全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 聶梅生

2016年以來(lái)，一線(xiàn)城市與二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)齊飛，漲幅令人側(cè)目。5月，蘇州、南京、杭州、合肥地王頻繁出現(xiàn)，5月單月出現(xiàn)了地王宗數(shù)高達(dá)69宗，其中有56宗地王出現(xiàn)在二線(xiàn)城市。

“土地與地方財(cái)政關(guān)系緊密，地價(jià)是降不下去的，敏感的開(kāi)發(fā)商看清楚了這一點(diǎn)，房?jī)r(jià)由此飛漲，地王就頻頻出現(xiàn)。”6月16日下午，在由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)建設(shè)管理協(xié)會(huì)、中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)工程項(xiàng)目管理委員會(huì)、廣聯(lián)達(dá)軟件股份有限公司聯(lián)合主辦的2016年中國(guó)建設(shè)行業(yè)年度峰會(huì)上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生接受了專(zhuān)訪(fǎng)，對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲、“地王”頻現(xiàn)現(xiàn)象及背后風(fēng)險(xiǎn)表達(dá)了相關(guān)看法。

Q：2016年房?jī)r(jià)上漲明顯，各地頻現(xiàn)“地王“，原因是什么?有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)?聶梅生：土地供給不足與貨幣供應(yīng)量過(guò)大造成了今年地價(jià)上漲。2013年時(shí)住宅用地占城鎮(zhèn)用地的比例為33%。在這方面，美國(guó)在2007年時(shí)已為54%，日本2009年時(shí)也達(dá)到61%，我們的土地供應(yīng)是不足的。我統(tǒng)計(jì)了2008年以來(lái)房?jī)r(jià)與貨幣供應(yīng)量的關(guān)系，結(jié)果顯示兩者呈放大型正相關(guān)關(guān)系。

房?jī)r(jià)上漲與地王出現(xiàn)是同一邏輯。土地的價(jià)格是無(wú)法降下來(lái)的，因?yàn)樗�和地方�?cái)政的關(guān)系太緊密，地方政府融資緊張，很多都是用土地抵押，所以土地價(jià)格降不下去，房?jī)r(jià)就下不去。開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)必須依靠拿地補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，但土地稀缺，競(jìng)拍就必然導(dǎo)致地王出現(xiàn)。

但地王的解套不會(huì)靠政府，最后還是老百姓去買(mǎi)單，拿地王的錢(qián)最終是要轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中去的，就看哪批老百姓去買(mǎi)了。風(fēng)險(xiǎn)肯定是有的，就看企業(yè)能耗多久，能不能扛得住。

Q：在這一輪土地?fù)寠Z戰(zhàn)中，國(guó)企、央企成為了市場(chǎng)中的�？停�民營(yíng)企業(yè)很少搶到，這樣的態(tài)勢(shì)對(duì)于民營(yíng)企業(yè)發(fā)展會(huì)有什么影響?

聶梅生：最近我們密集調(diào)研了民營(yíng)企業(yè)的狀況，發(fā)現(xiàn)它們?cè)孤曒d道，很多打算退出房地產(chǎn)行業(yè)。國(guó)企通過(guò)整合成為巨無(wú)霸，民營(yíng)企業(yè)玩不起，很多已經(jīng)轉(zhuǎn)型，做養(yǎng)老或其他服務(wù)業(yè)。這可能也是件好事，轉(zhuǎn)型科技、綠色、智能行業(yè)附加值更高，會(huì)更有競(jìng)爭(zhēng)力。

Q：這種情況下，要如何改變，你有什么建議?

聶梅生：對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，我認(rèn)為必須要進(jìn)行供給側(cè)改革，一是土地供給側(cè)改革，要推動(dòng)同地、同權(quán)、同價(jià)農(nóng)地入市，完善改進(jìn)土地招拍掛制度，改革70年土地使用權(quán)制度。同時(shí)要進(jìn)行房地產(chǎn)投融資體制改革，加大直接融資比例，建立各類(lèi)房地產(chǎn)投資基金，制定房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化法律法規(guī)，改進(jìn)公積金制度，建立住房銀行等自主建房支持機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)稅費(fèi)改革也很重要，對(duì)企業(yè)而言，土地出讓金與稅費(fèi)并軌，規(guī)范化納稅;對(duì)個(gè)人而言，要制定房地產(chǎn)稅政策。但必須承認(rèn)，做到這些太難了。