中房網(wǎng)訊 3月29日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2022房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關(guān)注的“2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500“、“TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評成果揭曉。這項(xiàng)由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展14年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長 許偉

會(huì)上，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長許偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在都在保民生，保交樓，所以房地產(chǎn)投資實(shí)際跌幅有所收窄。但從土地購置、房屋銷售和房企融資等角度看，房地產(chǎn)行業(yè)資金循環(huán)仍然不暢。房地產(chǎn)行業(yè)政策的傳導(dǎo)，在目前大環(huán)境下，其效益?zhèn)鲗?dǎo)到市場到經(jīng)濟(jì)還需要時(shí)間。

在許偉看來，不同經(jīng)濟(jì)體發(fā)展階段不一樣，土地稟賦也不一樣，人口密度也不一樣，房地產(chǎn)政策也不太一樣。但房地產(chǎn)消費(fèi)、建設(shè)規(guī)模的變化跟發(fā)展水平關(guān)系很類似，到了某一個(gè)發(fā)展階段之后，1萬多美元都會(huì)走平，2013年開工了1000萬套保障房，那時(shí)候比較高，2014年整體是一個(gè)振蕩區(qū)域，但這幾年又有回升。購買力強(qiáng)一點(diǎn)，資產(chǎn)配置率更愿意配地產(chǎn)，所以導(dǎo)致去年房地產(chǎn)銷售創(chuàng)新高。但從2013年到現(xiàn)在，進(jìn)入了平臺(tái)期或者緩慢滑落區(qū)間。

另外，地域分化對未來整個(gè)房地產(chǎn)的格局和空間格局影響會(huì)比較顯著。如果從階段的變化判斷未來地產(chǎn)投資，也很難期盼地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)投資有非常大的驅(qū)動(dòng)。此外，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，新發(fā)展模式怎么破題，怎么推動(dòng)，這也需要政府和業(yè)界共同努力。

以下為文字實(shí)錄：

非常感謝房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的邀請，有這樣的機(jī)會(huì)跟大家交流一下我們宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的看法和認(rèn)識(shí)。

前面幾位嘉賓把政策、房地產(chǎn)形勢講得比較清晰了，我就看看2022年經(jīng)濟(jì)形勢基本情況和需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。

我的一個(gè)觀點(diǎn)是今年年初統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)相對是超了預(yù)期，可能不同人有不同解讀。整體看，政策的落實(shí)，去年“三重壓力”，今年年初中央部署一系列的政策，“兩會(huì)”有不少政策，是收到一些成效。但是這些成效一二月份是有體現(xiàn)的，按照這樣子的節(jié)奏，全年目標(biāo)問題不是特別大。但是3月份外面俄烏戰(zhàn)爭沖擊，大宗商品價(jià)格的波動(dòng)。對下面政策有一些邏輯關(guān)系分享一下。

一、各項(xiàng)穩(wěn)增長措施取得初步成效

5.5的增長速度，按照去年力度講，測算是5左右，所以還有0.5的缺口，就是6000億人民幣，說大也大，說缺口也不算太大，所以我們需要一些政策組合填補(bǔ)缺口。這些政策的落實(shí)，我們看到政策發(fā)力的節(jié)奏比往年要早一些，從財(cái)政來看，1月份、2月份財(cái)政支出7%，政府收入20%以上，中央債下來了，貨幣有10bp降息，1-2月份社融創(chuàng)了新高，“兩會(huì)”以前出臺(tái)了工業(yè)穩(wěn)增長和促進(jìn)恢復(fù)困難的服務(wù)業(yè)發(fā)展政策，政策發(fā)力早一點(diǎn)，這些會(huì)收到積極效果。效果有幾方面可以關(guān)注一下：

一是工業(yè)反彈還是比較明顯的。因?yàn)槿ツ晗掳肽昀�閘限電的影響，8月份疫情各方面的影響，工業(yè)增加值掉到三點(diǎn)幾，中央提出來要振作工業(yè)經(jīng)濟(jì)。從去年四季度到整個(gè)年初一系列政策出臺(tái)工業(yè)的回升還是比較明顯。1月份、2月份增加7.5%，同比增速比去年四季度快3.6個(gè)百分點(diǎn)。制造業(yè)PMI連續(xù)4個(gè)月在擴(kuò)張。全社會(huì)用電量增長有2.3的反彈，粗鋼雖然仍然在負(fù)增加，但是跌幅明顯收窄。另外觀察到鋼鐵或者水泥庫存下降幅度也快一點(diǎn)，整個(gè)從工業(yè)角度的反彈或者回升力度可以得到驗(yàn)證的。

