2021 年，房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)重大變化。上半年，全國房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額均創(chuàng)歷史同期新高，下半年以來，受各種因素影響，房地產(chǎn)銷售明顯下降，部分房企出現(xiàn)流動性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約問題。房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)的重大變化雖然與短期因素的變化有一定關(guān)系，但更重要的是反映出房地產(chǎn)市場發(fā)展階段已發(fā)生重大變化，原有的發(fā)展模式需要盡快轉(zhuǎn)型，要按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神的要求，探索新的發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)市場的新變化需要加快探索新的發(fā)展模式

2021 年前 11 個(gè)月，全國商品房銷售面積158131 萬平方米，同比增長4.8%；比 2019 年 1—11 月份增長 6.2%，兩年平均增長 3.1%。商品房銷售額161667 億元，增長8.5%；比 2019 年 1—11月份增長16.3%，兩年平均增長7.8%。雖然前 11 個(gè)月商品房銷售面積和商品房銷售額均創(chuàng)歷史同期最好水平，但2021 年下半年以來，各月商品房銷售同比呈下降趨勢，特別是部分房企出現(xiàn)流動性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約問題。房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)重大變化的原因是多方面的，但從房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的視角觀察，2021年下半年以來房地產(chǎn)市場形勢的較大變化實(shí)際上表明支撐房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的條件已發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)市場正進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要適時(shí)調(diào)整方向和重點(diǎn)。

一是隨著總體解決住房短缺問題，房屋新開工面積已開始下降，房地產(chǎn)行業(yè)需要尋找新的發(fā)展方向。1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)較快發(fā)展，新房供應(yīng)量快速增加，城鎮(zhèn)居民住房條件顯著改善。據(jù)測算，目前城鎮(zhèn)常住人口戶均住房達(dá)到 1.1 套左右，人均居住面積近40 平方米，總體上解決了住房短缺問題。從國際比較看，在戶均住房超過 1.0 套后，房地產(chǎn)新開工規(guī)模將會出現(xiàn)峰值，之后穩(wěn)步下行，房地產(chǎn)數(shù)量擴(kuò)張的高增長階段也將結(jié)束。2020年以來，我國房屋新開工面積已開始負(fù)增長，借鑒發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場發(fā)展的一般規(guī)律，總體判斷，未來我國房地產(chǎn)行業(yè)將難以通過數(shù)量擴(kuò)張的傳統(tǒng)方式繼續(xù)發(fā)展，亟須尋找新的發(fā)展方向和發(fā)展模式。

二是經(jīng)濟(jì)從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)增速將出現(xiàn)正常回落，難以支撐房價(jià)的持續(xù)較快上漲，也要求盡快轉(zhuǎn)變數(shù)量擴(kuò)張型的發(fā)展模式。受經(jīng)濟(jì)增速回落影響，居民的收入增速也將明顯低于高增長階段的增速。由于居民收入放緩，將難以支撐房價(jià)的持續(xù)快速上漲，也意味著“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益”的數(shù)量擴(kuò)張型發(fā)展模式需要盡快轉(zhuǎn)變。

三是房地產(chǎn)的杠桿率上升速度過快，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)將抑制杠桿率進(jìn)一步提高，也意味著要盡快調(diào)整債務(wù)推動型的擴(kuò)張模式。根據(jù)國際清算銀行的統(tǒng)計(jì)，我國家庭部門杠桿率由2013 年的 33.3% 快速上升到2020 年的 61.7%，是同一時(shí)期主要經(jīng)濟(jì)體中上升速度最快的。為防范房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨于嚴(yán)格，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的一系列新政策將抑制房地產(chǎn)杠桿率的進(jìn)一步提高，也倒逼房地產(chǎn)行業(yè)原有的高杠桿發(fā)展模式盡快轉(zhuǎn)型。

二、在把握房地產(chǎn)發(fā)展方向的基礎(chǔ)上探索新的發(fā)展模式

2021 年 12 月 8 日到 10 日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議對2022 年的經(jīng)濟(jì)工作作出部署，指出：“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展�！碧剿餍碌陌l(fā)展模式，首先需要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)未來發(fā)展的主要方向，在此基礎(chǔ)上，推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展模式的有序轉(zhuǎn)型。

1.未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要方向

借鑒發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展演進(jìn)的一般規(guī)律，隨著我國房地產(chǎn)發(fā)展階段的重大變化，未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向也將從以開發(fā)建設(shè)為主向開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理和城市更新并重轉(zhuǎn)變。

促進(jìn)住房健康消費(fèi)的空間仍然較大。雖然我國已總體解決住房短缺問題，房屋新開工面積也已開始正常下降，但隨著城鎮(zhèn)化率的持續(xù)提升，城鎮(zhèn)新增人口規(guī)模仍在持續(xù)較快增長，家庭小型化也將帶動新的住房需求，居住品質(zhì)不高意味著居民仍有大量的持續(xù)改善居住的需求�？傮w判斷，住房在未來城鄉(xiāng)居民消費(fèi)中仍將占據(jù)重要地位，潛在需求仍很大，對拉動其他消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長仍具有明顯的帶動作用。要重視完善相關(guān)政策，促進(jìn)住房健康消費(fèi)和良性循環(huán)。

