老齡化是房地產(chǎn)越不過(guò)的坎

人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致剛需增長(zhǎng)放緩。15~64歲的勞動(dòng)年齡人口是購(gòu)房主體，其中15~34歲人口購(gòu)房主要為消費(fèi)性住房需求，35~64歲人口主要為投資性住房需求。部分購(gòu)房者將投資房產(chǎn)作為一種儲(chǔ)蓄，退休后將房產(chǎn)出售作為養(yǎng)老資金。老齡人口比重越高，購(gòu)房意愿則相對(duì)不足，存量房、待售房越多。而隨著計(jì)劃生育和預(yù)期壽命的增加，中國(guó)已于2011年迎來(lái)人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)。

計(jì)劃生育加速底部老齡化，消費(fèi)性住房需求日漸放緩。中國(guó)于1982年開(kāi)始執(zhí)行計(jì)劃生育政策，生育率一直走低，從2003年開(kāi)始維持在1.2%左右。32歲以下人口比例將逐漸縮小，消費(fèi)性住房需求也將隨之減弱。

人口預(yù)期壽命增長(zhǎng)則加速了頂部老齡化。隨著居民生活條件的改善、醫(yī)療技術(shù)的提高，預(yù)期壽命有了大幅增加。2010年中國(guó)人均預(yù)期壽命已達(dá)74.83歲，預(yù)期壽命的增加提高了人口金字塔的頂部權(quán)重。

底部老齡化與頂部老齡化疊加，加速了中國(guó)人口的老齡化進(jìn)程。2006年《國(guó)家人口發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告》指出，15~64歲總?cè)丝趯⒃?016年達(dá)到高峰，但早在2011年中國(guó)人口結(jié)構(gòu)已迎來(lái)拐點(diǎn)，比預(yù)期時(shí)間提前5年。總勞動(dòng)年齡人口占比從2010年的74.5%開(kāi)始下降，短短四年已降至2014年的73.41%。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)拐點(diǎn)緊隨總勞動(dòng)力人口拐點(diǎn)的來(lái)臨。日本總勞動(dòng)力人口占比在1992年達(dá)到峰值，而房地產(chǎn)泡沫在1991年已開(kāi)始破裂。美國(guó)總勞動(dòng)力人口占比在2006年見(jiàn)頂，2007年房?jī)r(jià)即開(kāi)始下跌。

2003年至2013年房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)，但在需求逐步減弱、總勞動(dòng)人口比重下降等多重因素影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)難再輝煌。對(duì)房?jī)r(jià)前景的悲觀預(yù)期，又進(jìn)一步抑制投資性與投機(jī)性住房需求。這種趨勢(shì)下，從2015年底延續(xù)到今年一季度的房?jī)r(jià)回暖不可持續(xù)，房?jī)r(jià)將在隨后不久進(jìn)入盤(pán)整期和下行通道。