中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)測評中心副主任、中物研協(xié)總經(jīng)理 楊熙

中房網(wǎng)訊 9月23日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究成果發(fā)布會”在成都舉行。

在本次測評成果發(fā)布會上， 中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)測評中心副主任、中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙發(fā)布了2021年物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究成果。楊熙表示，當下對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，核心的能力有三個，首先是規(guī)�；�，對大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，還是處于規(guī)模為王的時代。第二，品質(zhì)的服務(wù)，能不能有更好的品質(zhì)，推高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意度和美譽度，是行業(yè)取得長遠發(fā)展的關(guān)鍵。第三，科技和智慧的應(yīng)用，它們能對行業(yè)做一些數(shù)字化的改造，提質(zhì)增效。

以下為文字實錄：

楊熙：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，各位物業(yè)同仁，接下來由我發(fā)布2021年物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究成果。

先看一下行業(yè)整體格局，我們認為在今天的市場上，整個的宏觀經(jīng)濟形勢依然良好，無論是整體的2020年GDP的總量還是人均收入，人均可支配收入都在進一步的提高，城鎮(zhèn)化不斷的發(fā)展進程也會持續(xù)為中國的物業(yè)行業(yè)提供更多的新的增量。更具體來說，上游房地產(chǎn)供給到今天依然是非常的充足，2020年中國房地產(chǎn)無論是銷售額還是銷售面積都創(chuàng)下了新高。

整個物業(yè)行業(yè)的發(fā)展到今天來看，截止到2020年年底，全國管理規(guī)模330億平方米左右，整體行業(yè)營收突破了1.1萬億，其實可以看到在2018年第十次經(jīng)濟普查的時候公布了物業(yè)服務(wù)行業(yè)與國民經(jīng)濟其他的三產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)情況，可以看到，物業(yè)行業(yè)在18年的時候，即將突破萬億的時候，在整個國民經(jīng)濟第三產(chǎn)業(yè)中占有了比較重要的地位，遠比我們想象的住宿業(yè)、餐飲業(yè)大更多。

預(yù)計未來的“十四五”物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模將會達到430億平方米，經(jīng)濟總收入超過兩萬億，行業(yè)歷經(jīng)40年的發(fā)展，到今天突破了一萬億，接下來在未來五六年突破第二個一萬億，達到兩萬億。

整體上2025年整個行業(yè)突破兩萬億，我們可以設(shè)想一下，今天的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，整體市場占比1%、2%左右，但是如果在2025年，達到了5%的占比，可能就會達到一千億的營收水平。

同時可以看到，過去的兩年里面，尤其是去年，越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)上了資本市場，到目前12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市，截止到現(xiàn)在遞表的企業(yè)26個，今年整個行業(yè)上市公司的數(shù)量有可能超過70家。

但是我們同樣看到，尤其在今年以來，去年的三道紅線被房地產(chǎn)調(diào)控之下，今年上游房地產(chǎn)企業(yè)的狀況嚴重影響著關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，整個行業(yè)的整合在進一步的加速，我們看整個物業(yè)在資本市場上的走勢，過去的一兩年里面，持續(xù)都是走高的，而且遠遠高于房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場的表現(xiàn)10到20%的百分點，今年八月份之后，多重因素影響下，物業(yè)股的走勢首次低于房地產(chǎn)股票，我們認為未來的行業(yè)并購還會進一步的頻發(fā)。

行業(yè)整體的政策來講，我們認為整體的行業(yè)政策對我們的中國物業(yè)市場還是非常支持和鼓勵的，尤其是在今年年初的通知，為未來的行業(yè)發(fā)展指明了方向，2017年7月，也有關(guān)于整治房地產(chǎn)行業(yè)的通知，提到了物業(yè)管理行業(yè)，但是整體來看，我們認為整體政策的指向一方面更加的廣泛，進一步推動物業(yè)管理的覆蓋面，同時進一步推動整個行業(yè)的規(guī)范化和市場化，多元化，智慧化的發(fā)展。

從500強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理規(guī)模情況看，500強物業(yè)企業(yè)在2020年年底，整體的市場份額達到了44%左右，單獨把百強企業(yè)拿出來看，百強企業(yè)占整體行業(yè)的集中度，在表面積30.7%左右。管理的規(guī)模方面，越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強第三方的拓展以及并購，而且在今年的上半年，整個行業(yè)并購的金額超過了去年的一年，或者在剛剛過去的中秋節(jié)，碧桂園服務(wù)和富力的合作，我們相信在未來的時間里面，還會看到更大金額的并購的現(xiàn)象的發(fā)生。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)布局的情況看，除了住宅之外，其他的業(yè)態(tài)，新賽道也逐漸更加的成型。整體來看，住宅服務(wù)業(yè)63%降到60%以下，非住業(yè)態(tài)逐漸增加到40%以上。

