“對(duì)房地產(chǎn)融資監(jiān)管要實(shí)事求是、客觀理性地把握，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的融資需求。比如一二線城市市場(chǎng)供不應(yīng)求，是否可以對(duì)房企提供更多的融資。”在7月15日新湖財(cái)富投資管理有限公司、植信投資研究院聯(lián)合主辦的《中國(guó)財(cái)富管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，植信投資研究院院長(zhǎng)連平教授在回答中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者提問(wèn)時(shí)表示，目前房地產(chǎn)融資需求依然強(qiáng)烈，應(yīng)針對(duì)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況給予區(qū)別對(duì)待。

信貸收緊考驗(yàn)房企融資能力

7月14日，銀保監(jiān)會(huì)通報(bào)了上半年銀行保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行情況。上半年，人民幣貸款增加12.76萬(wàn)億元，同比多增6677億元。各項(xiàng)貸款同比增長(zhǎng)11.9%，其中房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，繼續(xù)低于全部貸款增速。

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況，從到位資金情況看，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金102898億元，同比增長(zhǎng)23.5%。其中國(guó)內(nèi)貸款13465億元，下降2.4%。

透過(guò)上述兩組數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)信貸收緊趨勢(shì)明顯。對(duì)此連平對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“由于市場(chǎng)環(huán)境和監(jiān)管政策的變化，房地產(chǎn)信貸增速明顯放緩。盡管下半年實(shí)施了降準(zhǔn)，但不要期望降準(zhǔn)之后的資金會(huì)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，信貸融資環(huán)境總體還是偏緊的。缺少了信貸支持，房地產(chǎn)企業(yè)依然可以通過(guò)一系列手段實(shí)現(xiàn)融資，比如債券、股權(quán)融資等”。據(jù)植信投資研究院統(tǒng)計(jì)，截至6月末，房企內(nèi)地信用債年內(nèi)累計(jì)發(fā)行3697億元，同比增長(zhǎng)4.2%。其中6月當(dāng)月發(fā)行618億元，環(huán)比增加89%，同比增加68.2%。從6月份以來(lái)債券市場(chǎng)融資快速增長(zhǎng)這一現(xiàn)象看，房地產(chǎn)融資需求依然強(qiáng)烈。

除了債券融資外，房企還應(yīng)合理運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、拆分物業(yè)上市、資產(chǎn)證券化以及夾層融資等方式優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)，減少對(duì)銀行信貸的依賴(lài)。

對(duì)于不同區(qū)域的融資需求，連平認(rèn)為應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，但在一些熱點(diǎn)一二線城市存在明顯的供不應(yīng)求狀況，對(duì)于這些城市，應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足其合理的融資需求，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)控為財(cái)富管理行業(yè)發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇

在植信投資研究院發(fā)布的《中國(guó)財(cái)富管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》中提到，監(jiān)管趨嚴(yán)抑制了房地產(chǎn)投機(jī)需求，房地產(chǎn)投機(jī)空間進(jìn)一步壓縮。實(shí)物房產(chǎn)投資受限以及穩(wěn)房?jī)r(jià)政策導(dǎo)向讓過(guò)去粗獷型地產(chǎn)投資變得不再可能，高凈值人群因此在為自身富余資金尋找新的投資出路。房地產(chǎn)投資向長(zhǎng)期持有和權(quán)益投資轉(zhuǎn)變。

植信中國(guó)財(cái)富指數(shù)調(diào)研顯示，高凈值人群70%以上資產(chǎn)為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策讓部分高凈值人群考慮“賣(mài)房換基”，提升長(zhǎng)期投資收益；房地產(chǎn)投資渠道受阻讓新晉高凈值人群被動(dòng)增加金融資產(chǎn)配置。綜合考量，房地產(chǎn)調(diào)控提升了高凈值人群金融資產(chǎn)配置意愿，為財(cái)富管理行業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇。

發(fā)布會(huì)上，連平對(duì)報(bào)告進(jìn)行了詳細(xì)解讀。他認(rèn)為，2021年財(cái)富管理市場(chǎng)將呈現(xiàn)九大發(fā)展趨勢(shì)：

一是市場(chǎng)規(guī)模很可能出現(xiàn)以穩(wěn)為主、穩(wěn)中有進(jìn)的格局，各財(cái)富管理子行業(yè)的發(fā)展將保持相對(duì)平衡。

二是行業(yè)整體加快向“買(mǎi)方投顧”角色轉(zhuǎn)變，不斷增強(qiáng)投研能力和基礎(chǔ)服務(wù)能力。

三是跨境、跨市場(chǎng)資產(chǎn)配置需求走強(qiáng)，更多機(jī)構(gòu)會(huì)整合內(nèi)外資源，提供覆蓋全市場(chǎng)、全球資產(chǎn)的配置方案。

四是大中型機(jī)構(gòu)舉集團(tuán)之力做強(qiáng)財(cái)富管理平臺(tái)，提供個(gè)性化、一站式的財(cái)富管理服務(wù)。

五是不同行業(yè)機(jī)構(gòu)“外部抱團(tuán)”揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，2021將有更多機(jī)構(gòu)探索形式多樣的戰(zhàn)略合作。

六是“固收+”、再平衡等策略大行其道，“再平衡”成為2021年重要的配置策略之一。

七是碳中和、綠色及ESG主題乘“熱”而上，更多ESG主體產(chǎn)品將陸續(xù)推出。

八是公募REITs產(chǎn)品迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，成為支持國(guó)家和地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要工具。

九是第三支柱養(yǎng)老產(chǎn)品邁入規(guī)范發(fā)展時(shí)代，規(guī)范秩序和創(chuàng)新試點(diǎn)并舉推動(dòng)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步前行。