3月31日，北京市發(fā)布2021年度第一批次商品住宅用地出讓公告，30宗建設(shè)用地集體亮相。本次集中供應(yīng)的項目首次引入了房屋銷售價格引導(dǎo)機制，每個地塊在出讓前就已明確銷售指導(dǎo)價格。

如何理解房屋銷售價格引導(dǎo)機制？價格引導(dǎo)機制將如何穩(wěn)定房價？北京市住建委相關(guān)負責(zé)人獨家解讀。

房屋銷售指導(dǎo)價格測算

本次土地集中供應(yīng)的一大特點是，首次引入房屋銷售價格引導(dǎo)機制。房屋銷售指導(dǎo)價格如何測算？北京市住建委相關(guān)負責(zé)人介紹，指導(dǎo)價格的確定，是根據(jù)地塊所在區(qū)域的土地基準價格，結(jié)合區(qū)域近三年在售新建商品住房的平均成交價格以及地塊容積率、周邊配套設(shè)施等特征，綜合三方因素進行測算。

“住建、規(guī)自部門、區(qū)政府將組成聯(lián)席會，共同研究每一地塊房屋銷售指導(dǎo)價格，并在公告期對外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預(yù)售的前置條件�！痹撠撠�(zé)人介紹，開發(fā)企業(yè)簽署價格承諾書，就代表著未來銷售時不能超過承諾的價格上限。相比于此前“限房價、競地價”方式，新的價格引導(dǎo)機制既能更好地穩(wěn)定地價和房價，實現(xiàn)“三穩(wěn)”聯(lián)動，最終讓購房人獲利，又能使開發(fā)企業(yè)有合理的利潤空間，有利于防止因不理性拿地、擠壓建設(shè)成本而導(dǎo)致的住房品質(zhì)下降問題。

“房地聯(lián)動、一地一策”會商機制

“房地聯(lián)動、一地一策”會商機制，也是此次土地集中出讓的一大亮點，目的是推動商品住宅用地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、穩(wěn)定房價、保障民生、提升品質(zhì)多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。

實現(xiàn)“房地聯(lián)動、一地一策”，政策“工具箱”里有那些“法寶”？市住建委相關(guān)負責(zé)人介紹，“工具箱”中包括各區(qū)嚴控地價成本、控制地塊溢價空間鎖定地價上限、競政府持有產(chǎn)權(quán)份額、合理配置戶型結(jié)構(gòu)（套內(nèi)70/90平方米）、配建或代建公租房、建設(shè)高品質(zhì)住宅、競自持租賃住房、提高銷售門檻、取消購房人稅收信貸政策優(yōu)惠、設(shè)定優(yōu)先購買順序、加強預(yù)期管控等十余個政策工具，可根據(jù)地塊具體情況單獨或疊加組合使用。

“這些政策的設(shè)定，主要目的還是防炒作、穩(wěn)預(yù)期、保剛需�！痹撠撠�(zé)人例舉，提高銷售門檻是指將辦理預(yù)售許可的形象進度要求從完成總層數(shù)的1/2提高到結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗收。設(shè)定優(yōu)先購買順序和取消購房人稅收信貸政策優(yōu)惠，是指當(dāng)客戶比超過一定水平時，將考慮采取公正搖號優(yōu)先向無房家庭銷售，或者取消稅收優(yōu)惠等。

“當(dāng)然，取消購房人稅收信貸政策優(yōu)惠、設(shè)定優(yōu)先購買順序等政策工具，是在使用其他政策工具后項目依然存在炒作風(fēng)險時，根據(jù)情況適時啟用�！�

競、配建公租房未來主要面向人才定向配租

本次供應(yīng)的地塊中，有多宗地塊采用了競、配建“公共租賃住房”的方式。

以北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、U17郵政設(shè)施用地、R2二類居住用地為例，掛牌出讓公告中明確，掛牌出讓宗地設(shè)定土地合理上限價格，當(dāng)競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格和配建12810平方米“公共租賃住房”的基礎(chǔ)上競報“公共租賃住房”面積程序。同時，本次出讓宗地設(shè)定有“公共租賃住房”上限面積，當(dāng)現(xiàn)場競報達到上限面積時，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準商品住宅建設(shè)方案投報程序。

北京市住建委相關(guān)負責(zé)人介紹，此次競、配建公租房是按照“四個中心”首都城市戰(zhàn)略定位要求，對“三城一區(qū)”和“兩區(qū)”等重點功能區(qū)域范圍內(nèi)新供應(yīng)地塊，結(jié)合分區(qū)規(guī)劃要求，在項目建成后由市、區(qū)住房保障管理部門組織，面向園區(qū)范圍內(nèi)用工單位符合條件的人才定向配租。

值得一提的是，此次公租房競、配建相比原公租房配建政策細化了程序性要求：一是合理布局，競、配建公租房應(yīng)與地塊其他住房同步設(shè)計、集中布局，同面積段套型與地塊其他住房一致；二是嚴格評審，設(shè)計方案須經(jīng)專家審查，并與“多規(guī)合一”協(xié)同平臺綜合會商；三是統(tǒng)一物業(yè)，實行統(tǒng)一物業(yè)管理和收費標(biāo)準，并不得進行任何形式的區(qū)域分割。

專家觀點

“土地市場逐漸進入新‘價格指導(dǎo)’時代�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉談到，本次掛牌的30宗地塊的整體建筑規(guī)模達345萬平方米，相當(dāng)于2020年全年住宅供應(yīng)的57%。30宗地塊中，大部分為政府限制“天花板”價格的商品房，在保證市場價格平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，有利于建設(shè)高品質(zhì)。

張大偉也提到，此次30宗地塊中有多宗都配建了人才公租房，這一點與中央提出的“解決好大城市住房突出問題，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房供給”要求不謀而合。租賃住房用地的增加傳遞出一個信號：政策的著力點開始向租房市場傾斜。

企業(yè)聲音

“北京集中供地是落實中央‘房住不炒’、建立長效機制的具體舉措，對實現(xiàn)‘三穩(wěn)’目標(biāo)將起到積極作用。”北京城建投資發(fā)展股份有限公司李洪兵說，在土地競買前開發(fā)企業(yè)已知曉了銷售價格上限和建設(shè)品質(zhì)要求，做到心里有數(shù)，有利于各參與主體形成穩(wěn)定預(yù)期，從而穩(wěn)定房價�！暗貎r、房價越穩(wěn)定，企業(yè)更多要拼產(chǎn)品和服務(wù)，這對于購房者來說也是一種利好�！�

中海地產(chǎn)王心邑也贊同，集中供地有助于穩(wěn)定土地市場和住房市場預(yù)期，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)和購房者形成合理預(yù)期。同時，設(shè)定房價上限和品質(zhì)下限，對開發(fā)企業(yè)也是有利的，既能保證企業(yè)合理利潤，降低了開發(fā)風(fēng)險，也增加了企業(yè)拿地的信心。