將會(huì)出現(xiàn)什么樣的趨勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)又在哪里？對(duì)此判斷與分析，一是看2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了什么，二是要看 2022 年房地產(chǎn)政策所主導(dǎo)的傾向。

2022 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何判斷，將會(huì)出現(xiàn)什么樣的趨勢(shì)，其風(fēng)險(xiǎn)又在哪里？對(duì)此判斷與分析，一是看2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了什么，二是要看 2022 年房地產(chǎn)政策所主導(dǎo)的傾向。

首先，2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了什么。在恒大債務(wù)危機(jī)爆發(fā)之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片哀嘆，認(rèn)為以此為標(biāo)志，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)重大轉(zhuǎn)折，特別是在幾家房地產(chǎn)中介所發(fā)出的分析報(bào)告認(rèn)為，受恒大債務(wù)危機(jī)的沖擊，2021年 11 月房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)懸崖式下跌，以此為基點(diǎn)，2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)全面性衰退。所以，這些分析報(bào)告給出的政策建議是，由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重近 30%、占銀行貸款 60% 以上，及占居民財(cái)富比重在 70% 以上（他們把居民居住的一套住房也作為投資品，但實(shí)際上絕大多數(shù)居民只有一套住房，房?jī)r(jià)上漲多少，其占家庭財(cái)富多少基本上沒有多少意義），為了保增長(zhǎng)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)富不縮水，當(dāng)前管制過多的房地產(chǎn)調(diào)控政策要調(diào)整，去除對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度限制的政策，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到快速增長(zhǎng)軌道。

不過，我早就指出，恒大債務(wù)危機(jī)，這只是個(gè)別事件，全國(guó)有10 萬家以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根本就沒有看到哪個(gè)地方出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)潮。還有，盡管恒大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模很大，但對(duì)于年銷售近 18 萬億元的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，也算不了什么。更重要的是到2021 年 10 月止，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行非常正常，沒有出現(xiàn)什么問題。在沒有重大突發(fā)事件發(fā)生的情況下，2021 年11 月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)突然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的概率也不會(huì)太高。所以，先是央行公布的11 月銀行貸款數(shù)據(jù)，住房貸款達(dá) 7337 億元，占整個(gè)當(dāng)月貸款 58%，看到這個(gè)數(shù)據(jù)，就知道 11 月份房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)肯定不會(huì)差，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)根本就沒有改變。

事實(shí)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2021 年1-11 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 137314 億元，同比增長(zhǎng) 6.0%；比 2019 年 1—11 月 份 增 長(zhǎng) 13.2%， 兩年平均增長(zhǎng) 6.4%。其中，住宅投資103587億元，增長(zhǎng) 8.1%。商品房銷售面積 158131 萬平方米，同比增長(zhǎng) 4.8%；比 2019 年 1—11 月份增長(zhǎng) 6.2%，兩年平均增長(zhǎng) 3.1%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)4.4%。商品房銷售額 161667 億元，增長(zhǎng) 8.5%；比 2019 年 1—11 月份增長(zhǎng)16.3%，兩年平均增長(zhǎng) 7.8%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)9.3%。這些數(shù)據(jù)說明了以下幾個(gè)問題。一是當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)繁榮并沒有停止，今年住房銷售面積及銷售金額仍然 在 創(chuàng) 歷 史 紀(jì) 錄。 可 以 說， 從 2016年開始，盡管國(guó)內(nèi)各種媒體一直在夸張報(bào)道出臺(tái)多少嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)越是調(diào)控政策出臺(tái)多，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮程度越高。比如，2015年中國(guó)住房銷售金額只有 8.73 萬億元，2016 年出臺(tái)認(rèn)為史上最多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但當(dāng)年住房銷售金額則上升到 11.76 億萬元，增長(zhǎng)幅度達(dá) 35%，而到2020 年全國(guó)住房銷售金額達(dá) 17.36 萬億元。5 年時(shí)間里，全國(guó)住房銷售金額出現(xiàn)近翻倍增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)幅度達(dá) 20%。當(dāng)然這種增長(zhǎng)更多是由各城市房?jī)r(jià)上漲所驅(qū)動(dòng)。2021年這種趨勢(shì)也沒有改變，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售金額同樣在創(chuàng)歷史紀(jì)錄。就2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)而言，2022 年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)，更不會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。這是由當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系及房地產(chǎn)政策所驅(qū)動(dòng)。

