光明地產(chǎn)總裁 沈宏澤

在國(guó)企改革的大勢(shì)中，“巨無(wú)霸”光明食品集團(tuán)率先踏出一大步。2014年起，光明食品集團(tuán)旗下重要產(chǎn)業(yè)農(nóng)工商房產(chǎn)完成了與海博股份間的重大資產(chǎn)重組，正式登陸資本市場(chǎng)，海博股份經(jīng)過(guò)重組后變身光明地產(chǎn)。

光明地產(chǎn)開(kāi)放式市場(chǎng)化重組為國(guó)企改革和資產(chǎn)證券化提供了一個(gè)可供探索的樣本。

“隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、人口老齡化和居民生活個(gè)性化要求的逐步提高，未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、智慧社區(qū)、綠色建筑、節(jié)能建筑等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的多元化方向也將在政策的進(jìn)一步扶持下迎來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)遇，帶動(dòng)社會(huì)效益、客戶效益和企業(yè)效益的提高。這也是光明地產(chǎn)重組完成后新的轉(zhuǎn)型方向。”光明地產(chǎn)總裁沈宏澤說(shuō)。

Q：作為光明集團(tuán)旗下重要品牌，光明地產(chǎn)是去年由農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司通過(guò)重組海博股份更名的，促進(jìn)這次重組的原因是什么?集團(tuán)這一抉擇背后的考慮和計(jì)劃是什么?

沈宏澤：公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊是光明食品集團(tuán)的重要產(chǎn)業(yè)之一。公司于2014年起，順應(yīng)國(guó)資國(guó)企改革的大勢(shì)，在光明食品集團(tuán)的正確領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，完成了與海博股份間的重大資產(chǎn)重組，正式登陸資本市場(chǎng)，邁上國(guó)資國(guó)企改革和資產(chǎn)證券化的新征途。

本次重組，是推進(jìn)公司發(fā)展轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的重要舉措之一，公司加大資產(chǎn)運(yùn)作力度，適時(shí)抓住機(jī)會(huì)，有利于公司更好地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。充分發(fā)揮上市公司的優(yōu)勢(shì)，加快盤(pán)活非主營(yíng)業(yè)務(wù)的存量資產(chǎn)和低產(chǎn)出經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資源布局。重組通過(guò)整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是光明集團(tuán)資產(chǎn)證券化的重要舉措，這一舉措有利于公司更好拓展業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，更好回報(bào)投資者。

同時(shí)，以開(kāi)放式市場(chǎng)化重組為途徑，既可以為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供融資平臺(tái)，又能夠增厚上市公司的整體資本規(guī)模和盈利水平。有助于激發(fā)國(guó)企機(jī)制和體制活力，進(jìn)一步推動(dòng)國(guó)企經(jīng)營(yíng)機(jī)制與市場(chǎng)接軌，健全國(guó)有企業(yè)公司法人治理結(jié)構(gòu)，形成協(xié)調(diào)運(yùn)作、有效制衡的決策、執(zhí)行、監(jiān)督機(jī)制。

Q：重組后，2016年公司披露的一季度凈利同比跌超五成，這是什么原因?qū)е碌?公司有什么應(yīng)對(duì)措施?

沈宏澤：公司于2015年8月完成重大資產(chǎn)重組后，2016年第一季度實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)約4000萬(wàn)元，與2015年同期凈利潤(rùn)約2900萬(wàn)元相比，實(shí)際增加了37.93%。

公司目前披露的一季度凈利同比下降，是在資產(chǎn)重組情況下，財(cái)務(wù)報(bào)表的編制要求基礎(chǔ)上，根據(jù)同一控制下企業(yè)合并增加子公司或業(yè)務(wù)的，視同合并后的報(bào)告主體自最終控制方開(kāi)始控制時(shí)點(diǎn)起一直存在的編制方法下得出的。

撇開(kāi)這一統(tǒng)計(jì)因素不論，2016年，公司也將積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，加大銷(xiāo)售力度，強(qiáng)化成本控制，狠抓運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)，以更好的業(yè)績(jī)回報(bào)公司全體股東。

Q：經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，光明地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖構(gòu)造是怎樣的?產(chǎn)品創(chuàng)新和構(gòu)造是怎樣的?公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力和優(yōu)勢(shì)是什么?

