今年以來，防控金融風險、避免發(fā)生系統(tǒng)性風險成為中國金融市場發(fā)展及監(jiān)管政策取向的重要問題。金融監(jiān)管將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生哪些趨勢性影響？房地產(chǎn)綜合政策應從哪些角度予以把握？

為此，中國建設(shè)報記者專訪了國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長、研究員鄧郁松。

記者：您如何看待金融監(jiān)管對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，未來的發(fā)展趨勢有哪些？

鄧郁松：房地產(chǎn)行業(yè)是對金融政策調(diào)整最為敏感的行業(yè)之一，不管是開發(fā)企業(yè)還是購房人，都高度依賴金融企業(yè)的支持。所以房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，是影響短期房地產(chǎn)走勢最重要的因素。當貨幣政策比較寬松、利率比較低的時候，對于購房人來說，會極大提升其住房購買能力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源會明顯增加，房地產(chǎn)市場也會比較繁榮。一旦貨幣政策收緊，提高利率和首付，控制對企業(yè)的信貸，房地產(chǎn)市場的景氣度就會回落，房地產(chǎn)市場的銷售量以及投資也會相應減少。

要把當前我國房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化結(jié)合起來看待目前房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整。根據(jù)研究，2013年中國城鎮(zhèn)戶均住房已經(jīng)達到了1.0套，意味著中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從供不應求到了供求總量平衡、區(qū)域分化的新階段。從國際經(jīng)驗來看，發(fā)達經(jīng)濟體在戶均住房達到1.0套時均出現(xiàn)了新開工面積的峰值，此后新開工面積和房地產(chǎn)投資增速都出現(xiàn)回落。借鑒發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程和一般規(guī)律，我國房地產(chǎn)市場新開工面積的峰值也已經(jīng)在2013年出現(xiàn)，近幾年房地產(chǎn)新開工面積的放緩，是符合這個階段的特征的。

如果未能認識到房地產(chǎn)發(fā)展階段已發(fā)生重大變化，繼續(xù)采用老辦法促進房地產(chǎn)發(fā)展，繼續(xù)用低首付鼓勵購房，同時給予大量貸款，就有可能會出現(xiàn)全局性供給過剩的問題。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段的重大變化，應適當調(diào)整相關(guān)政策，尤其是房地產(chǎn)金融的政策。

記者：您曾經(jīng)提到，需要統(tǒng)籌考慮特定解決方案的長期影響。您認為如何從系統(tǒng)的角度出發(fā)，處理好房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟、區(qū)域發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局等方面的關(guān)系？

鄧郁松：第一，要認識房地產(chǎn)發(fā)展的階段性以及不同階段房地產(chǎn)市場的特點和規(guī)律。在房地產(chǎn)供不應求階段，要首先解決總量不足的問題。在總量平衡、區(qū)域分化的新階段，要將提高居住品質(zhì)、防范風險放在更加重要的位置。同時，要清醒地認識到新階段的市場發(fā)展特征同供不應求階段存在顯著差異，對新階段的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢要準確把握，避免用過去的經(jīng)驗看待新階段的房地產(chǎn)市場。

第二，要認清相關(guān)政策的短期效果和長期效果。從發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的一些風險和問題使人們過于重視短期政策目標而忽視了特定政策帶來的長期風險。如寬松的貨幣政策和低利率、低首付有利于房地產(chǎn)市場的短期繁榮，有利于刺激經(jīng)濟增長，但也極易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫風險，對房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展帶來較大沖擊，甚至會對宏觀經(jīng)濟帶來較大沖擊。因此，為實現(xiàn)短期內(nèi)的特定目標而出臺或調(diào)整相關(guān)政策時，需要對特定政策的長期影響進行評估，避免短期解決方案成為中長期問題的誘因。

第三，要從全局角度看待房地產(chǎn)問題。房地產(chǎn)問題并不僅僅是房屋的建設(shè)、分配和管理問題，而是與城市發(fā)展、人口流動、產(chǎn)業(yè)興衰、社會變遷等問題緊密相關(guān)。解決房地產(chǎn)問題不能就房地產(chǎn)談房地產(chǎn)，要從系統(tǒng)角度出發(fā)分析房地產(chǎn)面臨的問題。比如低收入家庭住房困難問題，表面上是住房困難，但更深層次是因勞動技能差等原因帶來的收入水平低。即便解決了低收入家庭的住房困難，但如果沒有解決勞動技能差等問題，仍可能出現(xiàn)較為嚴重的社會問題。如許多發(fā)達國家在歷史上曾建設(shè)了很多公共住房，以解決低收入家庭的住房困難問題，但后來一些公共住房區(qū)域因低收入家庭的聚居變成了貧民窟，并由此帶來社會隔離等深層次的社會問題。房地產(chǎn)涉及面非常廣，一定要從全局視角考慮問題并提出解決方案，并統(tǒng)籌考慮特定方案的經(jīng)濟、社會、金融、政治等方面的短期和中長期影響，一定要認清問題的本源和實質(zhì)，房地產(chǎn)政策要與其他政策相協(xié)調(diào)。

(責任編輯：建筑小白)