7月6日，旭輝集團上調全年銷售任務至438億元，較原定目標365億元，上升20%。上調的底氣來自于上半年出色的銷售表現。數據顯示，上半年旭輝集團銷售大漲至308億元，完成全年業(yè)績的85%。旭輝集團副總裁兼區(qū)域事業(yè)部總經理孔鵬稱：跟隨集團目標的上調，旭輝北京公司也適度上調業(yè)績目標，向百億發(fā)起沖擊。

旭輝集團副總裁兼北京區(qū)域事業(yè)部總經理 孔鵬

Q：怎么評價今年上半年北京房地產市場的變化?

孔鵬：上半年北京房地產整體市場比較溫和，房價上漲平穩(wěn)，但地價漲幅驚人。

從供應上看，“首置、首改、剛需類”接近枯竭，“再改”、別墅項目大幅增加，商辦在某種程度上從結構上彌補“剛需”不足。由于需求旺盛，這幾個端口銷售情況不錯。但價格和老百姓支付背離趨勢越來越明顯，真正的剛性需求無法滿足。核心原因還是供應端，地價太高，供不出“剛需”住宅。

另一個明顯的變化是政策端口，隨著市政府遷至通州靴子落地，北京第一次呈現從單中心變成雙中心的趨勢，導致通州全面限購，加上京津冀一體化進程，外溢效應更加明顯。從目前數據看，環(huán)京市場去化情況很不錯。政策端的另一個特征是北京土地供應進一步減少，成交土地的建設用地面積為147.55萬平方米，同比下降36.4%，環(huán)比下降70.7%。也是6年來首次低于200萬平方米。

房價上漲、土地資源枯竭、首都加速人口疏解，以及上半年關于商辦的限購傳言，這些變化帶來了大北京地區(qū)房地產市場不確定性增加。

Q：你怎樣預測下半年市場?

孔鵬：如果政策環(huán)境不出現大的改變，下半年會繼續(xù)保持上半年的溫和態(tài)勢。2016年下半年是房企出貨的時機，對消費者來說也是不錯的購房時機。在寬松的金融環(huán)境下，貸款利息越低買的越值，在土地供不應求和人口結構未發(fā)生根本變化的情況下，房價想降下來可能性較低。

Q：旭輝北京上半年業(yè)績具體表現如何?成交產品呈現出什么特點?

孔鵬：旭輝北京上半年完成銷售額37億元，實現回款32億元左右。上半年出售的產品主要集中在別墅項目，比如平谷的當代旭輝墅、廊坊的十九城邦等。

根據相關統(tǒng)計，北京別墅市場上半年共售出3400套，其中旭輝的銷售數字是570套，占據全北京別墅數量的六分之一。這得益于旭輝整個產品線定位為別墅入門級，價格相對親民，量走得比較好。

值得一提的一個亮點是，6月份最后一天我們推出商辦產品26街區(qū)，開盤當天1800余套房源全部售罄，銷售金額達18億元。良好業(yè)績的取得得益于我們清晰的產品定位和相對合理的售價。

Q：旭輝北京產品含住宅和商辦兩大類，特點是雖然項目數量上是4∶4，但規(guī)模貨值上商辦明顯大于住宅。現在商住限購傳言頻出，你怎么看待這種行為?

孔鵬：商住限購面臨著重重挑戰(zhàn)。第一大挑戰(zhàn)是契約精神的維系。政府組織開發(fā)商進行的土地拍賣是市場行為，拍賣之前有條件限制，企業(yè)根據條件限制進行估值，這是一種契約�；�于契約條件，企業(yè)最后盈虧自負。若是后面出讓商辦用地加上商住專項審查等限制條件，在進行土地拍賣時開發(fā)商會重新評估，但對正在推向市場以及已經推向市場的產品進行突然的限購某種程度上與契約精神有一定沖突。

第二個比較大的挑戰(zhàn)是后續(xù)重新做估值。如果所有的開發(fā)商大幅調低限購后的商辦估值，帶來的后果是地價的大幅降低、區(qū)縣財政收入的大幅降低。北京現在還沒有到完全可以脫離土地收入的地步。

第三個挑戰(zhàn)是，隨著北京土地稀缺和地價快速上漲，老百姓對入門級“剛需類”以及“首改”住宅需求得不到滿足，短期供需矛盾只能靠商住產品作為過渡解決。一旦商住限購，目前中間斷檔的結構性矛盾很難解決。而這還不同于高端市場，恰恰是民生問題。

所以說，限購看似簡單，實則涉及法制、土地財政、民生三大關聯層面，不全面考慮會帶來比較大的問題。當然商住不規(guī)范的很多，我們理解政府擔心商住項目演變成筒子樓，再次成為城市毒瘤，我們要做的就是尋求解決之道。

Q：旭輝有何應對措施?

