尹中立

年初房價出現(xiàn)快速上漲，但5月份之后上漲速度已經(jīng)放緩。本輪房價上漲始于2015年初，開始是深圳、、等少數(shù)一線城市領(lǐng)漲，從2016年初開始，東莞、惠州、南京、蘇州、中山、珠海、昆山、合肥、廈門、武漢等二線城市出現(xiàn)快速補漲，這些城市的房價在半年時間里累計均超過20%。

今年4月份之后，在政府的調(diào)控下(中央政府及時調(diào)整了貨幣政策，貨幣政策從第一季度的寬松回歸到中性;地方政府也出臺了一系列調(diào)控房價政策)，房價上漲速度得到初步遏制，主要城市商品房價格環(huán)比與同比漲幅均出現(xiàn)回落。同時，交易量出現(xiàn)明顯下滑。

但部分城市的商品房庫存銷售比偏低，房價上漲壓力仍大。截至6月底，十大主要城市商品房存銷比(套數(shù))為6.43個月，存銷比(面積)為7.07個月， 均低于8-12個月的正常水平。從我們跟蹤的17個城市商品住宅去化率來看，南京、惠州、蘇州、合肥、 上海、杭州、廈門、南昌等8個城市庫存銷售周期不足6個月，持續(xù)低于正常庫存水平。其中南京的存銷比只有2個月，處于嚴重供不應(yīng)求的狀態(tài)。

為什么這些城市的商品房庫存銷售比偏低?有些城市是因為主管城市建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)因為腐敗而落馬，影響了新增土地的供應(yīng);有些城市是因為土地出讓指標有限，無力增加土地供應(yīng);也有些是屬于有意控制新增土地的供應(yīng)。

本輪房價上漲的最大特點是分化，房價上漲集中在幾個城市群，呈現(xiàn)中心向外圍擴散的特點。最近十幾年來，我國房地產(chǎn)市場運行的基本特點是“齊漲共跌”，不同城市的房價漲跌只是幅度不同，節(jié)奏基本一致。而本輪房價上漲出現(xiàn)明顯的分化：一線城市領(lǐng)漲，部分二線城市補漲，而大多數(shù)三四線城市房價滯漲，有些城市房價還處在下跌狀態(tài)。

本輪房價上漲的城市主要集中在珠三角、長三角和京津冀三個城市群，房價上漲由中心城市向周邊擴散。以珠三角城市群為例，深圳是該城市群的中心城市，深圳的房價從2015年初開始快速上漲，今年初帶動周邊的東莞、惠州、中山、珠海等城市房價快速上漲。

房價走勢之所以出現(xiàn)新的特點，可能與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)，隨著服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟總量的占比越來越高，人口就業(yè)趨向于向大城市集中，隨著人口向少數(shù)城市群集中，少數(shù)城市的房價上漲與部分城市的房價持續(xù)下跌并存將成為一種常態(tài)。這種新的特點將提示我們在城市管理方面要進行相應(yīng)的調(diào)整，尤其是用地指標的分配制度應(yīng)該進行改變。

房地產(chǎn)市場存在的問題，首先體現(xiàn)在商品房供求關(guān)系出現(xiàn)錯配。

從當前的房地產(chǎn)市場需求看，主要集中在幾個城市群，以深圳為中心的珠三角城市群和以上海為中心的長三角城市群的主要城市的商品房需求十分旺盛，但這些城市，尤其是中心城市的土地供應(yīng)卻越來卻捉襟見肘，導(dǎo)致這些城市的商品房去化周期小于合理水平，地價與房價上漲過快。

從土地市場的供給看，主要集中在二、三線城市，2013年以來，一線城市的土地供應(yīng)一直在減少，今年前5個月的土地成交量同比增長為-30%左右。而二、三線城市的土地供應(yīng)已經(jīng)恢復(fù)正增長。

商品房需求集中在一線城市，而土地供給集中在三線城市，必然出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供求錯位。一線城市和部分二線城市的住房供不應(yīng)求局面與三、四線城市的商品房庫存有增無減同時存在，并且愈演愈烈。

我國經(jīng)濟運行已經(jīng)進入服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)的新階段，人口向大城市集中是客觀規(guī)律，針對經(jīng)濟運行的新特點，我們應(yīng)該及時調(diào)整土地政策，適當放松少數(shù)中心城市的耕地保護力度，擴大中心城市的土地供應(yīng)面積。應(yīng)該適當減少三、四線城市的土地出讓規(guī)模，以適應(yīng)供給側(cè)改革的需要，以緩解這些城市的住房庫存形勢。

可以采取不同城市之間有償調(diào)劑用地指標的辦法，把部分三、四線城市的用地指標有償調(diào)劑到土地緊張的中心城市。

其次，國有控股房地產(chǎn)企業(yè)與銀行形成利益共同體，推高地價和房價。

在經(jīng)濟下行的背景下，商業(yè)銀行提高了信貸風險控制的力度，減少了對民營企業(yè)的信貸投放力度，為了自身商業(yè)利益的考慮，商業(yè)銀行增加了對國有控股企業(yè)的信貸規(guī)模。而國有控股企業(yè)為了自身規(guī)模擴張的需要(規(guī)模擴張不足有可能被其他國有控股企業(yè)兼并)，有意愿利用銀行的信貸資金進行投資，于是，商業(yè)銀行與國有控股企業(yè)形成利益同盟。高價拿地只是這種利益同盟的一種表現(xiàn)方式。

根據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，各地共出現(xiàn)了200多個地王案例，其中有近一半是國有控股企業(yè)所為，引起了市場與媒體的廣泛關(guān)注。根據(jù)公開媒體報道的資料列示的部分有代表性的地王案例。在這些案例里，樓面地價都接近或超過了周邊房價，這意味著房價必須比當前的價格上漲一倍以后才能確保這些地王項目不會虧損。其風險不言而喻。

我們建議，可以借鑒部分上市公司的做法，在進行房地產(chǎn)開發(fā)的決策過程中引入“跟投機制”，讓項目負責人及主要團隊必須出資參股所投的房地產(chǎn)項目，把項目的風險與個人的利益捆綁在一起。