工業(yè)的帶動(dòng)有兩個(gè)因素：投資、出口。投資因?yàn)槿ツ陮��?jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)不到20%，GDP增長1個(gè)百分點(diǎn)，投資貢獻(xiàn)是0.2個(gè)百分點(diǎn)�；�建對沖效應(yīng)不是特別足。但是今年各個(gè)省，大家關(guān)注各地方“兩會(huì)”發(fā)布的文件或者公告，會(huì)看到各個(gè)地方都在推動(dòng)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，數(shù)據(jù)上肯定1-2月份比去年四季度回升11個(gè)百分點(diǎn)，去年是負(fù)的，對投資增量貢獻(xiàn)回到11.9，1塊錢投資有0.15、0.17是基建工程。歷史上對沖效應(yīng)高的時(shí)候可以超過40%，平均來看也有20%，所以基建發(fā)力還是有空間的。專項(xiàng)債各種我們都可以有支持的。

制造業(yè)投資保持比較快的增長。在2015年已經(jīng)再往下走了，采取“三去一降一補(bǔ)”的措施。進(jìn)行這五年左右的調(diào)控制造業(yè)平衡是相對困難的。（見PPT）扣掉7%-8%的價(jià)格因素還是有兩位數(shù)的影響。

約束在緩解。去年下半年以來約束里有一塊是因?yàn)槿彪�，今年原油價(jià)格、產(chǎn)量，市場化交易的電量等等的，地方搞減碳，能源短缺對經(jīng)濟(jì)影響明年我覺得會(huì)減弱，但是現(xiàn)在仍然還制約經(jīng)濟(jì)問題，比如芯片、各行業(yè)需芯的問題。

我們看到一個(gè)新的動(dòng)能，保持比較快的增長。生產(chǎn)新能源、光伏電池都保持快速增長。投資方面，這方面超過30%，出口是15%左右的增長。

這些因素反映了前期政策的落實(shí)，如果要實(shí)現(xiàn)全年既定目標(biāo)，但是我們看到計(jì)劃趕不上變化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行本來就不充滿確定影響，外部問題首先是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，IMF今年預(yù)測是4.4。發(fā)達(dá)國家增長本身還不錯(cuò)，美國通脹預(yù)期是過去40多年的高增長。東亞像日本、中國、印尼通常不高。

美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)放松很久了，說要縮表加息，但實(shí)際上每次調(diào)整都從收緊角度是緩縮表�，F(xiàn)在美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表還沒有開始首長，這次是擴(kuò)張的，這樣狀態(tài)下只能通脹會(huì)消失我覺得難度也比較大。債務(wù)杠桿率上升幅度不應(yīng)該太大，政府赤字相對是比較謹(jǐn)慎的，房地產(chǎn)也是在降杠桿，收縮資產(chǎn)負(fù)債表，債務(wù)擴(kuò)張是比較溫和，如果有一天潮水退去，美元流動(dòng)性退去的時(shí)候，會(huì)面臨財(cái)政收支、匯率一定的壓力。

初級(jí)產(chǎn)品供應(yīng)趨緊，價(jià)格高位波動(dòng)。油價(jià)漲的時(shí)候大家很難協(xié)調(diào)。委內(nèi)瑞拉和伊朗短時(shí)間很難提供，因?yàn)樗�被美國制裁很多年了，產(chǎn)能恢復(fù)，尤其是工人可能都不一定找得齊。綜合疊加，大宗商品價(jià)格還是高位振蕩的態(tài)勢。

整個(gè)出口，俄羅斯不到3%，烏克蘭是千分之三。但是谷物占7.9%。烏克蘭占7.8%。無煙煤俄羅斯占15.9%，等等會(huì)進(jìn)一步帶來短缺。國際油價(jià)、金屬價(jià)格等等的測算來看，對CPI、PPI結(jié)構(gòu)有明顯傳導(dǎo)，不明顯行業(yè)收到結(jié)果也不太一樣。

除了供給端沖擊外，還有出口訂單，對出口的影響，出口訂單轉(zhuǎn)移的效益。去年兩年出口我們都是表現(xiàn)不錯(cuò)的，但是這核心原因是市場金銀轉(zhuǎn)移。在美國市場額是增值3.6個(gè)百分點(diǎn)，但疫情沖擊后下降了54.3百分點(diǎn)，在疫情發(fā)生以后，我們有很明顯的特點(diǎn)代替，但是這個(gè)效應(yīng)在今年看會(huì)有些不能肯定，因?yàn)楹Ｍ庵鸩降卦诜艑挕?/p>

我們最近也面臨疫情沖擊，我們從原來出口衣服、紡織品，到出口機(jī)電產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在升級(jí)。這也是一方面。這是積極的。

