“今天會(huì)議主題非常好，我認(rèn)為中國房地產(chǎn)上市公司和中國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來中長(zhǎng)期發(fā)展主題就是行穩(wěn)致遠(yuǎn)�！� 6月25日，連平在北京出席以“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”為主題的“2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究與評(píng)估成果發(fā)布會(huì)”上表示。

連平現(xiàn)任植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、國家發(fā)展改革委員會(huì)價(jià)格監(jiān)測(cè)中心特聘專家。2007～2019年，曾任交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，享受政府特殊津貼。作為國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一位權(quán)威專家與學(xué)者，連平屢次受邀參加國務(wù)院舉辦的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)，向最高層建言獻(xiàn)策。

2021年以來，“三道紅線”融資新規(guī)疊加“兩道紅線”房貸集中度管理，房企融資供需兩端均受限，融資環(huán)境可謂全線收緊。

連平呼吁，金融行業(yè)給予房企適當(dāng)合理的融資支持，尤其是加大房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)“后半段”金融支持力度，滿足其開發(fā)建設(shè)過程中基本資金需求，“這對(duì)于未來增加住房供給、改變現(xiàn)有庫存不足狀況、有效控制下一階段房?jī)r(jià)上漲壓力是有必要的，也是可以嘗試的。”

本次活動(dòng)由中國房地產(chǎn)報(bào)、中房智庫、中國房地產(chǎn)上市公司指數(shù)研究課題組主辦，中房同創(chuàng)文化傳媒股份有限公司承辦，中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心提供學(xué)術(shù)支持。

居民杠桿率增速較高但實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)較低

連平先是談了當(dāng)前中國居民部門杠桿率過高問題。他說，當(dāng)前居民住房信貸擴(kuò)張確實(shí)較快，杠桿率水平明顯提升，但相比歷史高點(diǎn)尚屬溫和。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至2021年5月末，居民部門中長(zhǎng)期信貸新增2.91萬億元，同比增長(zhǎng)34.6%。與過往10年類似的住房金融周期對(duì)比發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前擴(kuò)張速度遠(yuǎn)不及2013年上半年（同比超過150%）和2016年下半年（同比超過90%）水平，但階段性增速仍偏高。

“縱向看，最近6年我國居民部門杠桿率年均增長(zhǎng)約4.4個(gè)百分點(diǎn)，參照歷史上著名的幾次地產(chǎn)泡沫破裂案例，增速是較高的。但鑒于中國居民首付比例和多套房貸款比例在全球范圍內(nèi)處于較高水平，起到了一個(gè)很好的安全墊作用，因此實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)較低，是可控的�！边B平說。

他引用數(shù)據(jù)稱，我國居民部門整體杠桿水平為62%，主要發(fā)達(dá)國家以及亞洲幾個(gè)國家居民杠桿率都是比較高的，有的超過了100%。因此，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不在于居民部門的杠桿水平，在于房地產(chǎn)企業(yè)。

房企流動(dòng)負(fù)債增速超過營(yíng)收增速，這很危險(xiǎn)

在“集中供地”新政下，財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)龍頭和大型房企成土拍“贏家”，但大部分中小房企存在營(yíng)業(yè)收入增速放緩、現(xiàn)金流不足、債務(wù)壓力上升等問題，“中小房企可能不是買不買地的問題，是債務(wù)如何歸還問題�！边B平說。

他指出，從融資三道紅線來看，目前踩中紅線公司確實(shí)不少。2020年報(bào)表顯示，樣本房企真實(shí)負(fù)債率（剔除預(yù)收款）超過70%紅線的占比接近40%，且涵蓋各類大小類型房企；約四分之一房企凈負(fù)債率超過100%水平，這表明無論是短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還是企業(yè)長(zhǎng)期償債能力都值得關(guān)注。

從房企融資渠道看，當(dāng)前房企融資主要還是依靠間接渠道，股權(quán)融資幾乎消失。

截至2021年上半年，在房企資金來源結(jié)構(gòu)中，個(gè)人按揭和銀行貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)最重要資金獲得方式，占比約30%；債券境內(nèi)外融資也提供了不小增量。

從趨勢(shì)上看，開發(fā)貸增速持續(xù)大幅放緩，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比例從2019年一季度末的7.6%降至今年一季度末的6.9%；國內(nèi)債券融資規(guī)模也有所下降，境外融資規(guī)模雖處于高位，但“下一個(gè)階段，若看不到人民幣有明顯貶值趨勢(shì)或壓力，恐怕境外融資依然還是會(huì)在高位徘徊，甚至還會(huì)有所回落。”連平說。

