澎湃資本創(chuàng)始人、管理合伙人 朱靖雷

中房網訊 9月23日，由上海易居房地產研究院主辦的“2021物業(yè)服務企業(yè)綜合實力研究成果發(fā)布會”在成都舉行。

在本次測評成果發(fā)布會上， 澎湃資本創(chuàng)始人、管理合伙人朱靖雷發(fā)表了《時代精神以及公司老了》主題演講。他指出，穿透我們的時代，公司對抗變老的方法，按照現(xiàn)在流行法來說就是尋找第二曲線，即在公司發(fā)展過程中始終不斷的尋找第二曲線，保持在第一曲線衰減時有第二曲線的成長。有很多互聯(lián)網公司，他們可能做過十次嘗試只有不到兩次是成功的，而且很容易發(fā)生的問題，第二曲線當然和第一曲線是不可比擬的，我在物業(yè)論壇上分享的時候，我有一個很強的體感，雖然房地產公司做過很多的嘗試，從2015、2016年開始，我們觀察過，房地產公司有做過共享辦公，做家裝的，甚至做生活服務的，他們做了大量的嘗試，但是真正意義上對地產企業(yè)來說，有意義的第二曲線，可能物業(yè)管理也是非常牛的。

以下為文字實錄：

朱靖雷：我是一個外行，我是一個投資人，并不是房地產行業(yè)，也并不是物業(yè)行業(yè)的從業(yè)者，希望我講的大家不要睡著。

這個題目有一點抽象，我曾經試講過一次，今天是第一次在大的正式場合給大家做分享。如果有一些不準確的東西，大家要指出。我簡單的介紹一下自己，簡單介紹一下和易居和中國房地產行業(yè)的淵源，我是中國房地產行業(yè)的旁觀者，2015年我受委托對易居進行盡調，也是因為這樣的機緣，我認識的張院長和丁總，也對中國蓬勃的房地產發(fā)展也過跟隨。

第二個我是投資的親歷者，2007年以來，我在一些PE里面嘗試工作，現(xiàn)在我為一家千億級的互聯(lián)網公司做戰(zhàn)略顧問，作為投資者，過去這些年我們看到房地產行業(yè)的發(fā)展，以它推動的各種各樣的創(chuàng)新，其中包含了對物業(yè)行業(yè)的投資，會前我說100億收購富力非常好的交易，我們看過地產行業(yè)很多成功的投資，在互聯(lián)網裝修，共享辦公等等，也做過大量的試錯和嘗試。

第三個，我算是有20年工作經驗的老兵，我和大家一樣經歷過多個周期，大家知道每三到五年，不管是房地產行業(yè)還是中國經濟環(huán)境，包括政策的周期都會經歷過起伏。如果說有一點點發(fā)言權，是因為20年的經驗，是一個周期的見證者。

2008年開始，中國有分析和預期  ，大概在2024年左右，中國人口會停止增長，現(xiàn)在看來這個觀察的保守。

第一頁，什么是講題，之前的分享中我講過一個觀點，如果一個人買了很多書，但是他并沒有看，這個人有沒有提高？我的答案是他有提高，他買書的時候這些書名，指向的是問題意識，你關心哪些問題的本身，有時候問題比答案來的更直接，所以第一個問題意識很重要，今天此時此刻，就像張院長講的，我們面臨的房地產行業(yè)的困難和物業(yè)行業(yè)蓬勃的機會的時候，我們的問題意識是什么。

第二個，是希望這個講題有受眾，我和在座的整個大房地產行業(yè)的從業(yè)者和物業(yè)行業(yè)的從業(yè)者可以形成共識

第三個，一個講題一定有大膽的嘗試。

今天我講的第一個，什么是時代精神，我個人認為時代精神是生產力特征帶來的時代的思潮，這一刻生產力特征發(fā)生了變化，我們需要重新研討時代精神是什么。

第二個，何為公司，原來大家講過基業(yè)常青，每個公司都有這樣的追求，作為在時代精神發(fā)生轉向的過程中我們怎么看待公司變化和公司追求長生不老的兩個問題。

第一個部分，時代的精神，我認為在當下，時代精神有四個關鍵詞，校準、轉向、遷移和收窄，大家不要把這個圖作為物化性別的感觸，只是說當走向生命的變老的階段的時候，大家對這個事情的看法是什么狀態(tài)。