二是在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，有幾個(gè)數(shù)據(jù)值得關(guān)注。無論是住房投資還是住房銷售都出現(xiàn)區(qū)域性嚴(yán)重分化。中部地區(qū)表現(xiàn)較好，但東北地區(qū)則出現(xiàn)嚴(yán)重的負(fù)增長(zhǎng)。這種負(fù)增長(zhǎng)可能與這些區(qū)域的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)及人口流動(dòng)有關(guān)，而且估計(jì)這種分化在2022年還繼續(xù)，這已經(jīng)形成了一種長(zhǎng)期趨勢(shì)，靠短期政策無法改變。再就是受恒大債務(wù)危機(jī)的影響，民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商拿地?zé)崆闇p弱。這也意味著民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)前景并非如以前那樣看好，而所替代的是國(guó)有資本正在進(jìn)入土地市場(chǎng)。這些變化會(huì)引發(fā)什么問題，應(yīng)該密切關(guān)注。除了對(duì)實(shí)際市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行分析外，作為政策主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策走向也是一個(gè)重要的因素。

在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前，許多分析都預(yù)期，為了化解如恒大債務(wù)危機(jī)類的風(fēng)險(xiǎn)，2022年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)重大調(diào)整，比如 2008 年下半年那樣，銀行信貸政策全面放松，這幾年來地方政府出臺(tái)的各種限制性調(diào)控政策會(huì)取消，這種預(yù)期反映在股市上，那幾天房地產(chǎn)上市公司的股票價(jià)格都出現(xiàn)暴漲。但是，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì) 2022 年房地產(chǎn)工作的部署是，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。這些內(nèi)容與前幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策相比，變化不大。

一是“房住不炒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位并沒有改變。我多年以來都在強(qiáng)調(diào)，住房為消費(fèi)品是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以持續(xù)健康發(fā)展的基石，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)。既然2016 年確立了“房住不炒”的市場(chǎng)定位原則，那么在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的各種調(diào)控政策都會(huì)是這條原則的具體化或落實(shí)，只不過每年落實(shí)的程度有快慢而已。所以，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前，就預(yù)測(cè)“只住不炒”的市場(chǎng)定位原則會(huì)在2022 年淡化，如有人預(yù)測(cè)會(huì)如 2008 年下半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策那樣對(duì)改善性住房也采取優(yōu)惠的銀行信貸，但最后會(huì)議文件中沒有寫入這些預(yù)測(cè)的要求。

二是這幾年一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策基點(diǎn)“三穩(wěn)”（穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期），但在去年的文件中沒有出現(xiàn)，進(jìn)而代之的是“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)”�！爸蛔〔怀础睆�(qiáng)調(diào)的是住房市場(chǎng)消費(fèi)的主導(dǎo)性，而“三穩(wěn)”則以房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的主導(dǎo)性為前提。而且在一個(gè)投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目標(biāo)是促使房地產(chǎn)的穩(wěn)定性，這就意味著房?jī)r(jià)只漲不跌，而房?jī)r(jià)只漲不跌，只會(huì)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主導(dǎo)性；如果房?jī)r(jià)下跌，“三穩(wěn)”又可能落空。所以，2022年的房地產(chǎn)調(diào)控政策中更強(qiáng)調(diào)的是“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)”。而這里“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)”，估計(jì)最為重要的是指那些房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重過剩、銷售萎縮的城市可能出現(xiàn)由于房?jī)r(jià)開始下跌而引起的市場(chǎng)預(yù)期完全逆轉(zhuǎn)，并由此引發(fā)局部市場(chǎng)危機(jī)。