沈宏澤：公司下屬主要房產(chǎn)子公司農(nóng)工商房產(chǎn)成立于1988年，“農(nóng)工商房產(chǎn)”為中國(guó)馳名商標(biāo)。農(nóng)工商房產(chǎn)獲得“2014年度最具影響力企業(yè)”稱(chēng)號(hào)及2014年度最具影響力地產(chǎn)企業(yè)大獎(jiǎng)。自1988年起公司建立起以房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物流產(chǎn)業(yè)鏈為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司。目前，公司擁有下屬企業(yè)100多家，其中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)近70家，下屬商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)、物流集團(tuán)、建筑施工企業(yè)、物業(yè)管理等。

公司住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的主要產(chǎn)品為各類(lèi)商品住宅。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，始終堅(jiān)持“立足精耕上海，深耕城市能級(jí)高、發(fā)展?jié)摿Υ蟮氖��?huì)城市，積極拓展符合企業(yè)實(shí)際情況的房地產(chǎn)新業(yè)務(wù)、新市場(chǎng)，堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)下的多元化發(fā)展之路”的發(fā)展戰(zhàn)略。目前我們的開(kāi)發(fā)足跡遍布、、、、、、、、上海等八省區(qū)市。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)住宅，無(wú)論戶型還是立面、部品部件等，都已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟，因此任何一個(gè)企業(yè)不會(huì)再去進(jìn)行傳統(tǒng)意義上的產(chǎn)品創(chuàng)新。光明地產(chǎn)關(guān)注的是推進(jìn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，保證項(xiàng)目的快速?gòu)?fù)制及快速推進(jìn)，通過(guò)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化節(jié)約開(kāi)發(fā)周期，最大程度節(jié)約財(cái)務(wù)成本，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。在針對(duì)具體項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的過(guò)程中，大部分產(chǎn)品是從我們已有的標(biāo)準(zhǔn)中選取的，少量非主力產(chǎn)品考慮進(jìn)行創(chuàng)新升級(jí)。同時(shí)，結(jié)合當(dāng)前政府大力推行的裝配式建筑、二胎政策等，我們會(huì)將現(xiàn)有的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不斷進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，使產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)品創(chuàng)新有機(jī)結(jié)合。

Q：作為光明食品集團(tuán)旗下上市公司，如何整合利用集團(tuán)母公司強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)?

沈宏澤：光明食品集團(tuán)支持地產(chǎn)公司相關(guān)土地開(kāi)發(fā)。光明地產(chǎn)具備多元化的項(xiàng)目拓展能力，除了公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛方式以外，還積極探索通過(guò)舊城改造、城中村改造、城市更新、歷史名鎮(zhèn)保護(hù)開(kāi)發(fā)、保障房，光明食品集團(tuán)盤(pán)活存量土地資源和殷實(shí)農(nóng)場(chǎng)建設(shè)、合作開(kāi)發(fā)、兼并收購(gòu)等靈活的拓展方式獲取項(xiàng)目資源。堅(jiān)持聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，以上海為主戰(zhàn)場(chǎng)，整合一切可以整合的力量，尋求更多優(yōu)質(zhì)的社會(huì)資源。

此外，憑借公司良好的經(jīng)營(yíng)能力，可以充分發(fā)揮光明食品集團(tuán)資源和平臺(tái)持續(xù)作用，公司積極開(kāi)拓中期票據(jù)、公司債劵長(zhǎng)期限、低成本的融資渠道，進(jìn)一步降低融資成本，提高償債能力，控制融資風(fēng)險(xiǎn)，為公司長(zhǎng)期、穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

Q：目前房地產(chǎn)面臨洗牌變革期，作為國(guó)企控股的上市公司，光明地產(chǎn)在面臨挑戰(zhàn)和壓力下如何轉(zhuǎn)型?能否介紹下光明地產(chǎn)創(chuàng)新與變革的具體舉措?