運(yùn)營管理服務(wù)前景廣闊。隨著房地產(chǎn)的持續(xù)快速發(fā)展，我國各類房屋存量規(guī)模巨大，對提升運(yùn)營管理服務(wù)的要求日益提升。如我國還有相當(dāng)多的老舊小區(qū)沒有專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中，迫切要求通過有效的專業(yè)管理和運(yùn)營服務(wù)盤活一些閑置或低效利用的房產(chǎn)資源。通過持續(xù)提升物業(yè)管理等多元化服務(wù)供給水平，不僅可以更好滿足新發(fā)展階段生產(chǎn)生活需求，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間。

城市更新釋放內(nèi)需空間巨大。隨著城市化率不斷提高，我國人口持續(xù)流入的大中城市規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，可開發(fā)土地資源不足問題日益突出。由于處在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)受技術(shù)變革和外部沖擊陷入衰退，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)大量外遷或衰落造成土地閑置問題也日益突出。從國際比較看，許多城市在城市化率超過60%和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中都面臨過類似問題。實(shí)踐證明，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)重構(gòu)和城市功能再調(diào)整需要實(shí)施城市更新計(jì)劃，將閑置和低效利用的土地重新規(guī)劃使用，培育發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)，并通過產(chǎn)業(yè)重構(gòu)和城市功能提升實(shí)現(xiàn)城市的復(fù)興。我國以超大、特大城市為代表的中心城市由于開發(fā)早，迫切需要解決土地資源不足的矛盾和優(yōu)化土地再利用的問題。為適應(yīng)我國城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的長期趨勢，需要更加重視通過城市更新提高土地利用效率，為未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供支撐。城市更新不僅為房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展提供了更為廣闊的空間，也是提升優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，激發(fā)城市內(nèi)在活力，完善城市功能，撬動更多內(nèi)需空間的必然選擇。

2.推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的基本方向

一是從增量擴(kuò)張向增存并重、質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要適時(shí)從增量擴(kuò)張向增存并重、質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變，更加重視從滿足基本居住需求向綠色化、適老化、智能化轉(zhuǎn)變。更加重視城市更新，并通過城市更新實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整、功能完善、品質(zhì)提升的目標(biāo)。

二是從重投資開發(fā)向投資開發(fā)和運(yùn)營管理并重轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)發(fā)展階段和發(fā)展方向的變化，房地產(chǎn)的發(fā)展模式也需要適時(shí)從以高杠桿、高周轉(zhuǎn)的投資開發(fā)為主的傳統(tǒng)模式向重自持、重運(yùn)營管理的新型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。以物業(yè)服務(wù)為例，整個(gè)房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展尚處初級階段，相比于發(fā)達(dá)國家依然處于較低的水平，改善服務(wù)及開發(fā)增值業(yè)務(wù)空間廣闊。而專業(yè)化的持有、運(yùn)營、管理服務(wù)需求十分旺盛。

三是從以住房建設(shè)為主向城市更新和城市綜合服務(wù)轉(zhuǎn)型。適應(yīng)城市化發(fā)展新階段城市更新的要求，更加重視與其他產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、城市功能完善，并在與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展中不斷形成新的業(yè)態(tài)、模式，拓展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和服務(wù)空間。

三、抓住四個(gè)重點(diǎn)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)影響投資和消費(fèi)，事關(guān)民生和發(fā)展。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，建議將實(shí)現(xiàn)廣大居民更高水平住有所居作為基本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，以可預(yù)期、可持續(xù)的住房階梯促進(jìn)居住的良性循環(huán)；以創(chuàng)新驅(qū)動、高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng)造房地產(chǎn)新需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級相互支撐；以房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的良性循環(huán)為重點(diǎn)有效防范化解風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)發(fā)展奠定基礎(chǔ)；以城市更新和加強(qiáng)運(yùn)營管理服務(wù)為重點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)和城市轉(zhuǎn)型升級的良性循環(huán)。

1.以可持續(xù)的住房階梯促進(jìn)居住的良性循環(huán)，更好滿足居民全生命周期住房需求

目前我國居民住房自有率在80% 左右，在全球主要經(jīng)濟(jì)體中處于較高水平。但也要看到，居住品質(zhì)不高、特別是新市民等租房群體居住在條件相對較差的城中村和老舊小區(qū)的比例達(dá)到2/3，隨著年齡結(jié)構(gòu)的變化，改善性需求將持續(xù)增加，還需要更加重視如何更好滿足人們持續(xù)改善居住條件的需求。

一是促進(jìn)住房供需良性互動，推動居住品質(zhì)持續(xù)提升。居住條件的改善是一個(gè)持續(xù)過程，要通過供給側(cè)改革、實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的供給，更好滿足人民群眾對美好居住的向往。積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提供功能更加合理、建筑質(zhì)量更加優(yōu)良、人居環(huán)境更加舒適的居住產(chǎn)品。大力推進(jìn)城市更新，改善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和“城中村”居住條件，提升居住品質(zhì)。加快發(fā)展智能家居與智慧社區(qū)。

