近年來，伴隨地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，為了讓成本管理跟上公司發(fā)展的步伐，該知名地產(chǎn)公司對成本管理體系進行了重建和規(guī)范，并搭建了成本管理的全國信息化平臺、成本工作流、成本管理駕駛等信息系統(tǒng)。該知名地產(chǎn)公司機電成本總監(jiān)也向記者透露了他們公司的成本管控訣竅，并肯定了造價咨詢服務(wù)公司在成本管控中的起到的巨大作用。

記者：根據(jù)多年的管理經(jīng)驗，成本的各項管控環(huán)節(jié)中哪個環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)投資的利潤實現(xiàn)影響比重最大，您認為最有效的管控方法是什么?

知名地產(chǎn)成本總監(jiān)：從成本管理的角度來說，設(shè)計階段就開始控制對房地產(chǎn)投資的利潤實現(xiàn)影響比重最大。當(dāng)然如果在方案階段能有效控制成本是最好的，但是方案階段離我們比較遙遠，因為方案都是由領(lǐng)導(dǎo)來決定，并不是我們能考慮的。等方案出來以后就是開始詳細設(shè)計，這個階段才是我們比較關(guān)注和重視的。

在初步設(shè)計出來以后，我們需要在最短時間中對此設(shè)計進行評估，這個時期也是我們編寫目標成本最關(guān)鍵的時候，我們在看到方案以后，就需要預(yù)測項目總成本，預(yù)測出來的總成本。因為最后結(jié)算時候，預(yù)測的總成本是不能突破的，所以我們在方案階段需要留出一部分成本，這也是我們公司的成本管控訣竅，這些預(yù)留的成本是以備后期出現(xiàn)的一些意料之外的成本，我們報給公司的成本與我們自己的制定的目標成本會有差異。

我們在方案階段又分幾個科目：科目一就是指土地的價格，因為，土地成本是不在成本管控中的，只需讓公司財務(wù)直接付款即可。科目二就是指土地審批出來的前期，也就是政府的規(guī)定收費時間之前的費用，包括：招投標代理費、合同費用、前期設(shè)計費等。科目三就是基礎(chǔ)設(shè)施配套費用，包括上水配套、供電配套、煤氣配套、排水工程、景觀綠化等。科目四就是建安工程費用。科目五就是安裝工程費用，分為給排水、電氣、弱電等。科目六就是會所，樣板房的裝修費用。科目七就是交房后續(xù)的服務(wù)費用。

現(xiàn)在的住房在交付使用兩年后，小區(qū)才會成立業(yè)委會，在成立業(yè)委會之前所有費用都是需要由開發(fā)商承擔(dān)。從我的角度來說，我計算的是交房以后，到項目工程辦理結(jié)算時候的費用，因為我們公司內(nèi)部有規(guī)定，在項目竣工備案半年后，就需要進行項目結(jié)算，然后，全部交由施工單位負責(zé)。我們公司以前是竣工備案以后開始結(jié)算，這個做法會讓我們跟施工單位產(chǎn)生很多爭議，有時候爭議的過程長達三到四年，爭議還會帶來一系列的問題，包括因為結(jié)算影響項目后期的施工，以及對售后的影響，所以基于這種情況，我們公司才制定了半年以內(nèi)全部結(jié)算的制度。這個制度的制定對我們這樣一個多項目的開發(fā)公司來說相當(dāng)有利。

在設(shè)計方案就開始成本管控，我們會節(jié)約很多成本，如果在施工階段才開始管控，那么成本肯定會增加，所以，項目在設(shè)計階段的優(yōu)化很大程度上節(jié)約了成本。例如:一些地下室的設(shè)計，可以用防霉涂料代替瓷磚，地下室的機械排風(fēng)也可以采用誘導(dǎo)風(fēng)機排風(fēng)，項目被設(shè)計優(yōu)化后，節(jié)約的費用會很多。在不影響規(guī)范的情況下，我們可以減少一些不必要的設(shè)計，也許還可以犧牲掉一些建筑的功能，既不會影響舒適和使用，還能更好的降低成本。另外，我們還在驗收中發(fā)現(xiàn)，毛坯房做好以后，毛坯的管線跟精裝修的方案對不上，這方面也會造成浪費。我們通過優(yōu)化以后，再把優(yōu)化后的圖紙放進毛坯圖紙上，也能節(jié)約很多成本，特別是電線預(yù)埋管道不用重新開鑿布線，精裝修也就不存在浪費了，而且對房子結(jié)構(gòu)的破壞也很少。

在過程中的成本控制，我們公司跟別的企業(yè)有很大的差別，包括設(shè)計變更、簽證過程，我們的流程會比別的企業(yè)多。我們采用兩種單子：一種叫簽證變更審批單，這種單子是對內(nèi)使用，我舉個例子，空調(diào)設(shè)計在窗臺上會擋住采光，需要從窗臺移到陽臺上，那這樣的移位就會產(chǎn)生費用，我們首先就是讓領(lǐng)導(dǎo)知道變更后的好處，等領(lǐng)導(dǎo)同意變更后，項目部就會發(fā)一個簽證變更指令單，施工單位拿到指令單和我們提供的變更方案，他們就會直接施工。等工程完成以后，施工企業(yè)再報價，我們后期按正常結(jié)算就可以；還有一種叫設(shè)計變更審批單，我舉個例子，空調(diào)外機會產(chǎn)生冷凝水，在陽臺上會非常不方便，設(shè)計就會設(shè)計滴水塔，冷凝水就可以通過滴水塔進入地漏，陽臺也不會濕乎乎的，這樣改造后效果就會不一樣，對小業(yè)主來講也是人性化的改造，那么這樣的設(shè)計改造被通過以后，公司會直接給施工單位發(fā)簽證變更指令單。

我們集團非常講究流程，而不是講究某個人。當(dāng)然流程長了也會產(chǎn)生一個問題，可能會對施工進度造成影響，因為施工單位如果拿不到指令單是不會施工的，我們也根據(jù)這種情況采用了先匯報后補流程的做法，而且流程過程中的設(shè)計變更會涉及很多部門，包括匯簽、工程、成本、設(shè)計等，各部門的介入可能會迸發(fā)出更好的觀點，這也是群策群力的辦法。

記者：如何讓造價咨詢服務(wù)公司更好的為地產(chǎn)商發(fā)揮服務(wù)作用?

