2021年10月23日，新華社北京電全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定引起了業(yè)內(nèi)外廣泛的關(guān)注和討論。

很多媒體認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的開展，代表炒房時(shí)代的終結(jié)，也有媒體認(rèn)為對多套房家庭影響較大，建議“賣二換一”，或者“賣三換一”，還有媒體解讀為房價(jià)會出現(xiàn)大幅跳水。

我認(rèn)為，“房地產(chǎn)稅”的推出，不單純只是為了抑制和控制房價(jià)。

調(diào)控房地產(chǎn)市場不是其本質(zhì)原因，其核心是地稅制度的改革。黨的十八大以來，以習(xí)近平同志為核心的黨中央高度重視財(cái)政工作，對深化財(cái)政改革、建立現(xiàn)代財(cái)政制度作出了一系列重大決策部署。此次房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的開展便是財(cái)政改革、稅制改革中非常重要的一部分。

核心觀點(diǎn)

1、調(diào)控房地產(chǎn)市場不是房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的本質(zhì)原因，其核心是地稅制度的改革

2、房地產(chǎn)稅的改革和立法能扎實(shí)推動(dòng)共同富裕

3、房地產(chǎn)稅改革是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要部分

4、除北京外，熱點(diǎn)一二線城市都有可能成為首批試點(diǎn)城市

5、至少半年時(shí)間內(nèi)，試點(diǎn)城市的二手房市場會產(chǎn)生較大波動(dòng)

房地產(chǎn)稅是稅制改革中非常重要的部分

2021年10月23日為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

該決定發(fā)布當(dāng)日，引起了業(yè)內(nèi)外廣泛討論，很多人認(rèn)為這一房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作目的還是以調(diào)控房地產(chǎn)市場為準(zhǔn)。

事實(shí)上，“十八大”以來，黨中央便對深化財(cái)政改革、建立現(xiàn)代財(cái)政制度作出了一系列重大決策部署。黨的十九大報(bào)告指出，“加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度，建立權(quán)責(zé)清晰、財(cái)力協(xié)調(diào)、區(qū)域均衡的中央和地方財(cái)政關(guān)系。建立全面規(guī)范透明、標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)、約束有力的預(yù)算制度，全面實(shí)施績效管理”。

黨的十九屆四中全會決定進(jìn)一步指出，“完善標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)、規(guī)范透明、約束有力的預(yù)算制度”“優(yōu)化政府間事權(quán)和財(cái)權(quán)劃分，建立權(quán)責(zé)清晰、財(cái)力協(xié)調(diào)、區(qū)域均衡的中央和地方財(cái)政關(guān)系，形成穩(wěn)定的各級政府事權(quán)、支出責(zé)任和財(cái)力相適應(yīng)的制度”。

因此，從房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作本身來看，其實(shí)是整體稅制改革的一個(gè)重要的部分，并不僅僅只是單純的調(diào)控房地產(chǎn)市場，核心還是在加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度上面，房地產(chǎn)稅是均衡中央和地方財(cái)政關(guān)系的重要組成部分。

可以期許的是，未來房地產(chǎn)稅將成地方主體稅種，并將逐步取代土地出讓金收入，成為地方財(cái)政收入的重要組成部分。

房地產(chǎn)稅改革扎實(shí)推動(dòng)共同富裕

事實(shí)上，首提房地產(chǎn)稅改革可以追溯至2003年，彼時(shí)，十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！奔磳Ψ课莩钟协h(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，類似后續(xù)出現(xiàn)的“房地產(chǎn)稅”。

由于全國推行的難度較大，直至2011年1月“房產(chǎn)稅”正式落地，上海和重慶同時(shí)宣布啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。

2013年底，十八屆三中全會發(fā)布《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，并提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。概念內(nèi)涵也從“房產(chǎn)稅”完善至“房地產(chǎn)稅”。

房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵也逐漸豐富，廣義上是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有直接關(guān)系的稅，涉及土地征收、公開招拍掛、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、住房租賃等多個(gè)環(huán)節(jié)，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等。