第一個，什么是時代精神。這是一個哲學詞，德語是Zeitgeist，我個人認為時代精神的一是指基石是什么，時代精神的基石，第一條，始終代表著先進生產力，什么是時代精神，始終代表著先進生產力，我想說的是在在這一刻，先進生產力是什么，在物業(yè)行業(yè)先進生產力的特征是什么。第二條，十八大以來，我們最大的轉向是人民日益增增長的物質文化生活需要同類后的社會生產力之間的矛盾。時代精神靠什么校準，我認為是世界觀的校準，在座的各位對中國房地產行業(yè)未來的愿景是不是相似，世界觀是什么，物業(yè)行業(yè)會變成什么樣。當我們討論一個問題的時候，我們的認知首先是要在我們建立相似的哲學上，而并不是價值觀。

我和萬科的顧問麥肯錫也討論過，萬科高層次爭論的時候，是不是也要強調價值觀，最后郁總淡化價值觀的表示，而強調萬科的愿景表達。我的角度說世界觀是河流，始終不變，價值觀是一個船，只有河流定義船，沒有船可以定義河流。

時代精神一是什么，就是靠我們這一刻對未來的愿景來決定它的生產力走向。

時代精神二，供應和需求之間的關系，這是經濟學當中非常常見的概念，我們很清楚的看到，不管是中國的房地產行業(yè)還是物業(yè)管理服務行業(yè)，第一個特征是從需求的不足轉向到供給的過剩而。第二個，從低級的需求轉向高級的需求。

第三個，我們討論時代精神是先進生產力，一定涉及到生產力怎么定義。第一個生產資料，生產工具和生產關系構成了生產力的三大要素。特定的一個歷史時期的生產特征，一定是指向當時這三要素當中哪一種要素最稀缺的，哪一種約束了當前生產力發(fā)展水平的核心的瓶頸。

以地產行業(yè)為例，我們可以看到，生產要素不斷的流動和遷移，最早的時候是從生產資料的稀缺性，開始轉變到高速生產的生產能力，一直到現(xiàn)在隨著我們國家的大的環(huán)境，我們轉向了生產工具，就是科技手段的所謂的卡脖子，我們在物業(yè)行業(yè)看到了萬科這些物業(yè)公司的特色物業(yè)，逐漸的轉眼為向科技要生產力。

第四個，我們講時代精神的時候一定是在環(huán)境當中，今天天氣好會講到溫度多少，濕度多少，氣壓多少，是陰還是晴，是雨還是風。

我做顧問的時候，經常講到PEST，P政治、E是環(huán)境，S社會，T代表技術，在這個模型中，原來是一個定性的，我們通過一些研究發(fā)信，PEST可以很好的描述這個時代精神，當下的生產環(huán)境中的時代要求。我們可以看到，當下的P，無論是大家整治互聯(lián)網教育，包括對地產行業(yè)的發(fā)展進行梳理和引導的時候，都會出現(xiàn)政治角度上的正當性要求不斷的提高。第二個，環(huán)境的角度，碳中和，環(huán)境發(fā)展的要求進行提高。第三個，社會角度來說民族主義的抬頭，整個社會的風潮對民族的驕傲感極為重視。第四個是技術環(huán)境，技術的有效發(fā)展使得卡脖子的技術更加重要。

綜合起來，第一，我們通過世界觀校準精神，二是供求和關系之間找到平衡，三，生產關系之間的輪動，第四，到我們整個時代的環(huán)境，所有的企業(yè)經營面臨的不確定增強，正在收窄公司的變化，所以我的關鍵詞是校準、轉向、遷移、收窄。這是對時代精神的幾種論述。

第二個，公司老了也有四個關鍵詞。第一個是必然。第二個公司老了會是怎樣的軌跡去發(fā)展。第三個，公司老了是什么樣的狀態(tài)。我想大家經歷過地產行業(yè)，有波濤洶涌的過去。

公司老了，Aging，公司老的是一個下來必然，地產行業(yè)20年以上的從業(yè)者一定有深刻的體會。有一本書《基業(yè)長青》里面有好多企業(yè)的例子，到現(xiàn)在為止已經上都已經死了。