二是著力推動租購的良性循環(huán)。從全球比較看，雖然發(fā)達(dá)國家的住房自有率一般在65% 左右，低于我國的水平，但從不同年齡人群的住房自有率看，隨著住房年齡增長，住房自有率普遍提高。以美國為例，美國 30 歲以下人群的住房自有率不到30%，此后隨年齡增長住房自有率不斷提高，65歲以上人群的自有率會超過 75%。即，大部分人在一生中都會經(jīng)歷租賃住房的階段，但隨年齡增長絕大部分人最終仍會選擇購買自己的住房。因此，需要從滿足居民全生命周期住房需求出發(fā)，既解決好人生特定階段的租賃需求，也要進(jìn)一步完善相關(guān)政策，滿足居民隨年齡、收入等條件的變化能夠順暢實(shí)現(xiàn)從租到購轉(zhuǎn)換的良性循環(huán)。

三是著力推動從保障到市場的良性循環(huán)。居民收入差異在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)仍會客觀存在，以更好滿足居民全生命周期住房需求為目標(biāo)，需要進(jìn)一步健全住房保障體系和住房市場體系，形成可預(yù)期、可流動、可持續(xù)的住房階梯，推動從保障到市場的良性循環(huán)。要以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體進(jìn)一步完善住房保障體系，使基本住房需求得到有效保障。要通過健全住房市場體系確保居民能夠隨著收入和家庭規(guī)模等條件的變化可以持續(xù)順暢地改善居住條件，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)更高水平的住有所居。

2.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)帶動上下游產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新綠色發(fā)展和結(jié)構(gòu)升級的良性循環(huán)

房地產(chǎn)業(yè)是典型的內(nèi)需型產(chǎn)業(yè)，自身規(guī)模大，關(guān)聯(lián)度高，帶動上下游各領(lǐng)域鏈條長、范圍廣。進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、帶動作用強(qiáng)的優(yōu)勢，通過引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展帶動全產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)升級，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)循環(huán)流轉(zhuǎn)和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)暢通。

一是著力推動房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。在新一輪技術(shù)革命的影響下，大數(shù)據(jù)、人工智能等在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用前景廣泛，智能建筑技術(shù)以及共享經(jīng)濟(jì)等技術(shù)將顯著提升房地產(chǎn)行業(yè)的效率，也為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了新機(jī)遇。進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要充分利用好新一輪技術(shù)革命的機(jī)遇，更加重視從房地產(chǎn)市場鏈的設(shè)計(jì)、構(gòu)造、銷售、交易和經(jīng)營等各個(gè)方面加大新技術(shù)、新理念的應(yīng)用，通過技術(shù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新持續(xù)提升房地產(chǎn)業(yè)科技含量，推動房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。

二是推動房地產(chǎn)業(yè)綠色發(fā)展。推動房地產(chǎn)領(lǐng)域的綠色發(fā)展對實(shí)現(xiàn)“雙碳目標(biāo)”意義重大，要發(fā)展低環(huán)境影響和高效資源利用的施工技術(shù)，推動裝配式建筑技術(shù)以及智慧建造技術(shù)的應(yīng)用，形成節(jié)約型、環(huán)保型、生態(tài)友好型的住房建設(shè)使用模式，降低能源消耗和使用成本，促進(jìn)綠色轉(zhuǎn)型。

三是通過標(biāo)準(zhǔn)提升等方式加大對新技術(shù)、新材料的使用，并以此促進(jìn)和帶動房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要更加重視智能、節(jié)能、環(huán)保等標(biāo)準(zhǔn)，并通過逐步提升標(biāo)準(zhǔn)等各種有效措施發(fā)揮好居住升級對房地產(chǎn)業(yè)和上下游相關(guān)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的積極作用，推動房地產(chǎn)行業(yè)從數(shù)量擴(kuò)張向質(zhì)量提升和結(jié)構(gòu)優(yōu)化并重轉(zhuǎn)變。

3.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的良性循環(huán)有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對金融業(yè)的依賴度高。從國際比較看，在解決住房短缺問題后，隨著經(jīng)濟(jì)增速回落，低利率政策往往容易引發(fā)系統(tǒng)性的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，且房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)相互交織，甚至相互強(qiáng)化，對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來較大沖擊。由于房地產(chǎn)市場發(fā)展階段已發(fā)生重大變化，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，必須高度重視防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，逐步轉(zhuǎn)變原有的以債務(wù)推動行業(yè)擴(kuò)張的傳統(tǒng)發(fā)展模式，探索建立與新階段發(fā)展方向相適應(yīng)的房地產(chǎn)金融制度安排，推進(jìn)融資機(jī)構(gòu)多元化、融資工具多樣化，特別是要重視發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，推進(jìn)房地產(chǎn)從開發(fā)建設(shè)為主向開發(fā)運(yùn)營并重轉(zhuǎn)變。

4.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和城市轉(zhuǎn)型升級的良性循環(huán)