2019年兩會《政府工作報(bào)告》首提“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”已成為監(jiān)管部門的重點(diǎn)工作。

2020年以來，針對房地產(chǎn)稅改革的內(nèi)容多了起來。11月和12月，財(cái)政部部長劉昆曾兩次公開表示“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。

2021年3月13日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確將“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”納入工作重點(diǎn)；4月7日，財(cái)政部財(cái)稅司司長王建凡表示，要進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革；5月6日，劉昆發(fā)表的文章中表示，“十四五”時(shí)期的重點(diǎn)工作，包含“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”……

2021年10月15日《求是》雜志發(fā)表習(xí)主席重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富裕》，其中有三處提及房地產(chǎn)及相關(guān)內(nèi)容：

1、推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

2、要完善住房供應(yīng)和保障體系，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉，因城施策，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，重點(diǎn)解決好新市民住房問題。

3、要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。

其中“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”是重點(diǎn)之一，基于到本世紀(jì)中葉全體人民基本實(shí)現(xiàn)共同富裕的國家戰(zhàn)略，即擴(kuò)大中等收入群體，縮小城鄉(xiāng)收入差距，改善收入和財(cái)富分配格局，因此，收入分配、財(cái)富調(diào)節(jié)等頂層制度改革宜早不宜遲，房地產(chǎn)稅改革則是重要的一環(huán)。

核心一、二線城市有望成為首批試點(diǎn)城市

從市場層面來看，試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。

由于這是一個(gè)對“居住用”房地產(chǎn)征稅，是“持有性質(zhì)”的稅，因此從長期來看，對穩(wěn)定市場有一定的積極意義，有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，對未來十年健康發(fā)展有一定的推動(dòng)作用。

短期來看，在近半年內(nèi)可能會對市場會產(chǎn)生一定的影響，特別是對二手房市場的影響會比較大，在二手房市場的波動(dòng)影響下，新房市場也會受到一定的影響。

從試點(diǎn)城市來看，由于目前整體市場分化嚴(yán)重，因此試點(diǎn)城市不太可能以“省級”為主，目前市場上有傳聞?wù)f“浙江省率先參與試點(diǎn)”，我認(rèn)為這不太可能，因?yàn)檎憬�省各城市的情況差距較大，從省級層面很難操作這些。

反而上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等熱點(diǎn)一二線城市，很有可能會成為首批試點(diǎn)城市。

北京由于產(chǎn)權(quán)權(quán)屬性質(zhì)較為復(fù)雜，前期工作量可能較大，因此可能不太會加入試點(diǎn)行列。而海南省一方面由于體量不大，另外一方面主要為旅居型房地產(chǎn)市場，因此加入試點(diǎn)的可能性也不大，就算真要加入試點(diǎn)，最多也在三亞市等熱點(diǎn)城市進(jìn)行試點(diǎn)。

從2011年1月上海和重慶啟動(dòng)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)來看，上海是以多套房為主要征收對象，重慶則以高端豪宅為重點(diǎn)征收對象。

我認(rèn)為，此次對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)不會高于上海當(dāng)年房產(chǎn)稅的稅率標(biāo)準(zhǔn)。

上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法

總體來看，房地產(chǎn)稅改革是中國房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，其作用值得肯定與重視，結(jié)合歐美、日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體實(shí)行房地產(chǎn)稅之后的市場表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)稅與房價(jià)下跌不能簡單的劃等號，房價(jià)預(yù)期主要取決于樓市供需關(guān)系，供地緊俏、需求堅(jiān)挺的城市房價(jià)仍易漲難跌。

值得注意的是，試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)稅收取之后，應(yīng)該更多的投入到當(dāng)?shù)氐幕�礎(chǔ)設(shè)施安全建設(shè)上，如學(xué)校、醫(yī)院等，避免將房地產(chǎn)稅做為平衡各城市稅收的調(diào)節(jié)工具，要做到取自于何方，用之于何方，這樣才更符合地稅本身的特性，這樣也能更好的推進(jìn)該區(qū)域的發(fā)展。