方就有好的效果，而高成本技術沒有用對地方，就是巨大的浪費。目前我國綠色建筑的盲目投資導致的浪費是非常多的。

在建筑物形成過程中，設計、施工和運營每個角色只對眼前負責，只對自己的領域負責，沒有人對結合體負責。即好像頭腳單看都很好，但是結合起來不是樣子。因此應推廣全生命周期的理念，從設計到運行全程負責，整體優(yōu)化，才能做到初投資和運行費的綜合最優(yōu)。

在優(yōu)化過程中也是同理。不管是負責哪個環(huán)節(jié)的部門，都有充分的理由說明自己的環(huán)節(jié)才是最應該進行優(yōu)化的，例如結構優(yōu)化可以節(jié)材節(jié)財，機電優(yōu)化可以舒適節(jié)能，消防優(yōu)化能夠安全經(jīng)濟。然而，整個全過程需要跨專業(yè)協(xié)作，共同對結果負責，“設計優(yōu)化管理的行當屬于新興行當，沒有規(guī)范，沒有標準，如果沒有很好的跨專業(yè)的配合，各個專業(yè)都按最優(yōu)的方案來做，可能會花了奔馳的錢攢出一臺。”

案例

例如我們負責節(jié)能優(yōu)化的項目廣州珠江城(17萬平米，309米高)，美國設計公司的最初設計方案是采用高保溫性能的，我們經(jīng)過模擬分析發(fā)現(xiàn)，用保溫性能越好、價格越高的玻璃幕墻，空調(diào)運行費用越高，這個項目就應該用最普通、最便宜的玻璃幕墻。我們經(jīng)過多次努力說服了美國設計公司修改了方案，降低初投資近千萬元，而運行費每年也可節(jié)省上百萬元。

例如我們和萬達集團合作的萬達商業(yè)綜合體室內(nèi)步行街的天窗優(yōu)化項目，我們綜合考慮保溫、通風、遮陽、采光，給出了不同氣候條件下的綜合最優(yōu)方案供建筑設計師選擇，可以提高室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)的同時，保證能耗得到有效控制。

在空調(diào)等機電設備優(yōu)化的例子就更多了。最常見的是設計院或由于粗放型設計、或出于安全余量的考慮，在空調(diào)系統(tǒng)的設備選型中往往偏大很多，不僅導致初投資的浪費，也使得運行效率很低。我們在大量項目中通過優(yōu)化水泵和冷機的選型，選擇較小的水泵和冷機，既降低了初投資、也降低了運行費用。