越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷的打造自己的獨立的細分業(yè)態(tài)的子品牌，尤其在過往兩年，原來以住宅聞名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷的將自己的商企物業(yè)品牌獨立化，大家通過市場的招投標還是并購各種方式不斷的擴張自己的規(guī)模，規(guī)模依然是今天所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的重點。

從管理的密度情況來看，越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)認識到需要加大自己的力度，500強的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在不斷的加劇。在單個城市里面500強企業(yè)管理的項目差不多均在99個左右。

整體上營收的情況看，2020年業(yè)績持續(xù)保持比較高的增長態(tài)勢，行業(yè)整體的營收增長達到了34%，從集中度的情況來看，達到的30.49%，如果單獨看百強企業(yè)的收入，集中度23.52%。

我們的營收結(jié)構(gòu)里面，增值服務(wù)持續(xù)的加碼，對500強企業(yè)而言，增值服務(wù)的營收從18年的20%左右到2020年的25%左右，增值服務(wù)在營收里面的比重越來越大。

住宅物業(yè)依然是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入里面非常大的一塊，但是同時我們看到在非住的領(lǐng)域，創(chuàng)收能力更強。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，今天我們也通過多元化的服務(wù)支撐不斷的發(fā)展，今天我們看到社區(qū)的電商方面，社區(qū)的空間運營，社區(qū)的房屋租售，停車位的管理方面以及社區(qū)的到家的家政服務(wù)。這幾塊是當前所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營社區(qū)增值服務(wù)這塊內(nèi)容的時候，占比超過10%或者接近10%的最大的一塊。

我們也看到在整體行業(yè)的營收的情況以及毛利率的情況下，整體的行業(yè)毛利水平今天是在18%左右，凈利的水平在9.9%左右。

如果毛利進一步做切割和細分，我們的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，行業(yè)的平均水平約在15%左右，但是非業(yè)主的增值服務(wù)毛利更高，40%。

我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過多個舉措，共同在智慧物業(yè)方面的發(fā)展，通過外包的方式不斷的降低成本，提質(zhì)增效初步建立了成效。整體上來看，成本率從2018年84%降低到2020年81%，科技智能化的手段確實起到了一定的效果。

整體行業(yè)500強企業(yè)人均管理面積的指標，在2020年達到了5500左右，目前的上市企業(yè)人均管理面積在6300到6500左右。2020年，人均創(chuàng)收差不多15.4萬，人均創(chuàng)凈利潤1.52萬元。

我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也直接或間接的通過直接就業(yè)或者外包就業(yè)的方式，總計解決了379萬人的就業(yè)情況，也對整體國家的就業(yè)和經(jīng)濟做出了相應(yīng)的貢獻。

我們也看到今天在物業(yè)行業(yè)里面，雖然大專以上畢業(yè)生從業(yè)者占很大的比重，但是高學歷的比重在逐步的提高，過去這兩年大量的來自于房地產(chǎn)企業(yè)里面的人才，包括來自于跨界，無論是咨詢公司還是互聯(lián)網(wǎng)公司的人才，不斷的流入到物業(yè)行業(yè)，高學歷人才持續(xù)的引進，也給我們的行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展作出了相應(yīng)的貢獻。

在2020年，因為疫情的發(fā)生，物業(yè)企業(yè)表現(xiàn)出自己的擔當，我們在2020年物業(yè)管理協(xié)會做出相應(yīng)的業(yè)主調(diào)查情況，90%以上的業(yè)主非常愿意按時繳納物業(yè)服務(wù)費，這也是行業(yè)價值提高的最實在的表現(xiàn)。

從全國拉通的情況看，無論是各個業(yè)態(tài)還是一二三線不同的情況來看，今天的全國的物業(yè)費均值水平在每月每平米3.19元左右。

我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不斷的通過自己的貢獻，在社會責任方面，包括持續(xù)開展精準扶貧，包括支撐行業(yè)的就業(yè)，再就業(yè)，包括履行納稅的義務(wù)，開展保障性住房的相關(guān)的服務(wù)，老舊小區(qū)的相應(yīng)的服務(wù)，做出了自己的社會貢獻，越來越多的上市企業(yè)發(fā)布自己的報告，更加注重自己的社會責任。

很多的物業(yè)企業(yè)難免受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，放在每個籃子里的菜可能少一些，但是鍋還是足夠大的，當前的情況來看，整個的行業(yè)還是處于非常好的黃金發(fā)展的周期。