第二個，長壽公司不代表時代精神，而且長壽的公司很多情況下沒有什么太大的借鑒意義，有一次我們去日本參觀上百年的企業(yè)，其中兩個很著名的企業(yè)，一個是金剛杵，做寺廟裝修和佛像修復的公司，這個公司破產過5次。另外一個公司是在關東和關西的一個地方，這些長壽公司本身沒有什么，任何時代都不是先進生產力的代表。

坦然的面對公司變老的過程和面臨的問題，這是一個話題，這是地區(qū)個關鍵詞，公司老了是一種病。

第二個，如果我們的假設公司變老或者死的話，公司對抗變老的方法，按照現(xiàn)在流行法來說就是第二曲線，公司發(fā)展過程中始終不斷的尋找第二曲線，保持我在第一曲線衰減時有第二曲線的成長，第一曲線的扭曲，它的收窄和高度的壓低是很明確的。

在現(xiàn)在穿透我們的時代，第二曲線應該怎么找，找不找得出來，是所有企業(yè)面對公司變老的問題。

我可以做一個展示，所謂公司的第一曲線實際上是這樣的，這是公司發(fā)展的第一曲線，這可能是一個創(chuàng)業(yè)階段，這個是高速增長的階段，這是一個線性增長的階段，當增長到一定時期之后會進入到衰退的階段，以互聯(lián)網公司發(fā)展，目前來看只有抖音在成長，其他的業(yè)務都在下滑，阿里的所有的業(yè)主都在增長的末期，任何公司都會面臨著衰減，大家想做的事兒，我能不能拉出第二曲線，如果拉出第二曲線，從公司整個集團的經營角度講，就變成了線型增長，但是第二曲線很容易么，并不容易。

我看到很多互聯(lián)網公司，他們可能做過十次嘗試只有不到兩次是成功的，而且很容易發(fā)生的問題，第二曲線的當量和第一曲線是不可比擬的，我在物業(yè)論壇上分享的時候，我有一個很強的體感，雖然我們房地產公司做過很多的嘗試，15、16年開始，我們看過共享辦公，做家裝的，甚至做生活服務的，做了大量的嘗試，但是真正意義上對地產企業(yè)來說，有意義的第二曲線，可能物業(yè)管理也是非常牛的。

結合一下互聯(lián)網行業(yè)，地產行業(yè)的特性我打一個比方，整個公司老了，從成長到發(fā)展三個狀態(tài)，第一個是宇宙大爆炸，年對年的增長是三倍數(shù)就是互聯(lián)網爆炸時期，面對面的增長超過40%，兩年翻一番，在這個增長數(shù)據之上，公司處于大爆炸的時期。王興曾經說過，我不關心邊界，我只關心增長，各個階段，不管是同一個公司還是互聯(lián)網公司，一般的心態(tài)是什么我都會自己做，我全職，百分之百自己做，第三個，如果說很不幸，宇宙大爆炸之后，你并沒有建立恒星的系統(tǒng)的時候，公司在現(xiàn)在的技術環(huán)境下，很容易快速的變成白矮星，你質量開始內卷，最后變成黑洞，把所有的內容吸進去，我曾經做過顧問，給相似的公司服務，但這個公司整個的增速低于實際增長的時候，低于15%以后，這個公司會出現(xiàn)大量的問題，所以我們講發(fā)展的速度可以聯(lián)在一起，我記得我第一次作為戰(zhàn)略顧問和物業(yè)行業(yè)打交道的時候，訪談了上海萬科一個人力資源負責人，當時他講過一個非常牛逼的話，我覺得萬科城市物業(yè)管理人員的素質可以高到這個程度，他說快速的增長確實攤薄了我們物業(yè)管理的成本。大家要知道我們現(xiàn)在是什么樣的狀態(tài)，我可以很負責任的講，大部分的企業(yè)開始從恒星到白矮星的狀態(tài)，當你的量縮小，或者已經進入了負增長的狀態(tài)的時候，你應該做什么。

強相關指三個，第一個是剛性增長速度，你的收入。第二個，你的凈現(xiàn)金流的增長，是持續(xù)增長還是增長的體量變小了，還是說凈現(xiàn)金流在縮小。第三個，真正的信息量的不足，當你和整個市場的信息量開始滯后的時候，這個公司就是老了。