孔鵬：最初人類居住的城市環(huán)境中居住空間、消費空間、工作空間有明顯界限，但互聯網出現后三者之間的邊界模糊了。我們打造的是一個針對年輕人的新興類7*24小時極客社區(qū)概念，比如旭輝26街區(qū)。

范本來自于大學，沒有人會在意大學太遠，因為一旦進入大學城，一年365天都在里面，會孵化很多新的項目。這是我們商住社區(qū)未來的方向。如果社區(qū)變成年輕人社會化大學的延續(xù)，成為剛進入社會到結婚之前的一個過渡，或者創(chuàng)業(yè)公司做大后轉移出去的過渡，能把才智、深度交往等習慣延續(xù)下來。同時這個東西承載的不僅僅是居住功能，有這樣的解決方案對政府而言可能是更好的出路。

住宅更講究私密性，鄰里互動不重要。但商辦類強調鏈接和人與人的互動。多鏈接的街區(qū)概念，可以實現整個項目商辦屬性爆發(fā)，實現單體價值，同時獲得一種更好的商辦體驗。這種類獨棟或者小獨棟的辦公在北京還是比較稀缺的。實際上，旭輝在這件事情上已經探討了一年。作為一個街區(qū)運營商，旭輝已經不僅僅是城市運營商，還要嘗試內容運營更新�，F在我們嘗試一套社區(qū)操作系統(tǒng)，下半年會以不同形式推出。

Q：給人的感覺，旭輝戰(zhàn)略上比較激進，戰(zhàn)術上比較保守，從不拿地王，走量為主。但隨著“剛需”和改善項目利潤漸低，旭輝未來發(fā)展空間在哪里?

孔鵬：戰(zhàn)略是旭輝的核心能力。首先是時機的把握。當大家都在區(qū)域布局的時候，我們選擇全國布局。從區(qū)域較有優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)變成的無名小卒，需要很大承受力，也是我們戰(zhàn)略的起始點，到今天這一步的先見之明得到驗證。

第二點，我們做全國化布局的時候，核心觀點是房地產市場的發(fā)展要依托國民經濟、城市化進程、人口聚焦這三件事，我們認為都市消費能力和人口聚焦是個趨勢，在全中國只要抓20~30個城市足以支撐千億規(guī)模。因此，旭輝布局的都是主流城市、強二線城市和主流經濟圈。到現在為止，布局的17個城市都是堅定的按照這個戰(zhàn)略執(zhí)行。

第三點，我們最關心的其實是增長率、利潤率、負債率始終保持平衡。追求增長，但不追求高負債的增長，不追求零利潤增長。這幾年，公司利潤率每年上升0.5個百分點，凈利潤率達到12%，復合增長率沒有低于50%，是一個比較滿意的結果。

我們自己不認為戰(zhàn)略上激進，而是戰(zhàn)略上清晰，戰(zhàn)術上堅定，是謹慎的樂觀主義者，我們認為這個行業(yè)會持續(xù)很長一段時間。

Q：由于香港市場對內地房企估值偏低，很多房企嘗試回A股，旭輝是否有這方面考慮?

孔鵬：未來旭輝不放棄回A股的機會。旭輝很感謝能在香港資本市場上市，香港資本市場是個要求更嚴格的市場，這個資本市場教會我們很多東西，讓我們更守規(guī)矩。

外資對內房股估值低，核心原因就是認為行業(yè)沒有那么朝陽。旭輝是從市場中打拼出來的企業(yè)，不同于央企、老牌企業(yè)，必須對自己要求更高。我們的股價一路上漲也是證明，從最初的1.2港元，到中間最高沖擊2.6港元，直到現在穩(wěn)定在1.9~2.0港元之間。上市三年旭輝交出了令市場比較滿意的答卷。