另一方面我們看到美國已經(jīng)對我們我們的豁免有很多了，現(xiàn)在還剩352家，占出口美國比例大概在13%，為什么會(huì)豁免這部分市場呢之因?yàn)檫@部分商品在美國進(jìn)口度依賴30，如果有相對替代的就不會(huì)再豁免了。戴琪也說需要對中國發(fā)起新的調(diào)整。

除了需求對成本傳導(dǎo)的影響，還有匯率影響，一個(gè)是順差，一個(gè)是逆差，長期來講，這個(gè)確實(shí)不會(huì)有太大變化。但是短缺可能和資本流動(dòng)，我們?nèi)绻�用比較簡單的變量測，北上資金買賣股票的變化。因?yàn)槎倘币蛩乜赡軙?huì)放大匯率或者環(huán)境的波動(dòng)，會(huì)影響到金融市場，包括企業(yè)在外的融資等等。

從外部挑戰(zhàn)比起來，疫情散發(fā)對經(jīng)濟(jì)的影響。去年8月份是比較大的擴(kuò)散，因?yàn)?022年年底的時(shí)候不太可比，去年8月份那一輪行政區(qū)大概7個(gè)，8月20日高風(fēng)險(xiǎn)、中高風(fēng)險(xiǎn)在7個(gè)省級(jí)行政區(qū)。今年3月15日已經(jīng)19個(gè)行政區(qū)了，不管怎么樣，這次涉及的面，人口流動(dòng)也出現(xiàn)大的下滑。這直接影響到消費(fèi)能力和信心，消費(fèi)復(fù)蘇是更加滯后一點(diǎn)，消費(fèi)提振一個(gè)是能力，一個(gè)是信心，能力就是通過就業(yè)，但是青年失業(yè)率逐年有小幅度提升，尤其對大學(xué)生，包括去年教培行業(yè)。

消費(fèi)傾向，2021年消費(fèi)能力和信心需要得到提升。服務(wù)業(yè)生產(chǎn)值數(shù)明顯落于工業(yè)，現(xiàn)在服務(wù)業(yè)只有4.2，這4.2里還有三大部分是因?yàn)樾畔④浖�服�?wù)的貢獻(xiàn)，增加1.63，但是貢獻(xiàn)1.3百分點(diǎn)，目前的企業(yè)發(fā)展信心和預(yù)期還不是特別充足�，F(xiàn)在都在保民生，保交樓，所以房地產(chǎn)投資實(shí)際跌幅有所收窄。但從土地購置、房屋銷售和房企融資等角度看，房地產(chǎn)行業(yè)資金循環(huán)仍然不暢。政策傳導(dǎo)，目前大環(huán)境下政策效益，傳導(dǎo)到市場到經(jīng)濟(jì)還需要時(shí)間。不同經(jīng)濟(jì)體發(fā)展階段不一樣，土地稟賦也不一樣，人口密度也不樣，但是房地產(chǎn)政策也不太一樣，但是房地產(chǎn)消費(fèi)、建設(shè)規(guī)模的變化跟發(fā)展水平關(guān)系很類似，到了某一個(gè)發(fā)展階段之后，都會(huì)走平，我們在2013年開工了1000萬套保障房，那時(shí)候比較高了。但是這幾年又有回升，2014年整體是一個(gè)振蕩區(qū)域。大家購買力強(qiáng)一點(diǎn)，所以推高了一些，資產(chǎn)配置率更愿意配地產(chǎn)，所以導(dǎo)致銷售去年創(chuàng)新高。但是2013年到現(xiàn)在是進(jìn)入了平臺(tái)期，或者緩慢滑落的區(qū)間。

地域明顯分化。我們做了人口普查，去年10年人口越多的城市人口增長是越高的，當(dāng)然北京等等的這些城市除外。地域分化對未來整個(gè)房地產(chǎn)的格局，空間的格局影響也會(huì)比較顯著。如果從階段的變化判斷未來地產(chǎn)投資，我們也很難期盼地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)投資有非常大的驅(qū)動(dòng)。

數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿π枰�進(jìn)一步釋放。如果從全球來看，數(shù)字經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)中最活躍的部分了，從疫情沖擊下看哪些行業(yè)有韌性，如果單看數(shù)字化的話，去年下半年整個(gè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)恢復(fù)力。這里可以有指標(biāo)，比如市值，全球十大高科技公司里中國已經(jīng)有三個(gè)、四個(gè)，但是截至到3月25日，目前騰訊排第一，也是因?yàn)楦酃汕岸螘r(shí)間有回升，如果沒有回升，騰訊已經(jīng)到前十以外了。蘋果8萬億美元，微軟2.2萬億。即使非常小的那塊，PPT藍(lán)色部分是美國的獨(dú)角獸，每年新增獨(dú)角獸情況，全球500多，我們只有40多。今年更少，今年年初到3月中旬，中國現(xiàn)在還只有一家，全球90多家，增量領(lǐng)域占比越來越低，前面的朋友或者新企業(yè)沒有成長，后面很難看到巨頭。