知名地產(chǎn)成本總監(jiān)：造價咨詢服務(wù)公司是專業(yè)公司，他們的價格收集渠道比我們開發(fā)商要多。我們工作中還會涉及到很多算量軟件，我們會直接給到造價咨詢服務(wù)公司，讓他們來確定定額，這樣就能讓我們從基礎(chǔ)工作中解脫出來。我們還同造價咨詢服務(wù)公司簽定了全過程的服務(wù)，這樣分工更明確，否則公司項目增多，我們就忙不過來，而且我們不專業(yè)的管理也相對粗獷，導(dǎo)致很多信息不對應(yīng)。

我們還需要了解總包單位和施工單位的一手信息，因為施工單位或者總包單位的水平參差不齊，對于這些項目的管理者，我們也需要了解。在項目做結(jié)算的時候，我們還要進行談判，談判的時候也是一個知己知彼的過程�？偘鼏挝灰话愫軓妱�，因為他們都屬于國家企業(yè)，但是他們也有弱點，所以我們最好不要跟他們正面沖突，否則對我們不利。

這些單位都有專業(yè)的商務(wù)談判團隊，我們跟他們的談判是不具備優(yōu)勢的，他們能夠承包這個項目，對定額也有所了解，但是他們的了解不如我們，我們只要與他們談妥即可。我們要與這些企業(yè)搞好關(guān)系，避免索賠的產(chǎn)生。如果跟他們關(guān)系不好，他們直接把問題報告到?jīng)Q策層上，就會產(chǎn)生停工索賠等問題，最后損失的還是我們業(yè)主方。在談判過程中，我們要基于雙方平等的基礎(chǔ)上，協(xié)商達成一致，這個過程是需要非常用心的。例如：我們的項目突然需要增加一些東西，從成本角度來說，我現(xiàn)在與施工單位進行談判，對我們非常不利，如果出現(xiàn)談不攏的情況，施工單位可能會停工，那主動權(quán)就在施工單位了。我們只要等到工程施工結(jié)束以后，再與他們進行談判，那我們的主動權(quán)就大大提高了。

另外，對于談判人的性格我們也是掌握清楚的。例如：我們單位的三大工種，強電、給排水，還有暖通三大板塊，據(jù)我了解的情況來說，電氣工程師會很有耐心，因為不耐心會造成很嚴重的后果，但是給排水工程師就不一樣，因為給排水系統(tǒng)簡單，只是需要一些特殊技術(shù)的，比如焊接、絲接等。所以我們會發(fā)現(xiàn)性格比較外向的是給排水工程師，而性格內(nèi)向的一般都是電氣的工程師。跟他們對賬的時候，給排水工程師不會在意一些小細節(jié)，而電氣工程師會更在意一些小細節(jié)。

電氣工程師最大的缺點就是對整體關(guān)注比較少，只是關(guān)注細節(jié)，可能跟專業(yè)有關(guān)系，所以有時候大的東西反而很容易疏漏的。還有就是他們有時候比較要面子，很容易產(chǎn)生自卑，所以有的時候給他施加一些壓力，他就可能會讓步，這都是憑借自己的經(jīng)驗的出來的結(jié)論。總之了解了他們的性格后，對我們的談判會更有利。

以我們的角度來說，我們與施工單位的關(guān)系需要處理好，但是立場也一定要明確，可能在河邊走很容易濕鞋，有時候立場不堅定會損害老板的利益，也對不起自己的職業(yè)。外加這個行業(yè)圈很小，如果在行業(yè)里面名聲好，那對個人發(fā)展非常有利，所以我們的原則一定要把握好。

記者：今年的房價上漲，可能做住宅的企業(yè)收益會更多，您怎么看?

知名地產(chǎn)成本總監(jiān)：今年，住宅項目的確實收益比較好，但是從我們公司的角度來說，我們現(xiàn)在的方向是做養(yǎng)老地產(chǎn)。因為做養(yǎng)老地產(chǎn)是社會發(fā)展的趨勢，開發(fā)企業(yè)一定要走在時代的前面，現(xiàn)在住宅項目雖然發(fā)展很好，但是已經(jīng)飽和了，如果我們在上海有地的話，我們也肯定會以開發(fā)養(yǎng)老項目為主。我們現(xiàn)在和一家養(yǎng)老機構(gòu)在合作，我們出項目，他們出服務(wù)。

其實我們也想做住宅，但是拿地比較困難，因為我們公司比較大，流程比較多，所以拍地的時候，等老板的回復(fù)，那時間可能就錯過了，所以我們在拿地環(huán)節(jié)是沒有優(yōu)勢的，我們一般會采用收購方式，特別是收購一些經(jīng)營不善的公司，收購這樣的公司，再通過我們自己的管理，來提升精準的營銷團隊。另外我們以后還會開始康復(fù)醫(yī)院項目的開發(fā)。

(責(zé)任編輯：建筑小白)