在2015～2017年間發(fā)展較快的房地產(chǎn)信托融資和股權(quán)融資，近兩年則呈現(xiàn)衰退跡象。2021年以來，通過IPO、定增或者可交換債等形式的股權(quán)融資行為基本消失。盡管股權(quán)融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中占比不高，但也曾在2015～2016年期間，借助私募股權(quán)基金規(guī)�？焖贁U(kuò)張時(shí)期，達(dá)到過階段性頂峰。

一句話，房企融資渠道在收窄，但負(fù)債卻在攀升。

“2020年，除大型房企外，一些龍頭和中小型房企流動(dòng)負(fù)債增速超過了營(yíng)收增速；短期負(fù)債增量超過收入水平是個(gè)比較危險(xiǎn)的信號(hào)。尤其是小型房企有息負(fù)債增速并不像大中型房企有所下降，反而進(jìn)一步擴(kuò)大，償債壓力與日俱增、壓縮債務(wù)能力偏弱。未來如果不能有效改善，行業(yè)整體運(yùn)行是會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)的�！� 連平說。

因此，他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要來源房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和壓力源于三個(gè)方面，一是融資環(huán)境收緊，二是營(yíng)業(yè)收入下降，三是債務(wù)負(fù)擔(dān)增大。

“欠錢要還錢，要還本付息，這是企業(yè)必須要做的。營(yíng)業(yè)收入下降，企業(yè)也沒有很有效手段來扭轉(zhuǎn)局面�，F(xiàn)在唯一能得到改善的就是融資環(huán)境收緊狀況，能不能有所調(diào)整、有所改善，以此來減輕整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)目前所遇到的壓力�！彼�說。

建議加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”金融支持

“住房金融應(yīng)該提供結(jié)構(gòu)性和保障性支持。所謂結(jié)構(gòu)性就是要重點(diǎn)支持其中一部分該支持領(lǐng)域，保障性就是通過金融支持使得行業(yè)運(yùn)行比較平穩(wěn)，不要出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，尤其不要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)�！边@是連平給出的建議。

“還要注意平衡好房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的健康發(fā)展。”他說，從政策角度講，有兩個(gè)底線要守住，一是防止出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，二是房住不炒。具體而言，就是要控制住房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)并不是全國一盤棋地所有城市都在上漲，而是少數(shù)大城市和所謂新一線城市及部分二線城市，以及在一些發(fā)展特別好的都市圈范圍內(nèi)的中小城市，房?jī)r(jià)才出現(xiàn)上漲。

在連平看來，那些房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市和二線城市，主要問題在于市場(chǎng)短期供給和需求之間的不平衡。這時(shí)，只能是一方面控制需求，如適當(dāng)放緩按揭貸款增速等；另一方面增加供給，要增加供給就得支持房企拍地、造房子，而且造房子的速度應(yīng)該要更快一些。只有這樣，才有助于控制局部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)也有助于控制系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

因此，“無論是從控制整體風(fēng)險(xiǎn)角度，還是從支持部分地區(qū)保持房地產(chǎn)供需平衡角度來看，都應(yīng)該給予房企適當(dāng)合理的金融支持�！�

他進(jìn)一步建議，從貨幣金融政策來看，要保持整體流動(dòng)性合理充裕，在合理充裕的基礎(chǔ)之下，有關(guān)金融行業(yè)給予房企融資支持，以控制風(fēng)險(xiǎn)并增加有效住房供給。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程中，連平認(rèn)為應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”的金融支持。

他說，由于過往開發(fā)貸、個(gè)人按揭貸款金融支持更側(cè)重于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)周期中的“前半段”支持，導(dǎo)致當(dāng)前整體新開工和施工面積體量較大。然而，過了一個(gè)階段后，可能由于資金接不上，整個(gè)過程就被拖累下來，導(dǎo)致整體竣工面積一直處于相對(duì)較低水平，特別是住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供給不足狀況。長(zhǎng)期現(xiàn)房庫存不足問題，也是推升房?jī)r(jià)較快上漲動(dòng)因之一。因此，建議加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”金融支持力度。

“如果我們的金融能夠針對(duì)性地對(duì)于這種狀況的房企施以援手，滿足其建設(shè)過程中基本資金需求，對(duì)于未來增加住房供給、改變現(xiàn)有庫存不足狀況、有效控制下一階段房?jī)r(jià)上漲壓力是有必要的，也是可以嘗試的�！边B平說。