2022年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢中需要關(guān)注的不確定性的因素，按照一月份、二月份狀況，總體實(shí)現(xiàn)目標(biāo)雖然要付出一些艱苦努力，但是至少從年初政策設(shè)計(jì)和目標(biāo)之間的關(guān)系是相對匹配的，但是出現(xiàn)了內(nèi)外部不確定因素要做調(diào)整。

那我們怎么理解政策可能的變化和邏輯呢？經(jīng)濟(jì)中不確定性因素很多，要在當(dāng)中注入確定性因素對沖一下，我覺得有三個(gè)邏輯：

一是中外宏觀政策周期的差異。美聯(lián)儲(chǔ)或者發(fā)達(dá)國家尤其是美國會(huì)升級(jí)這些政策，貨幣政策、財(cái)政政策我們還要主動(dòng)作為。最近中美之間利差在不斷縮窄，原來美國利率高一些，現(xiàn)在不斷收窄。這過程中我們政策會(huì)不會(huì)受到制約，這倒也未必。過去十年，我們的宏觀調(diào)控一些大的變化是我們宏觀調(diào)控有很強(qiáng)的自主性的。但是肯定是質(zhì)量小圍繞著質(zhì)量大轉(zhuǎn)動(dòng)，過去十年對全球經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，中國貢獻(xiàn)將近10萬億美元，美國大概7萬億，其他所有經(jīng)濟(jì)體加起來不到2萬億。這種情況下你自己經(jīng)濟(jì)的變化對全球經(jīng)濟(jì)就是自變量，你就更有自主性來調(diào)整。

二是疫情發(fā)展和防控的差異。國外很多地方選擇共存，但是我們看到的情況是過去兩年動(dòng)態(tài)清零，加上外防輸入，組合下來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇績效仍然是全球領(lǐng)先的，但是這一輪疫情看到我們還有很多需要完善的。三是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)循環(huán)和新經(jīng)濟(jì)循環(huán)的切換。我們重化工業(yè)之前受基建和地產(chǎn)，城市化、工業(yè)化的帶動(dòng)快速增長。但是在20年過去，這些動(dòng)能都是在弱化的，我們需要保持中高的增長，我們必須尋找新的動(dòng)能，傳統(tǒng)動(dòng)能肯定是繼續(xù)提高質(zhì)量，提高可持續(xù)性，新的動(dòng)能是不斷激發(fā)，就是推動(dòng)科技、金融新的循環(huán)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)往“雙碳”綠色轉(zhuǎn)型的部分還有很大空間，如果我們觀察一些政策這是需要考慮的循環(huán)替代的切換，對傳統(tǒng)來講是更可以提高發(fā)展質(zhì)量的。

我們可以列一些具體措施，比如宏觀政策需要加大政策落實(shí)力度，政策協(xié)調(diào)性要加強(qiáng)，用好減稅降費(fèi)退稅組合措施，加大金融支持實(shí)體力度，有效緩解市場主體經(jīng)營困難和促進(jìn)重點(diǎn)群體。防疫精準(zhǔn)性、科學(xué)性，堅(jiān)持社會(huì)面動(dòng)態(tài)清零的同時(shí)盡量減少對正常生產(chǎn)生活秩序的干擾。

老經(jīng)濟(jì)循環(huán)和新經(jīng)濟(jì)循環(huán)推動(dòng)地產(chǎn)因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)。新發(fā)展模式怎么破題，怎么推動(dòng)，這也是需要政府和業(yè)界共同努力。新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)遇很好，工業(yè)革命的機(jī)遇我們沒有抓住，我們就需要堅(jiān)持依法、透明、可預(yù)期原則對資本行為進(jìn)行規(guī)范，增強(qiáng)政策協(xié)調(diào)性和針對性，提振平臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期和信心。加強(qiáng)初級(jí)產(chǎn)品保供穩(wěn)價(jià)，緩解輸入性成本上漲壓力，實(shí)現(xiàn)外貿(mào)外資穩(wěn)定增長。外貿(mào)外資的穩(wěn)定，涉及到國際物流供應(yīng)鏈暢通的問題。

按照之前講的政策邏輯看今年經(jīng)濟(jì)演變，全年能不能呈現(xiàn)前低后高趨勢的可能性還是有的。

謝謝大家！