今天我們認為對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，核心的能力有三個，第一個首先還是規(guī)�；�，各種業(yè)態(tài)的服務(wù)方面以及多元化的經(jīng)營的收入或者多元化收入的層次結(jié)構(gòu)方面可以體現(xiàn)整體的發(fā)展規(guī)模。

今天對大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，還是處于規(guī)模為王的時代。同時另外品質(zhì)的服務(wù)，能不能有更好的品質(zhì)，推高我們的滿意度和美譽度，取得長遠的發(fā)展。

第三塊，科技和智慧的應(yīng)用對行業(yè)做一些數(shù)字化的改造，提質(zhì)增效。

我們認為，如何看待物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭力，短期上來看，我們比較直觀的看到結(jié)果指標，可能來自于收入不斷的增長，合約的面積，在管的面積大幅度的增長，或者我們的利潤在增長，以及相關(guān)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有比較好的增長。

我們認為長效，核心還是每個企業(yè)鍛造出自己的戰(zhàn)術(shù)能力，首先是組織和建設(shè)相關(guān)的能力，有沒有很好的組織建設(shè)的制度，讓員工和企業(yè)一起共同發(fā)展，向上而生。

同時，還要考驗我們在市場上有沒有足夠的競爭力，我們是不是只能去依靠自身，還是說我們有比較大的外拓的能力，有并購的能力，還有整合的能力。

第三個，我們在科技和數(shù)字化方面賦能的能力，有效的去提高公司的運轉(zhuǎn)的效率，降低相關(guān)的成本。

更長效的我們認為還是戰(zhàn)略資源的選擇上，第一點我們是否擁有很好的資源的優(yōu)勢，這個資源優(yōu)勢一方面可能來自于我們公司或者我們集團，今天我們看到有一些公司和集團或者房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)的企業(yè)出現(xiàn)問題，對我們的運營服務(wù)企業(yè)就是一個比較大的傷害，但是同時，房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)的資源優(yōu)勢，如果能夠為物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好的應(yīng)用，我相信它也是非常好的推動。

除了關(guān)聯(lián)房企的資源優(yōu)勢之外，我們的上市公司本身也是戰(zhàn)略資源優(yōu)勢，今天很多的上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以發(fā)展，可以募集更多的資金，收并購的時候，比今天市場上還沒有上市的頭部企業(yè)會有更好的優(yōu)勢，這也是資源優(yōu)勢。

未來我們選擇做什么或者不做什么，賽道的布局上到底建立哪些點，住宅之外要不要進入商管，要不要進入不同的賽道，這個考驗的是我們自己戰(zhàn)略的選擇。

第三個，你相信什么，我們是否相信品質(zhì)和服務(wù)是所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)最基本的，或者最應(yīng)該重視的，沒有品質(zhì)，就沒有未來更好的機會。長遠來看，還是用品牌和口碑在市場上發(fā)展，這是長期的戰(zhàn)略資源布局，這也是未來會決定企業(yè)發(fā)展的命運。

我們也做出了這樣的判斷，中國的物業(yè)管理行業(yè)處于這樣的發(fā)展周期，這樣的黃金時代不能只成為碧桂園的黃金時代，我們應(yīng)該更好的聚合行業(yè)之力，聚合行業(yè)的更多的優(yōu)秀的頭部企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)商和供應(yīng)商以及行業(yè)的組織，我們共同把大家聚在一起，我們?yōu)楦�多的中小企業(yè)實現(xiàn)價值提升的方案，在智慧領(lǐng)域，我們借鑒成熟頭部企業(yè)的經(jīng)驗，從底層設(shè)計開始，少走彎路，拿來主義，做跟隨戰(zhàn)略，把他們已經(jīng)成熟的服務(wù)整合進來，立足自身的規(guī)劃，把成熟的企業(yè)，他們已經(jīng)驗證的，在社區(qū)增值服務(wù)方面，無論是供需資源的利用上還是新零售層面，他們已經(jīng)驗證的模式和成果，能不能更好的使用，包括我們在管理規(guī)模擴張和提升方面，服務(wù)品質(zhì)的把控方面，中小企業(yè)的自身價值的挖掘，是做賺錢的企業(yè)還是在市場上非常值錢的企業(yè)，我們?nèi)绾螏椭�企業(yè)梳理這樣的價值，包括社區(qū)的SaaS小程序解決的應(yīng)用，物業(yè)費的催交，車位的快速的去化和社區(qū)零售供應(yīng)鏈整合的降本增效的方案，我們希望幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)將來更好的增效，創(chuàng)收，我們希望聯(lián)合更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一起，助力更多的中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與大家同行，達成共同富裕，不辜負這個時代。

謝謝大家！