公司老了，作為普通的員工經常說公司這個不好，那個不好，其實只要有增長和發(fā)展，沒有什么不好的，市場集中度是不是高，市場集中度很高的情況也不代表這個公司變好了。第二個盈虧和回報，在某一些時刻可以反映公司的經營狀態(tài)，但是并不盡然，因為出現(xiàn)了互聯(lián)網公司的方式。第三個，決策的方式，到底是大范圍的決策還是極小的決策，創(chuàng)始人的風格和企業(yè)發(fā)展有關系。第四個，一些員工說是不是家族企業(yè)管理，東方社會夫妻老婆店很多，但是不一定是老了，真正的公司老的就是看增速。

第四個，公司老了，企業(yè)生命周期，特別適合大房地產行業(yè)的從業(yè)者和房地產行業(yè)中從事創(chuàng)業(yè)業(yè)務的領導者。

第一個是職能，客戶、產品、財務因素，人力因素。企業(yè)發(fā)展不同的生命周期，重點聚焦的地方不一樣的。第二個，企業(yè)狀態(tài)，創(chuàng)始人狀態(tài)，企業(yè)文化，你是偏執(zhí)行，偏合規(guī)的，還是偏創(chuàng)新，還是偏整合的，不同的發(fā)展階段也完全不同。

當前這個階段我們主要是在整合么，還是創(chuàng)新？比如說在我們職能的體驗上，我是聚焦在產品的界面上還是財務的界面上。這兩個維度，各四個方向可以標定公司在不同階段的癥狀和他所需要的風格。

該怎么辦呢，公司變老是不可逆的過程，作為企業(yè)和企業(yè)的從業(yè)者，我們應該做什么，首先公司求存，三個層面，第一個層面，你到底是什么樣的，不要我們自己覺得還是恒星的狀態(tài)，其實你已經往白矮星方向邁了，很多企業(yè)不自知是很重要的。

在你幾個發(fā)展的階段，一定要注意克制，因為擴張非常容易，當你的增速低于40%以后，高于15%的增幅的時候，一定要把你的生態(tài)系統(tǒng)搭建起來，如果有可能的話，做出你的生態(tài)。

京東大概六個上市公司，主營業(yè)務增速低于15%，建立起自己的生態(tài)系統(tǒng)非常的重要，既是找第二曲線，又為增速打基礎。當你的傳統(tǒng)業(yè)務坍塌的時候，一定要找到新的業(yè)務，把原有的塌縮的拋出去。

我拿我的本職工作投資舉例，你一定要克制，不要所有的業(yè)務都做。你和你的生態(tài)企業(yè)關系什么，有沒有機會孵化出一些小的。第三個是當你是一個黑洞公司的時候，一定要關注邊緣創(chuàng)新。我拿地產行業(yè)的例子講，你的核心的能力，核心的靈魂是什么，才可以找到第二曲線，我比較欣賞的幾個公司，上半部分和下面的不一樣，萬科，普洛斯，包括貝殼，他們的能力是資產管理，所以萬科會發(fā)展冷鏈，他把地產行業(yè)的能力抽象成資產管理，這是他們的特征，和別人是不一樣的。

恒大、融創(chuàng)，包括綠城為代表的，他們的抽象能力是資金密集型和所謂的對資金流使用的能力，資金周轉的能力。第三個是空間服務吃透，碧桂園、龍湖、新城。我們做的空間的設計。還有一些別的，央企、外企，他們的特殊地方只有這個牌子。當公司對抗自己變老的過程，你要找到你的基石，抽象出來才可以找到是不是有相當體量的第二曲線。我是房地產開發(fā)行業(yè)的從業(yè)者，到現(xiàn)在行業(yè)面臨困難的時候，我怎么求生？動物如何過冬是上學的時候老師問我的問題，如果過冬的時候動物應該做什么，動物只有三種形態(tài)，第一個是適應，我適應這個環(huán)境，把我的毛變成白色。第二種是冬眠，北極熊、蛇都是冬眠的。第三種是大雁遷徙，當職業(yè)經理人碰到行業(yè)內卷的時候，一共三種選擇，第一個選擇改變自己，堅持把事情往正確的方向做。第二個是躺平，冬眠。第三個，換行業(yè)，遷徙到第二曲線，對個體來講只有這三種，這個對在做的物業(yè)行業(yè)的領導者要求是不一樣的。