三是探索房地產(chǎn)市場(chǎng)新的發(fā)展模式。這是一個(gè)新提法�，F(xiàn)在的問題是，什么樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)新的發(fā)展模式適應(yīng)中國(guó)。因?yàn)�，就�?dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既定的前提是，中國(guó)有14 億人口，有一個(gè)任何國(guó)家都不可比擬的、龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且中國(guó)的城市化率與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有較大差距，農(nóng)民進(jìn)城意味著有一個(gè)巨大的住房消費(fèi)市場(chǎng)。還有，中國(guó)城市居民的住房持有率達(dá)到89% 以上，也應(yīng)該是全世界最高的。除了一線城市及部分城市住房供應(yīng)較為緊缺之外，其他城市住房基本上處于過剩狀態(tài)，特別是三四線城市，住房過剩問題更是嚴(yán)重。在這樣的背景下，世界任何一個(gè)國(guó)家的住房發(fā)展模式都不可能適應(yīng)中國(guó)。

比如，新加坡模式中國(guó)就學(xué)不來，既無法讓財(cái)政運(yùn)用巨額的資金建保障性住房，同時(shí)，中國(guó)城市過高的住房持有率也不可能讓居民退回到住房保障性體系。當(dāng)然，政府是希望發(fā)展住房租賃市場(chǎng)來建立起租購并舉的市場(chǎng)新模式。但是，也應(yīng)該看到，政府強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)有幾年了，但是為何中國(guó)一線城市的住房租賃市場(chǎng)就是無法繁榮起來？有人分析，這更多是與國(guó)內(nèi)居民的傳統(tǒng)觀念有關(guān)，即居民要解決住有所居的問題，更愿意購買住房持有而不是租賃住房。其實(shí)，這其中更多的是激勵(lì)機(jī)制問題，其中有租賃性住房供給、住房租金的價(jià)格、租賃者的利益保護(hù)等問題。比如，政府提倡發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有幾年了，也讓集體土地建造租賃性住房，但是幾年來，用集體土地建造租賃性項(xiàng)目還是太少。何也？根本原因在高房?jī)r(jià)下，農(nóng)民的集體土地根本就沒有意愿用來建造租賃性住房。所以，2021年租賃住房市場(chǎng)和保障性住房會(huì)繼續(xù)維持現(xiàn)狀，有進(jìn)展，但不會(huì)太大。

2021 年，中國(guó)住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要還是在房?jī)r(jià)上，如果房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就太高。但是就長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)越高，用時(shí)間換空間，能否持續(xù)則問題很大。當(dāng)然，還要關(guān)注的兩大風(fēng)險(xiǎn)是：一是那些住房已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重過剩，那些出臺(tái)房?jī)r(jià)限跌令的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期有可能逆轉(zhuǎn)，由此可能引發(fā)房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌及爆發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)。

還有，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)這頭灰犀牛，在銀保監(jiān)會(huì)“三道紅線”下，面對(duì)債務(wù)危機(jī)可能不會(huì)只是恒大集團(tuán)，2022 年仍然還有一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)。對(duì)于這些危機(jī)，中央政府的基調(diào)是以市場(chǎng)化、法治化方式處理，房地產(chǎn)企業(yè)自行承擔(dān)責(zé)任。所以，對(duì)于國(guó)內(nèi)購買住房者來說，可能面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)，一定要加以鑒別，不要輕易入場(chǎng)�？傮w來說，2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，也不會(huì)出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)。這是中央政府和地方政府都愿意看到的場(chǎng)景，也是調(diào)控政策的目標(biāo)，但長(zhǎng)期來看，能否持續(xù)則待觀察。