合生創(chuàng)展集團(tuán)華北區(qū)域公司成本經(jīng)營中心負(fù)責(zé)人   葉賢國

現(xiàn)在正處于房地產(chǎn)市場的“白銀時(shí)代”，同類型同結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品成本都差不多，而地產(chǎn)開發(fā)公司采用的管控方式也大同小異，往往過程管控的力度大于產(chǎn)品研發(fā)。合生創(chuàng)展集團(tuán)華北區(qū)域公司成本經(jīng)營中心負(fù)責(zé)人葉賢國認(rèn)為，這種方式不能體現(xiàn)競爭力，而真正能體現(xiàn)企業(yè)競爭力的恰恰是在產(chǎn)品研發(fā)和產(chǎn)品創(chuàng)新上。成本管控說到底是用產(chǎn)品的溢價(jià)率提升產(chǎn)品利潤率水平，而非單純地控制成本。

記者：您認(rèn)為哪個(gè)環(huán)節(jié)對地產(chǎn)投資利潤的實(shí)現(xiàn)影響最大？最有效的管控方法是什么？

葉賢國：成本管控有很多環(huán)節(jié)，從前期的產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)，到過程中的成本管控，都很重要，其中最核心的是在產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，這階段對成本的影響可達(dá)70-80%，這在整個(gè)造價(jià)行業(yè)已經(jīng)形成共識，因此，這部分是大家最關(guān)注的。合生創(chuàng)展也很重視，在前期會做大量的產(chǎn)品研發(fā)和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的方案對比分析。

記者：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重點(diǎn)和原則是什么？

葉賢國：成本控制關(guān)鍵是對目標(biāo)成本的設(shè)定。任何一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，均要按照項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類型來對整個(gè)成本進(jìn)行鎖定，這個(gè)非常重要。只有在目標(biāo)成本鎖定之后，在接下來的各種環(huán)節(jié)（招標(biāo)、施工、過程管理）中，才能對標(biāo)管控，做到有的放矢，使成本控制在預(yù)期的目標(biāo)內(nèi)。

記者：如何保證所指定的目標(biāo)成本科學(xué)合理，使其執(zhí)行起來不流于形式？

葉賢國：合生創(chuàng)展有自己的一套成本制定標(biāo)準(zhǔn)。首先會根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品類型以及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對標(biāo)編制。特別是在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面，會根據(jù)不同的項(xiàng)目類型對不同的結(jié)構(gòu)形式、鋼筋含量、混凝土比例等進(jìn)行詳細(xì)測算，同時(shí)結(jié)合歷史數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)圖集庫和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理編制。我們要求在方案設(shè)計(jì)階段基本上把目標(biāo)成本鎖定，并經(jīng)過董事局審批，原則上任何人都不能更改。

第二，在過程執(zhí)行中，招標(biāo)、標(biāo)底編制過程都要與目標(biāo)成本進(jìn)行對標(biāo)。對于超標(biāo)部分，我們會要求相應(yīng)部門反復(fù)優(yōu)化，力爭控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，如果確實(shí)需要超成本，也要列出其合理性。合生創(chuàng)展的成本管控意識非常強(qiáng)，不止成本中心，還包括工程、設(shè)計(jì)、營銷等部門，大家共同努力做好成本控制。

第三，動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，我們要求把每個(gè)月實(shí)際發(fā)生的成本與目標(biāo)成本做對比、匯報(bào)，對成本進(jìn)行預(yù)警、預(yù)控。

記者：當(dāng)成本管控與設(shè)計(jì)、工程、施工等部門發(fā)生分歧的時(shí)候，您會怎么處理？

葉賢國：在合生創(chuàng)展，我們會將相應(yīng)工作進(jìn)行前置，盡可能在前期把可能出現(xiàn)的超成本高發(fā)點(diǎn)都想到，并給出合理的解決方案，避免在實(shí)施過程現(xiàn)分歧、返工。當(dāng)然由于開發(fā)的復(fù)雜性，實(shí)際中會不可避免地還會出現(xiàn)這些問題，我們成本中心會及時(shí)召開會議，組織工程、設(shè)計(jì)、成本等各方進(jìn)行研討，對“做”與“不做”的各種方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行對比，找出最優(yōu)方案，同時(shí)報(bào)送地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)審批。