最后一個是誰和同行重要還是去往何方重要？如果是創(chuàng)業(yè)者，你可能跟同路人共行，如果職業(yè)經理人，你就要想到底怎么走更好。

我作為一個外行和觀察者，我稍微說兩句物業(yè)服務行業(yè)相關的話題，作為一個外行，老的戰(zhàn)略顧問，我覺得我對物業(yè)行業(yè)的反饋，它是不是地產開發(fā)企業(yè)的長生不老藥，整體來講是的，從增量轉向增量，甚至縮量的情況下，物業(yè)管理行業(yè)確實有機會成為長生不老藥，對于物業(yè)行業(yè)來說，我也試著了解，第一個規(guī)�；�經濟么？這個生意單體來講不是一回事，一個小區(qū)的物業(yè)服務沒有增加，規(guī)模經濟在什么地方？是在培訓還是有一些共享服務，但是共享服務也取決于某一個區(qū)域的使用率多高。第二個問題，數(shù)字化可以發(fā)現(xiàn)用戶增值服務的空間么，可以么，在一個物業(yè)管理行業(yè)下，一共五個節(jié)點可以進行數(shù)字化，一個是管理后臺，對所有的員工是不是可以數(shù)字化的進行管理，第二個是門禁，這個是被做爛的事情，第二個停車的道閘，門禁是通過芯片或者人臉識別來獲得數(shù)據，道閘以識別車牌號為手段。還有一個是電梯，不一定通過視覺的方法，可以通過非常低功耗的數(shù)據采集。第四個是表記是可以提取用戶結構化的數(shù)據的。

在數(shù)字化環(huán)節(jié)，一共五個節(jié)點物業(yè)公司可以進行組團，但是我用數(shù)字化提取了結構化的數(shù)據之后，有什么用，能夠帶來更多增值服務的空間么。

第三個智能化，這也是萬物云的方向，我想說的是，現(xiàn)在的智能化技術能夠幫助我們降低人工成本和整個物業(yè)管理成本么，好象不能，或者說不確定，或者說不知道。

所以對這樣的一些技術，包括一些機器人技術的使用，包括人工智能的使用，使得我們是不是能減少保安，減少保潔。不太確定。

第四個，過去的兩年當中還是有一個非常好的資本化的市場，很多開發(fā)商都把物業(yè)企業(yè)推向香港上市，但是有多少公司是通過資本化標定的價值，如果不看流動性，除了頭部企業(yè)以外，本身的流動性和資本價值還是有差異的。實際上這個市場確實給了非常好的窗口和助力，但是我們還是要謹慎和辯證的看待它。

作為一個外行，我大概管窺了一下物業(yè)行業(yè)的四化怎么發(fā)展，作為投資人的角度，我對二和四比較有體感，一我肯定沒有像碧桂園做過重大收并購的公司有發(fā)言權。智能化所有人都在觀察。

BBC對羅素的采訪，假定這段錄像將被我們的后人看到，如同死海故卷一般在一千年后被人縮減，你覺得有什么該對他們說的。

羅素說，我想說兩點，其一關乎智慧，其二關乎道德。關于智慧，我想說的是不管你研究什么事物，從事什么事物，思考任何觀點，只要問你自己，事實是什么，以及這些事實所正式的真理是什，永遠不要讓自己被自己所愿意相信的或者認為人們相信了，會對社會更加有意的東西所影響，只是單單去審視，什么才是事實，這是我想的關于智慧的一點。

第二個，我想對他們說的關于于道德的一點十分簡單，我要說愛是明智的，恨是愚蠢的，在這個日益緊密相連的世界，我們必須學會容忍，必須學會接受這樣一個事實，總有人會說出我們不想聽的話，只有這樣才能共同生存，而假如我們想要共同生存，必須學會交融和忍讓，因為他們對于人類在這個星球上的存續(xù)是一樣的，我們必須要和公司變老這個事實共存，要找到共存的方法。感謝大家的聆聽。