沈宏澤：光明地產(chǎn)憑借資源優(yōu)勢(shì)，聚焦客戶生活需求，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，探索多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展路徑，打造開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)雙平臺(tái)，以金融、“互聯(lián)網(wǎng)+”為驅(qū)動(dòng)，完成由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向多元化經(jīng)營(yíng)企業(yè)的完美蛻變，最終實(shí)現(xiàn)公司的永續(xù)經(jīng)營(yíng)。

公司以住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，以商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)為輔，憑借公司住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資源優(yōu)勢(shì)以及專(zhuān)業(yè)能力，聚焦剛需及改善型需求客戶，以“智慧住宅”、“綠色住宅”為主題全面升級(jí)，形成自身特色。

公司將重點(diǎn)盤(pán)活現(xiàn)有的商業(yè)存量資產(chǎn)，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力提升，強(qiáng)化持有型物業(yè)與資本的關(guān)聯(lián)度;打造社商品牌，作為住宅產(chǎn)品的高標(biāo)配，同時(shí)成為連接上游食品供應(yīng)、物流配送、服務(wù)等和下游業(yè)主資源的紐帶和載體。

物業(yè)服務(wù)作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的下游，公司將打造高品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)“品牌溢價(jià)”;經(jīng)營(yíng)理念上從“物的管理”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;人的服務(wù)”，聚焦客戶需求，多元化服務(wù)挖掘物業(yè)服務(wù)的價(jià)值;為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、社區(qū)商業(yè)、冷鏈物流、養(yǎng)老等其他業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展提供穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的客戶源。

作為新興業(yè)務(wù)板塊，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的探索方向之一。借勢(shì)光明食品集團(tuán)的土地資源優(yōu)勢(shì)以及存量資產(chǎn)，搭建專(zhuān)業(yè)化的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，打造集養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)為一體的大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

Q：你怎么看待房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)?光明地產(chǎn)中長(zhǎng)期企業(yè)愿景是什么?

沈宏澤：2016年，房地產(chǎn)行業(yè)仍將作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)。在土地紅利時(shí)代過(guò)去的行業(yè)新常態(tài)下，行業(yè)呈現(xiàn)利潤(rùn)逐步回歸理性，行業(yè)分化加劇，集中度提高等特點(diǎn)。隨著城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，剛性需求仍將是市場(chǎng)的主流需求，而二胎政策的放開(kāi)同時(shí)也將進(jìn)一步加大改善型需求的出現(xiàn)。

在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，去庫(kù)存仍將是行業(yè)繞不開(kāi)的重要課題，市場(chǎng)運(yùn)行良好的支撐點(diǎn)主要在一、二線城市。對(duì)光明地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，獲取上海等一線城市稀缺土地資源的能力、預(yù)判布局適當(dāng)二線城市的能力、靈活的加速去化三四線城市存貨的能力將很大程度上影響到企業(yè)未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)生存與持續(xù)發(fā)展。

光明地產(chǎn)是上海市國(guó)資控股的大型房地產(chǎn)上市公司，我們堅(jiān)持傳承海納百川、責(zé)任穩(wěn)健、積極創(chuàng)新、堅(jiān)守品質(zhì)、敢夢(mèng)敢想的“海派文化”，堅(jiān)持“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)中求進(jìn)”的戰(zhàn)略方向不動(dòng)搖，積極研判國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，把握多元化房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇，以真誠(chéng)負(fù)責(zé)的態(tài)度，堅(jiān)持為市場(chǎng)提供精致、優(yōu)雅、創(chuàng)新的精惠海派產(chǎn)品，為客戶提供真正高品質(zhì)家園、健康從容的海派新生活。