記者：在項(xiàng)目的全生命周期中，如何將成本降到最低？

葉賢國：全生命周期的概念比較大，在行業(yè)內(nèi)看，應(yīng)該是指從開發(fā)、建設(shè)到運(yùn)營以及后期的物業(yè)管理全過程，從這個(gè)角度上，大家對全生命周期的綜合成本會更重視，但大多數(shù)開發(fā)企業(yè)由于主要只做開發(fā)，不做運(yùn)營，因此對前期和過程成本會更多關(guān)注。

對于全產(chǎn)業(yè)鏈性的開發(fā)企業(yè)，后期物業(yè)成本控制非常關(guān)鍵。物業(yè)運(yùn)營的成本控制，主要控制點(diǎn)在前期的產(chǎn)品定位、建設(shè)時(shí)選用的材料性價(jià)比等。有的東西買的時(shí)候很貴，但使用過程中的維護(hù)、維修成本相對很低；有的東西買的時(shí)候貌似經(jīng)濟(jì)實(shí)用，但維護(hù)成本很高；或者有的進(jìn)口產(chǎn)品停產(chǎn)導(dǎo)致維護(hù)遇到困難，對產(chǎn)品口碑也會造成影響。產(chǎn)品的質(zhì)量管控對使用成本影響很大，防水如果沒做好，反復(fù)維修的成本也很高，如果物業(yè)費(fèi)收不上來，也會增加物業(yè)的管理成本。因此全生命周期的成本要從前期的設(shè)計(jì)、施工進(jìn)行綜合管控。

記者：在項(xiàng)目成本管控中，如何做好考核與評估？

葉賢國：采用經(jīng)營責(zé)任制，對成本進(jìn)行量化管控，按年度審核，看動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的偏差值，以此為依據(jù)，評判各項(xiàng)目成本管控的好壞。

記者：當(dāng)前的房地產(chǎn)市場成本管控現(xiàn)狀如何？在這個(gè)大環(huán)境下存在哪些問題？

葉賢國：目前大家采用的管控方式大同小異，對過程成本管控的主要關(guān)注在施工和招標(biāo)階段，而對于產(chǎn)品研發(fā)階段則相對薄弱�，F(xiàn)在是房地產(chǎn)市場的“白銀時(shí)代”，同類型同結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品成本其實(shí)差不多，不能體現(xiàn)競爭力，真正能體現(xiàn)企業(yè)競爭力的恰恰是在產(chǎn)品研發(fā)和產(chǎn)品創(chuàng)新上，通過產(chǎn)品的溢價(jià)率提升產(chǎn)品利潤率水平，而不是單純地控制成本。

記者：在成本控制過程中，您是否有什么獨(dú)到的方法？

葉賢國：與其他地產(chǎn)商不一樣的地方，第一，是我們的合約規(guī)劃與目標(biāo)成本要相互匹配，項(xiàng)目成本最終會體現(xiàn)在每一份合同上，因此對每一份合同進(jìn)行管控，是做好成本管理的著力點(diǎn)。

第二，及時(shí)做好對每個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本以及結(jié)算成本分析，對整個(gè)工程的超標(biāo)、失控部分進(jìn)行全方位詳細(xì)分析，并建立公司自己的成本管理數(shù)據(jù)庫。

記者：根據(jù)您的經(jīng)驗(yàn)，以往項(xiàng)目現(xiàn)管控失敗的原因主要有哪些？

葉賢國：成本超標(biāo)的原因有幾個(gè)方面，首先是前期辦理開發(fā)手續(xù)時(shí)對項(xiàng)目進(jìn)度造成一些影響，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)滯后，使工期、成本和圖紙出現(xiàn)“打架”的情況，在很短的時(shí)間內(nèi)要完成很多事項(xiàng)，方案優(yōu)化不到位，就會出現(xiàn)不得不超標(biāo)的情況。

其次，在市政配套方面超標(biāo)比較明顯，比如市政供電，在前期就要跑很多方案，不同的供電點(diǎn)有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有的不交集資費(fèi)，有的要交集資費(fèi)。如果跟政府方面溝通不到位，就會造成所制定的方案不經(jīng)濟(jì)不實(shí)惠，到了不得不用的時(shí)候，其費(fèi)用就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出預(yù)期。

第三，在施工過程中的材料、人工調(diào)整屬于正常情況。

記者：您說的這些就是所謂的“隱性成本”嗎？

葉賢國：我們一般稱為“不可預(yù)見費(fèi)”，一般公司可能會預(yù)留5%左右的不可預(yù)見費(fèi)，但我們公司不允許做這方面的預(yù)留，可以授權(quán)3%，超過部分要進(jìn)行考核。我們建議的方式是在工程實(shí)施之前由各個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要根據(jù)方案充分研討，大量優(yōu)化，而不是等到施工過程中再進(jìn)行調(diào)整，造成大量的返工以及工程延期。

記者：您怎么帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，提高成本管控水平，實(shí)現(xiàn)全員成本？

葉賢國：成本經(jīng)營中心包括四大部門：招標(biāo)、合約、成本、預(yù)決算，這四大部門既相互分工又相互配合，不管是做招標(biāo)的還是做預(yù)結(jié)算的，都必須熟悉成本管控流程。為了提高大家的成本管控水平，我們也會做一些研討會，針對不同的專題安排專人對不同材料和不同做法進(jìn)行分析，剖析其經(jīng)濟(jì)性和合理性，使之變成可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。以此來提高大家的成本意識，同時(shí)也提高成本管理水平。

記者：針對招標(biāo)采購的成本控制，您有什么好的建議嗎？

葉賢國：土方是重點(diǎn)，采用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢資源，降低土方費(fèi)用。同時(shí)盡量建立長期投標(biāo)的戰(zhàn)略合作庫，進(jìn)行充分市場競標(biāo)，借此來控制成本。

記者：您覺得作為一名職業(yè)成本經(jīng)理人，該具備哪些素質(zhì)？

葉賢國：首先，專業(yè)背景很重要，我以前在中建六局做過施工，后來到裝飾公司專門負(fù)責(zé)招投標(biāo)、編制標(biāo)的，也做過審計(jì)，現(xiàn)在地產(chǎn)公司做成本控制，以前一線的工作經(jīng)歷非常重要。

其次，要具備專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)。成本屬于商務(wù)性的工作，要跟很多平行以及外部部門打交道，因此要做好溝通、平衡，既要平衡項(xiàng)目生產(chǎn)，也要控制好成本，要做到用合理的價(jià)格為公司挑選出優(yōu)質(zhì)的隊(duì)伍并在過程中控制住成本。

第三，要站在較高的層次看待成本管控工作。很多時(shí)候成本管控并不單純是為企業(yè)節(jié)約成本，還要從公司整體經(jīng)營出發(fā)，要為公司的利潤最大化做工作，提高成本綜合管控水平。

記者：在成本管控方面存在的最大困難是什么？該如何解決？

葉賢國：成本管控最大的困難在于數(shù)據(jù)庫不完善，完善的數(shù)據(jù)庫能提供給我們快速?zèng)Q策的依據(jù)。在成本管控過程中，各個(gè)部門之間的配合協(xié)調(diào)也是很大的問題，成本部關(guān)注的是成本，工程部關(guān)注的是進(jìn)度、質(zhì)量，設(shè)計(jì)部關(guān)注效果，這時(shí)候的矛盾是最激烈的，需要通過會議溝通解決。

(責(zé)任編輯：建筑小白)